Nejjistější investice? Malý byt

Nákupy bytů s cílem zhodnotit peníze se během pěti let zdvojnásobily, rostoucí nájemné umožňuje na nemovitosti vydělat

Téměř 35 tisíc nových bytů chtějí postavit developeři v Praze. A zhruba 46 tisíc lidí v Praze během příštích dvaceti let přibude. Půjde hlavně o mladé páry, počet nových bytů jim na bydlení stačí. Zbude dost pro ty, kteří chtějí nákupem nemovitosti dobře uložit své peníze.

Dostatek bytů vhodných na investici je na trhu již dnes.

Sedmdesát třípokojových bytů levnějších než půl milionu korun je aktuálně na prodej v okrajových čtvrtích Ústí nad Labem. Nájemné se v těchto lokalitách pohybuje kolem pěti tisíc korun měsíčně. Pokud takový byt zájemce koupí a podaří se mu jej pronajmout za uvedené nájemné, investice se vrátí za necelých devět let.

To je mimořádně výhodné, běžně se v realitách považuje za dobrou dvacetiletá návratnost čili pětiprocentní výnos.

Podobně výhodný poměr cen a nájemného lze najít i v Pardubicích, Liberci, Ostravě nebo v pražských Horních Měcholupech.

Byt lepší než peníze v bance "Dobře koupený byt je výbornou investicí a nejlepším spořením na penzi. Nejvýhodnější je investice do malometrážních bytů v Praze. Ideální na investici je byt 1 + kk nebo 1 + 1 koupený za cenu do 1,6 milionu, případně menší byt 2 + kk do 45 čtverečních metrů maximálně za dva miliony korun. U takových bytů dosáhne investor při tržním pronájmu ročního výnosu přibližně šest procent," říká generální ředitel developerské firmy Ekospol Evžen Korec.

Stejné zkušenosti má Jiří Vajner, obchodní ředitel společnosti Central Group. "Již dlouhodobě je pro investiční účely nejvhodnější pořízení malého bytu, ideálně s dispozicí 1 + kk nebo 2 + kk. Nejlepší je dobře dopravně dostupná lokalita, to znamená v Praze na metru nebo do 15 minut autobusem k metru," řekl Vajner.

"Ideální volbou pro investici jsou byty o velikosti 2 + kk, které splňují nároky na startovací bydlení pro jednotlivce i mladou rodinu, která si byt pronajme," soudí Štěpán Havlas, finanční ředitel developerské firmy Finep.

Na investici se ale neprodávají jen nejlevnější byty. Lidé v Praze chtějí bydlet co nejblíže centru, co nejblíže ke svému zaměstnání. A jsou ochotni za nájem bytu zaplatit i patnáct až dvacet tisíc korun měsíčně.

"Z vlastní zkušenosti můžeme potvrdit, že je v posledních měsících vysoká poptávka po bytech ve Vršovicích, a to po bytech o velikosti 2 + kk. Byty o těchto dispozicích jsou cenově dostupnější, jejich cena nepřesáhne čtyři miliony korun. Na trhu s pronájmy v Praze jsou stále nejvyhledávanější," říká Marek Makový, obchodní manažer developerské firmy Crestyl.

Před pěti lety činil podíl bytů kupovaných jako investice k pronájmu podle vyjádření developerů jen deset až dvanáct procent. V roce 2012 tento podíl vzrostl na čtvrtinu.

Společnost Ekospol loni prodala na investici dokonce třicet procent nabízených bytů. "Nárůst nákupů bytů na investici souvisí s rozšířením nabídky v takzvaných superlevných projektech, které svými cenami konkurují dokonce i starým panelákům," připomněl Korec.

"V porovnání s investicí do cenných papírů jde o reálný majetek, na který si lze sáhnout a který je pod plnou kontrolou majitele. Nyní je navíc optimální období pro koupi nového bytu, neboť úrokové sazby bank jsou na minimu, díky čemuž jsou nyní hypotéky přístupnější mnohem širšímu okruhu žadatelů než dříve," podotýká ředitelka Vývoje projektů a akvizic firmy Skanska Reality Naděžda Ptáčková. Nákup bytu na investici ovšem není bez rizik. Je vždy dobré dojet přímo na místo a přesvědčit se, jak vypadá okolí bytu, kdo jsou sousedé a zda vůbec bude reálné sehnat nějaké nájemníky.

Výhled na tovární komín, seřazovací nádraží nebo na spalovnu odpadků nájemníky nepřiláká, stejně jako nepřizpůsobiví lidé obývající sousední byty.

Nájemní bydlení je v menšině Většinu nových bytů lidé kupují proto, aby v nich sami bydleli. Na rozdíl od Spojených států, Německa či Rakouska v Česku 80 procent lidí žije ve vlastním, nájemní bydlení je v menšině.

Je to reakce na období socialismu, kdy bylo vlastnictví majetku považováno za podezřelé a lidé se houfně stěhovali do satelitních panelákových sídlišť, protože nic jiného nebylo. Po roce 1990 přestalo být vlastnictví potlačováno a lidé začali byty kupovat. Jednak z privatizace městského majetku, kdy přišli k bytům za ceny hluboko pod jejich budoucí tržní hodnotou, jednak z nové výstavby.

Developeři stavěli byty jen na prodej, nikoli k pronájmu. Měli obavy, že nájemníci by mohli přestat platit a vymáhání dluhů by bylo zdlouhavé.

A hlavně za prodaný byt ihned utržili vysoké částky, které mohli dále investovat. Prodeje podporovaly i banky, které vycítily lukrativní příležitosti na hypotečním trhu.

Výhodou vlastnictví bytu je jeho hodnota, která časem neklesá. Byť se v České republice snižuje celková cenová úroveň bytů, hotové peníze znehodnocuje inflace rychleji.

Hodnota bytu tak zůstává na stejné úrovni, nebo se dokonce zvyšuje. Záleží to na lokalitě, kde byt stojí, a na jeho dispozici a vybavení.

Hodnota bytu jako bohatství rodiny je ovšem relativní. Pokud bydlí v bytě, který koupila za čtyři miliony korun, pak má sice majetek za čtyři miliony, ale nemá čtyři miliony korun k dispozici. Dostane je, pokud byt dobře prodá, což se ale nemusí vždy podařit.

Podobné jako s byty je to s rodinnými domy. V prodeji jsou desítky typů, developeři je ovšem staví většinou na okrajích měst, nikoli poblíž center, kde by nebyl dostatek místa na zahrádku.

Vlastní zeleň je hlavní předností bydlení v rodinném domku, zahrádky mají i řadové domy tvořící městské satelity.

Domky jsou větší, a proto dražší než byty. Například domek s pěti pokoji s plochou 150 metrů čtverečních v Pitkovicích přijde na šest milionů korun. Nevýhodou domků je nutnost trvale o nemovitost pečovat. V bytě se není třeba starat o střechu, okapy, plot.

Vlastnictvím bytu nebo domku se současně člověk váže k jediné lokalitě. To je problém v případě, že získá lepší práci jinde.

Řešením je pak nájemní bydlení. Člověk není vázaný na jedno místo, nájemní smlouvu může vypovědět a pronajmout si byt v místě, kde získá lepší práci. Nevýhodou nájemního bydlení je to, že člověk platí za službu, tedy za poskytnutí bydlení, nikoli za nemovitost.

Družstevní varianta Alternativou vlastního bytu je také členství v bytovém družstvu. "Družstevní bydlení je vhodné pro ty, kteří nemají dostatek prostředků na získání hypotéky. Nikomu totiž nemusíte složitě dokazovat své příjmy," říká František Sojka, předseda SBD Stavbař. Toto bytové družstvo patří mezi největší v Česku.

"Zájemci o byt se stávají členy družstva tím, že uhradí základní členský vklad v rozmezí 25 až 35 procent ceny bytu. Zbylou část ceny splácí člen družstva dvacet až dvacet pět let formou nájemného," vysvětluje Sojka.

Nevýhodou je fakt, že člen družstva není majitelem bytu, nemůže s ním manipulovat bez souhlasu družstva. Pokud souhlas získá, například při prodeji bytu, je tento vztah výhodný. Prodává se totiž družstevní podíl, nikoli nemovitost, takže transakce nepodléhá dani z nabytí nemovitosti.

Má to však i svá rizika. "U starších bytů i družstevních nemovitostí nemáte jistotu, že společenství vlastníků nebo družstvo řádně hospodaří se svým majetkem, není ve ztrátě nebo nemá nevýhodný úvěr. V krajním případě může družstvo zkrachovat, a vy tak můžete o své právo v tomto bytě bydlet přijít. Mezi vlastníky nebo družstevníky mohou být neplatiči, případně sociálně vyloučení lidé, protože ke starším nemovitostem se řada lidí dostala za zlomkovou cenu například díky privatizacím obecních bytů," varuje Korec. Byty plné závad Všechny nemovitosti mají ještě jedno velké riziko – závady. "Za svůj život jsem prošla šesti byty, ale nikde se mi nestalo, že by okny zatékalo. Za nová okna jsem přitom zaplatila čtyřicet tisíc korun," posteskla si Vlaďka Bořková, majitelka rekonstruovaného domku u Trutnova, když pod okny našla louže vody po noční bouřce.

Není sama, kdo je z odbyté práce stavbařů rozčarovaný. Kvalita stavebních prací klesá.

Zatímco před pěti lety se podle realitních odborníků vyskytovaly technické a stavební závady u poloviny prodávaných bytů, za poslední tři měsíce bylo podle zjištění Raiffeisenbank devět z deseti bytů, na které poskytla hypotéku, nabízeno za vyšší cenu, než by odpovídala stavu příslušné nemovitosti. Podle mluvčího banky Tomáše Kofroně šlo o stovky případů. Týkaly se i novostaveb, i když nejvíce závad banka zjistila ve starších bytech.

Tam dosahovaly vady, které by si kupující měl nechat opravit, v průměru hodnoty 189 tisíc korun. V novostavbách činila hodnota závad průměrně 95 tisíc korun na byt.

"Je důležité nechat si developerský projekt zkontrolovat technikem a včas trvat na odstranění vad tak, aby klient nemusel řešit reklamace, nebo ještě hůře – opravovat za své," uvedl vedoucí technických kontrol Raiffeisenbank Radek Kopecký. Nejčastěji patří mezi stavební závady praskliny v omítkách nebo křivé obklady a dlažby. Závadou jsou opačně skloněné okenní parapety nebo podlahy balkonů, po nichž voda stéká do stavby místo ven.

V některých případech jsou špatně instalovaná o topná tělesa, která nejde odvzdušnit. Vyskytla se i záchodová mísa, která byla instalována tak těsně u dveří, že by se musela složitě překračovat.

Developeři přiznávají horšící se kvalitu staveb neradi. Podle realitních odborníků mají stavební firmy málo zakázek a propouštějí lidi. Když nějakou zakázku získají, nabírají méně zkušené pracovníky, používají levnější materiály a nedostatečně práci kontrolují. Kontrolu musí provádět i developer. "Kvalitu stavby denně kontrolujeme podle náročného kontrolního a zkušebního plánu. Tím závadám předcházíme. Manažeři našich projektů nejsou hodnoceni podle toho, kolik závad odhalili, ale kolika dokázali předejít," říká šéf Ekospolu.

"Finep registruje závady v pěti až šesti procentech dokončených bytů, několikastupňovými kontrolami je ale odhaluje a řeší ještě před kolaudací," tvrdí Štěpán Havlas.

Jeden až dva nedostatky na byt evidují developerské společnosti Central Group či Skanska Reality, odhalují je inspekční prohlídky za přítomnosti klientů. Do doby nastěhování firmy nedostatky odstraní.

K lepší kvalitě stavebních prací by přispěla větší existenční jistota stavebních firem. "Je nutný impulz ze strany veřejného sektoru do infrastrukturních investic, čeští stavaři ho od nové vlády vyloženě očekávají. Rezidenční výstavba v době útlumu stavbaře podržela, ale nemůže to dělat sama," soudí Korec.

Zájem o bydlení by podle něho podpořilo zařazení bytové výstavby do nejnižší kategorie daně z přidané hodnoty, jako tomu je například ve Francii či Belgii. "Pokud DPH na byty byla snížena na pět procent, průměrný byt v naší nabídce zlevní o čtvrt milionu korun," dodal šéf Ekospolu.

"Pro začátek by stačilo i to, aby se současná sazba daně pro bytovou výstavbu neměnila tak často, jak tomu bylo v posledních letech, a zároveň tak chaoticky, jako tomu bylo například na konci loňského roku," uvedl Jiří Vajner ze společnosti Central Group.

Hlavní předností je funkčnost Loni se v Praze prodalo více než pět tisíc bytů, v Brně téměř šest set. Letos by měly být výsledky na domácím realitním trhu obdobné. Více se budou prodávat ovšem ty byty, které se budou líbit ženám.

Ženy totiž mají stále častěji při koupi bytu rozhodující slovo. Vedle estetiky hledí na praktičnost. Byt musí mít dobrou dispozici s minimem chodeb a předsíní. Musí mít dostatek úložných prostor, skříně musí mít hloubku 60 centimetrů, aby se tam vešla ramínka.

V koupelně musí být dost místa pro pračku, ideálně má být v domě sušárna a nákladní výtah. Kuchyně by měla mít přímé osvětlení a vývody instalací umístěné tak, aby bylo možné postavit kuchyňskou linku, kolem níž se nebude muset zmateně přebíhat.

Řada developerů svou nabídku tomuto trendu podřizuje. Například Central Group umožňuje instalovat příčky podle přání klienta, Skanska Reality nabízí služby bytového architekta.

Služby designérů a architektů nabízí i developerská společnost Crestyl. Tyto doplňkové služby mají rostoucí tendenci a samozřejmě je využívají i muži.

Společnost Ekospol v rámci doplňkových služeb bere na sebe i první připojení elektroměru, kde se za každou kilowatthodinu jističe platí 700 korun.

---

Na rozdíl od Spojených států, Německa či Rakouska žije v Česku 80 procent lidí ve vlastním bydlení Družstevní bydlení je vhodné pro ty, kteří nemají dostatečné příjmy, aby získali hypotéku. Vklad pro vstup do družstva se zpravidla pohybuje do 35 procent ceny bytu.

 

Před pěti lety se podle realitních odborníků vyskytovaly závady u poloviny prodávaných bytů. Nyní je situace horší.