Evžen Korec: Mediální nálepka stavitele levných bytů nám vůbec nevadí

Někteří developeři hovoří o luxusu i v případě středního segmentu, Ekospol naopak staví svoji image na takzvaných superlevných projektech. "Stavět a prodávat cenově dostupné a kvalitní byty je naší dlouhodobou firemní strategií a konkurenční výhodou. V tomto tržním segmentu se realizuje více než polovina celé pražské poptávky a jeho význam na trhu stále narůstá," říká majitel Ekospolu Evžen Korec.

- E15: Vaším cílem je být jedničkou mezi developery na pražském rezidenčním trhu. Čím se chystáte porazit svého největšího konkurenta Central Group? Ten je podle analýzy bytových projektů, kterou zpracoval Institut plánování a rozvoje hlavního města Prahy, ještě o kousek před vámi.

Začínali jsme před 22 lety jako malá stavební firma, postupně jsme se přes roli generálního dodavatele staveb dostali až k developerské a investorské činnosti ve výstavbě bytů. Dnes jsme jedním ze dvou největších rezidenčních developerů v zemi a každoročně rostou naše obraty i počty prodaných bytů. Stát se jedničkou na trhu je dlouhodobá záležitost. Naší hlavní zbraní bude optimální poměr mezi dostupnou cenou a vysokou kvalitou bytů, už dnes prodáváme přibližně pětinu všech bytů na reference klientů.

- E15: Kolik Ekospol loni prodal bytů? A jaký plán jste si vytyčili pro letošek?

V loňském roce jsme prodali celkem 653 nových bytů, což byl meziroční nárůst o 47,7 procenta. Jen pro doplnění, v Praze se loni podle našich statistik prodalo celkem 5015 bytů. V letošním roce očekáváme obdobný objem prodejů. Nicméně bude-li pokračovat stávající boj bank o klienta, může vlivem dlouhodobě nízkých úrokových sazeb trh vykázat další růst. Samozřejmě platí, že prodejům budou dominovat především takzvané superlevné projekty.

- E15: Nemohly by být ještě levnější?

Cenu nových bytů určuje jediný faktor – zákazník. Když jsme na podzim 2012 spouštěli první superlevný projekt, začínali jsme na prodejní ceně 35 tisíc korun za metr čtvereční včetně DPH. Daný projekt se zhruba stovkou bytů jsme za tuto cenu prakticky vyprodali během tří měsíců a déle než rok před dokončením. U dalších etap jsme zaznamenali mírné zdražení v řádu jednotek procent, a i tak se prodávají stejně rychle. Jsem přesvědčen, že ceny superlevných bytů už nemají kam klesat, a hlavně k tomu ani není důvod.

- E15: Nevadí vám trochu nálepka stavitele levných bytů? Zmíněný Central Group naopak v poslední době pošilhává po vyšším segmentu…

Stavět a prodávat cenově dostupné a kvalitní byty je naší dlouhodobou firemní strategií a konkurenční výhodou. V tomto tržním segmentu se realizuje více než polovina celé pražské poptávky a jeho význam na trhu stále narůstá. Jsme tedy přesvědčeni, že nastolená strategie je správná a mediální nálepka stavitele levných a zároveň vysoce kvalitních bytů nám vůbec nevadí.

- E15: Na akvizice pozemků jste letos vyčlenili miliardu korun. Jaké lokality vás nejvíce zajímají?

Jednak jsou to velké pozemky v dobře dopravně dostupných okrajových lokalitách vhodné pro výstavbu několika set až tisíce bytů. Zároveň nás zajímají i pozemky pro sto a více bytů v širším centru Prahy. U obou skupin samozřejmě platí, že pozemky musejí jejich majitelé nabízet za smysluplné ceny, které umožňují následně realizovat výstavbu cenově dostupných bytů s rozumným developerským ziskem. Bohužel cenová očekávání některých majitelů pozemků jsou stále ještě na téměř předkrizové úrovni a za takovou cenu budou pozemky jen obtížně prodejné.

- E15: Jaké pozemky pro výstavbu jste zakoupili v loňském roce?

V loňském roce jsme získali pozemky pro výstavby dalších etap našich úspěšných projektů v Kyjích a v Měcholupech, v obou případech jde o pozemky pro řádově stovky bytů. Zároveň připravujeme projekty na dalších pozemcích v lokalitách Prahy 5 a širšího centra města v Praze 4 a Praze 10. Tyto pozemky plánujeme koupit v letošním roce a rozhlížíme se i nadále.

- E15: Letos má Ekospol v nabídce zatím jen čtyři lokality. Znamená to, že se teď soustředíte spíš na větší projekty?

Ano, nabízet velké projekty pro řádově stovky bytů v několika velkých rozvojových lokalitách je naší strategií.

Developer díky tomu dosáhne významných úspor z rozsahu a právě díky těmto úsporám může nabízet byty v takzvaných superlevných projektech. Naším cílem je letos rozšířit nabídku o další tři lokality. Chtěli bychom nabídnout alespoň jeden velký projekt v každé rozvojové lokalitě v Praze. To znamená několik projektů ideálně v městských obvodech Prahy 4, 5, 9 a 10 a k tomu ještě několik menších a komornějších projektů s vyšší cenou.

- E15: Kdy zahájíte výstavbu dlouho očekávaného projektu na Barrandově?

Se zahájením výstavby projektu Výhledy Barrandov počítáme v první polovině příštího roku.

- E15: Developeři v poslední době věnují velkou pozornost vzorovým bytům. Máte je také v nabídce?

Ano, byť pro nás nemají jako prodejní nástroj prakticky žádný význam, protože všechny byty bez problémů vyprodáme několik měsíců před dokončením. V rámci klientské vstřícnosti jsme ale v našich stěžejních lokalitách v Kyjích a v Měcholupech zařídili v dokončených etapách dva vzorové byty.

- E15: Bojujete za snížení aktuálně patnáctiprocentní DPH na nové byty. Věříte, že je možné dosáhnout toho, aby se sazba snížila alespoň na dřívějších deset procent?

Bylo by to v logice věci. Co třeba mladým párům pomůže spíš: když budou o pár korun levnější pleny, anebo o čtvrt milionu levnější byty? Navíc je-li dnes na tom nějaký sektor tuzemské ekonomiky opravdu zle, je to stavebnictví. Redukce daňové sazby by byla vzpruhou z hlediska zaměstnanosti i ekonomiky jako celku. Výše daňových sazeb je čistě politické rozhodnutí. Současný stav v České republice, když dvanáct členských zemí Evropské unie má sazbu daně z přidané hodnoty na bydlení nižší než my, považuji za tristní. V době, kdy vláda uvažuje o zavedení třetí, nejnižší sazby této daně na léky a možná též na knihy, dětské pleny a výživu, stojí za vážnou úvahu, zda by tato sazba neměla být aplikována i na bydlení. Třeba jen po přechodné období. Víme, že takové rozhodnutí se bude rodit velmi těžce, ale naděje umírá poslední.

- E15: Ohledně celkového počtu prodaných bytů za minulý rok došel Ekospol, stejně jako několik dalších developerů, kteří vydávají analýzy pražského rezidenčního trhu, k číslu zhruba pět tisíc. Podle vašich výzkumů to znamenalo meziroční vzestup prodejů o úctyhodných 25 procent. Co jej podle vás způsobilo?

Nejdůležitější byly tyto faktory: průměrná úroková míra hypotečních úvěrů, která se většinu roku pohybovala na historických minimech pod hranicí tří procent, a dále dostatečná nabídka bytů v cenově dostupných projektech s prodejní cenou do 45 tisíc korun za metr čtvereční včetně DPH. Právě tyto byty byly motorem poptávky a stojí za vynikajícím prodejním výsledkem roku 2013. Doplňujícím faktorem mohl být trend nákupu bytů jako formy investice a prostředku zajištění na stáří, který v loňském roce zvolilo přibližně 30 procent kupujících. Vzhledem k tomu, že chaos v penzijním systému a jeho nejistá budoucnost budou pokračovat i letos a navíc poroste inflace, očekáváme další zesílení tohoto trendu.

- E15: Developerské firmy Trigema a Skanska Reality uvedly meziroční vzestup prodejů o deset, respektive pět procent. Čím si ty rozdíly vysvětlujete?

Ekospol se věnuje systematickému monitoringu realitního trhu už osmým rokem, jednoznačně nejdéle ze všech aktérů na trhu. Za našimi výsledky si pevně stojíme. Mají-li jiní developeři jiné výsledky, pak pravděpodobně budou na vině odlišnosti v metodice vytváření analýz.

- E15: Očekáváte, že úroky z hypoték letos ještě klesnou. Proč?

Banky vedou agresivní boj o klienta, protože hypotéka je stále v podstatě jediný produkt, na němž jsou lidé ochotni se v dnešní době zadlužit. A pro banky je to pochopitelně lukrativní byznys. Se svými slevami na hypotékách letos začaly zhruba o dva měsíce dříve, než bývá zvykem, což by mohlo signalizovat ještě vyostřenější boj o klienta. Pokud tento boj neustane, předpokládáme, že by se průměrná sazba hypoték mohla letos podívat pod loňské historické minimum 2,95 procenta.

- E15: Říkáte, že banky se perou a developeři "smějou". Je vám developerům už opravdu do smíchu?

Pokud se banky perou tak, že výsledkem jsou nižší sazby hypoték, pak se developeři pochopitelně smějí. Určitě se hlavně smějí samotní klienti, kteří se k novému bydlení mohou dostat za velmi příznivých podmínek.

- E15: Za svoji firmu vždy hovoříte vy jako majitel. Na webových stránkách v kolonce vedení společnosti jste uveden také sám. Navenek tedy Ekospol rovná se Korec. Je v tom nějaký záměr?

Dovolil bych si to mírně upřesnit. Za společnost hovořím já jako generální ředitel a předseda představenstva. Samozřejmě mám kolem sebe spolupracovníky, kteří hlavně rozhodují o výsledcích firmy. Průhledné vlastnictví považuji za jednu z konkurenčních výhod. Klienti zřetelně vidí, kdo za firmou stojí. Tím se Ekospol jasně odlišuje od jiných developerů, v jejichž případě je vlastnictví záměrně skryté nebo se na každý projekt účelově zakládají projektové společnosti s nečitelnou vlastnickou strukturou.

---

Evžen Korec (57)

Vystudoval biologii na Přírodovědecké fakultě UK. Od roku 1986 dlouhodobě pobýval v zahraničí. Z vědecké dráhy odbočil k byznysu. V Německu začal pracovat v realitních firmách. Po návratu do Česka založil v roce 1992 firmu Ekospol, kterou společně vlastní s manželkou Janou. V Ekospolu je generálním ředitelem a předsedou představenstva.

 

Současný stav v České republice, když dvanáct členských zemí Evropské unie má sazbu daně z přidané hodnoty na bydlení nižší než my, považuji za tristní