Rozhovor s generálním ředitelem Ekospolu o investicích do bytů

Dnes jsme si k rozhovoru pozvali ředitele společnosti Ekospol - RNDr. Evžen Korec, CSc, se kterým jsme si povídali o cenách nových bytů, investici do nemovitostí, rekultivaci zastavěných území a nepružné legislativě při výstavbě.

Dobrý den, pane Korec, mohl byste sebe a společnost Ekospol představit?

Ekospol je dlouhodobým lídrem bytové výstavby v Česku. Za 28 let na trhu realizoval 57 velkých rezidenčních projektů pro více než 10　000 spokojených zákazníků. Aktuálně připravujeme 18 projektů s více než 7000 byty za více než 30 miliard korun, které plánujeme na půl milionu metrů čtverečních pozemků. Vůbec největším plánovaným projektem je proměna zanedbaného brownfieldu na Zličíně, kde kromě dvou tisícovek bytů vznikne celá nová městská čtvrť s rozlehlým parkem, mateřskou školkou, obchody a další občanskou vybaveností. Díky Ekocity Zličín dojde také po mnoha letech k propojení Zličína a sousedních Řep pomocí nově vybudované lávky. V projektu na Západním městě pak připravujeme 1800 nových bytů a v Hostivaři pak 800 bytů.

Společnost Ekospol založil a dosud vede Evžen Korec. Po absolvování studijního oboru Molekulární biologie a genetika na Přírodovědecké fakultě Univerzity Karlovy v Praze pracoval RNDr. Evžen Korec, CSc. dlouhodobě jako vědecký pracovník v Ústavu molekulární genetiky Československé akademii věd a po získání vědecké hodnosti CSc. v oboru onkologie pracoval na řadě špičkových evropských univerzit, např. v Göttingenu, Londýně a Paříži. Podílel se na řadě projektů a stal se spoluautorem 11 patentů v oblasti molekulární biologie a genetiky a více než 20 vědeckých publikací ve špičkových světových časopisech. Jeho nejvýznamnější publikace jsou uvedeny v databázi Publication in Medicine. Zkušenosti, které za dvacet osm let podnikání získal, často publikuje a pravidelně se vyjadřuje k otázkám problematiky rezidenčního developmentu, stavebnictví, trhu s bydlením a k hypotečnímu trhu. Podle monitoringu Anopress je dlouhodobě mediálně nejcitovanější osobností v oblasti developmentu. V roce 2015 zachránil před krachem zoologickou zahradu v Táboře a od téhož roku je jejím ředitelem. Vlastní úspěšnou chovatelskou stanici Korec Corso, kde chová mezinárodní výstavní šampiony plemene cane corso. Napsal sedm čtenářsky oblíbených knih. Tři knihy se zabývají investováním do nemovitostí, dvě jsou o zoo Tábor a dvě o chovu psů.

01 - Roztoky u Prahy - Největší rezidenční projekt v ČR z hlediska rozlohy na které probíhá výstavba

Ohrozil vaši výstavbu COVID?

Zatím neohrozil. Na přelomu loňského a letošního roku jsme dokončili 160 moderních bytů v projektu Ekorezidence Hodkovičky, o které byl takový zájem, že byl vyprodán ještě před dokončením stavby. I tento projekt jsme dokončili včas, dokonce v mírném předstihu oproti původnímu plánu.

Jak podle vás porostou ceny novostaveb do budoucna?

Průměrná cena bytu v Praze dosáhla 107.000 korun za metr čtvereční, to je dlouhodobě neudržitelný stav. Ceny některých nových bytů se dostaly mimo možnosti většiny zájemců o vlastní bydlení, což se prokáže hlavně v následujících měsících, kdy se naplno projeví dopady vypnutí ekonomiky kvůli koronaviru. Lidé budou stejně jako při minulé ekonomické krizi akceptovat pouze levnější byty s cenou maximálně do sta tisíc korun za metr čtvereční. Naopak předražené rádobyluxusní byty s cenou přesahující 120 tisíc korun za metr čtvereční se stanou neprodejnými ležáky. Developeři budou muset nabídnout cenově dostupnější byty, o ty drahé totiž nebude velký zájem. Průměrná cena dostupného bytu na pražském trhu tak bude stagnovat, koncem roku by mohla mírně klesnout.

Co si myslíte o velkém nárůstu cen za stavební materiál, co jste mohli pozorovat v předchozích měsících? Budou ceny dále růst?

Stavební materiál v minulých letech opravdu razantně zdražoval, meziročně i o desítky procent. Domnívám se, že dál již ceny stavebních materiálů výrazně neporostou.

04 - Rezidence Dalejské výhledy - Komornější projekt s originální architekturou

Vyplatí se ještě koupit byt v Praze na investici?

Rozhodně ano. S nárůstem ceny bytů rostly i nájmy. Současná krizová doba jasně ukazuje, že nemovitosti jsou vhodnou investicí bez ohledu na ekonomický cyklus. Poptávka po nemovitostech bude trvalá, protože vždy bude dost jednotlivců či domácností, kteří budou řešit bydlení. Ať už zvolí vlastní nebo pronájem. Očekávané ochlazení ekonomiky až propad do recese představují příležitost také pro drobné investory, kteří chtějí bezpečně uložit své peníze. Právě nemovitosti jim umožní investovat vlastní prostředky bez výraznějšího rizika, navíc s pravidelným výnosem. Některé domácnosti, jejichž příjmy pochází z nejvíce ohrožených sektorů ekonomiky, už totiž na hypotéku a tím bydlení ve vlastním nedosáhnou. Budou se proto muset spokojit s nájemním bydlením. Jeho význam tak v následujícím období jen poroste a s tím i podíl investorů mezi kupci nových bytů.

Při koupi nového bytu na investici je nutné řídit se takzvaným Korcovým pravidlem. To říká, že u bytů, které mají plochu do 50 metrů čtverečních, musí cena bytu představovat maximálně 20násobek ročního nájemného v dané oblasti. A toto pravidlo platí prakticky univerzálně a nezávisle na poloze. Míra atraktivity dané lokality je již totiž odražena ve výši nájemného. Toto pravidlo je opravdu velmi užitečné, když potřebujete při koupi bytu rychle zjistit, jestli byt není předražený.

Máte nějaké doporučení, podle čeho takový byt vybrat?

Ideálním bytem na investici je malometrážní byt s jedním či maximálně dvěma pokoji. Dá se totiž nejlépe pronajmout, protože uspokojí nejširší spektrum zájemců. Od mladých studentů, po stárnoucí singles, rozvedené jednotlivce až po starší lidi v důchodu. Takový byt k pronájmu z nabídky vždy velmi rychle zmizí a jeho majitel si může vybírat z řady zájemců.

Důležité pro úspěch ale je, aby takový byt splňoval alespoň základní parametry. Musí se nacházet nejlépe v širším centru města přímo u zastávky MHD či alespoň v solidní docházkové vzdálenosti od ní. Nikdo se nechce kodrcat do školy či do práce celý den. Zvlášť, když má na výběr byt v lepší lokalitě. Podstatné je také dobrá občanská vybavenost v místě, samozřejmostí je alespoň nějaký obchod a restaurace. Mnoho lidí hledá také možnosti sportovního vyžití v okolí.

Mnoho lidí hledajících podnájem upřednostňuje byty s balkonem či terasou, které mohou využívat. Výhodou je také dostatek úložných prostor či dokonce sklep na osobní věci a sportovní vybavení nájemníků. Malometrážní byt by měl být také vybaven kuchyňskou linkou.

Aby byl byt opravdu dobrou investicí se solidní návratností, je nutné velmi pečlivě zvažovat kupní cenu. Musí totiž odpovídat podobným bytům v blízkém okolí a stavu lokality. Těžko někdo pronajme rádoby luxusní předražený byt uprostřed sídliště či jiné husté zástavby za nájemné několikanásobně převyšující okolní standard. Při výběru je proto vhodné držet je jednoduchého Korcova pravidla, které říká, konečná prodejní cena menšího bytu musí představovat maximálně 20násobek ročního nájemného v dané oblasti. V takovém případě je návratnost investice kolem dvaceti let takřka jistá.

Naši zákazníci milují koupelny. Mohl byste říct, v jakém standardu koupelny vybavujete? A roste jejich důležitost oproti minulosti?

Ekospol nabízí jen kvalitní dlažby a obklady. Klienti mají velký výběr včetně velkoformátových, vizualizace návrhů je pro klienta prováděna zdarma. Všechny nabízené materiály si mohou klienti Ekospolu osobně prohlédnout a doslova osahat v sídle společnosti v　rozsáhlé vzorkovně s desítkami typů podlah, obkladů či ukázek kuchyní a vestavěných skříní. I ti nejnáročnější klienti si jistě vyberou z bohaté nabídky standardů a nadstandardů již v základní ceně. Ekospol u všech bytů nabízí výběr ze tří standardů – Ekostandard, Ekoplus a Ekoluxus.

05 - Nové Měcholupy - Bytový areál, který získal prestižní cenu "Stavba roku" 

V Británii se zaměřují na výstavbu bydlení na starých průmyslových pozemcích - brownfieldech. Existuje u nás nějaká podpora od státu při revitalizaci území?

Podpora v ČR není žádná. Každý developer na sebe bere veškerá rizika spočívající v revitalizaci lokality na sebe. Náklady revitalizaci brownfieldu přitom mohou být opravdu hodně vysoké. Přesto ani Ekospol se podobným lokalitám nevyhýbá, právě naopak. Aktuálně velmi intenzivně pracujeme na proměně zanedbaného brownfieldu na Zličíně, kde kromě dvou tisícovek bytů vznikne celá nová městská čtvrť s rozlehlým parkem, mateřskou školkou, obchody a další občanskou vybaveností. Díky Ekocity Zličín dojde také po mnoha letech k propojení Zličína a sousedních Řep pomocí nově vybudované lávky.

Developeři si často stěžují na nevstřícnost státu a úřadů a s tím spojené nekonečně dlouhé povolovací řízení u nových projektů. Je to podle vás opravdu ten klíčový problém u cen nového bydlení?

Česko má jednu z nejhorších stavebních legislativ na světě.  V Česku trvá povolování bytového projektu průměrně pět let, v　sousedním Německu to nepřesáhne jeden rok. Nové byty kvůli průtahům stojí průměrně o deset procent více. U bytu za šest milionů korun tak kupující kvůli extrémně dlouhé době nutné pro vydání stavebního povolení zaplatí o šest set tisíc korun více.

Změnu přinese až zcela nový zákon, který byl schválen 26. května 2021 poslaneckou sněmovnou. v podobě navrhnuté poslancem Kolovratníkem. Jen ten umožní odblokovat zaseknutý proces povolování nových staveb a zásadně urychlí výstavbu. Jasně oddělí státní správu od místní samosprávy a eliminuje tím zásahy lokálních politiků do stavebního procesu. Současné potíže stavebního procesu, který v Česku patří k nejkomplikovanějším na celém světě, totiž dopadají úplně na každého. Nemusíte zrovna stavět nový dům či firemní provozovnu, abyste problémy vyplývající z pomalého povolování nových staveb pocítili na vlastní kůži. Nedokončená dopravní síť, chybějící obchvaty obcí či nedostatečná infrastruktura jsou jen některé z nejviditelnějších důsledků zablokovaného povolovacího procesu. Jakákoliv změna, která současný legislativní Kocourkov panující ve stavebním právu mění k lepšímu, je proto více než žádoucí.

Jaký realizovaný projekt vám přirostl nejvíce k srdci?

Zrealizovali jsme 57 velkých developerských projektů pro 10 000 spokojených klientů. Největším projektem byl Panorama Kyje, v rámci kterého jsme během deseti let vybudovali zcela novou městskou čtvrť s téměř 1000 byty. Takřka tisíc bytů jsme postavili také v Nových Měcholupech. Určitě nesmím zapomenout na naši výstavbu v Roztokách. Jde rozlohou o největší projekt v ČR, parcely a nové byty zde stavíme na zhruba 40 hektarech.

Co chystáte nového?

Aktuálně připravujeme 18 projektů s více než 7000 byty za více než 30 miliard korun, které plánuje na půl milionu metrů čtverečních pozemků. Nejbližším projektem, který začneme stavět a zároveň i prodávat už 1. června, jsou Ekobyty u Obory v Uhříněvsi.

Rozhovor najdete také na akoupelnyatopeni.cz

Podívejte se na
Aktuální nabídku bytů od Ekospolu