Krize trhu prospěla

Po desetiletém realitním boomu zachvátila v roce 2009 český trh recese. Ceny nových bytů spadly meziročně o desítky procent a zkrachovala více než polovina developerských společností. "Trh se tak vyčistil od plevele," říká EVŽEN KOREC, šéf společnosti EKOSPOL.

 

- Na českém realitním trhu působíte už 21 let. Co byste označil za zásadní milníky těchto dvou desetiletí?

Pro naši společnost byl nejvýznamnějším milníkem přelom tisíciletí. Tehdy jsme defi nitivně opustili činnost stavební firmy a generálního dodavatele staveb a naplno se začali orientovat na roli investora a developera velkých bytových areálů. Náš první bytový projekt, jednoduše nazvaný Výhledy, byl vyprodán za pár měsíců a déle než rok před dokončením stavby. Z hlediska vývoje trhu byl největším mezníkem přelom let 1995 a 1996, kdy začal fungovat volný trh s hypotékami. Bez něho by tu žádný realitní boom nebyl.

 

- V jakých letech zažívaly developerské společnosti nejtěžší časy?

Největší dopad ekonomické recese přišel v roce 2009, kdy prodeje nových bytů v Praze spadly meziročně o polovinu. Od té doby sledujeme každý rok pozvolný růst prodejů a současně i konsolidaci developerského trhu. Řadu menších nebo nezkušených developerů recese semlela a oni úplně vyklidili své tržní pozice, počet aktivních developerů klesl o více než polovinu. Zatímco před rokem 2008 se prodalo doslova všechno, bez ohledu na cenu a kvalitu, dnes jsou kupující mnohem vzdělanější a požadují vysokou kvalitu za adekvátní cenu. V tomto ohledu tvrdím, že recese developerskému trhu jednoznačně prospěla, přispěla k vyčištění plevele, který se na trhu usadil během desetiletého boomu.

 

- Jak se za těch dvacet let změnily byty a rodinné domy, které stavíte? Zaznamenali jste nějakou zásadní proměnu ve vkusu českého klienta?

Pokud bychom srovnali novostavby z devadesátých let a ty dnešní, tak například v oblasti tepelné nebo hlukové izolace jsme se posunuli o velký kus dopředu. Klienti dnes za své peníze dostávají kvalitnější a úspornější bydlení. Obrovský pokrok udělali i projektanti – stavějí byty, které mají optimalizované dispozice tak, aby bylo možné využít a moderně zařídit každý metr čtvereční plochy bytu. Zákazníci tak neplatí za zbytečné metry navíc, které nemohou nijak využít.

 

- Jak vidíte budoucnost realitního trhu? Nezastavěných míst stále ubývá a lidé nechtějí cestovat velké vzdálenosti za prací jako třeba v USA…

Je pravda, že stále ubývá pozemků vhodných k zástavbě a zároveň za rozumnou cenu. I přesto se ale domnívám, že nová výstavba na volných pozemcích bude ještě mnoho let hlavním segmentem realitního trhu. Velcí a kapitálově silní developeři totiž mají dostatečnou zásobu parcel, které vystačí na desetitisíce bytů.

 

- Jsou i další možnosti, kudy by se mohli developeři ubírat: rekonstrukce a přestavby starších bytových domů a sídlišť…

U revitalizací zanedbaných území nebo průmyslových areálů musí investor počítat s dvěma komplikacemi – vyšší výkupní cenou pozemku a častými ekologickými zátěžemi, které je nutno na vlastní náklady sanovat. Proto se o nich také častěji pouze mluví, než že by se ve skutečnosti realizovaly.

 

- Vaše developerské aktivity by se v budoucnu mohly rozjet i na východ od našich hranic. Prý vás navštívila ruská developerská firma a požádala o spolupráci. Proč oslovili právě vás?

Stejnou otázku jsme jim položili i my. Odpověděli, že na základě dlouhodobých referencí. Na východě jsou dnes z pohledu developmentu nejperspektivnější trhy, je tam obrovská a nenasycená poptávka po novém bydlení západoevropského typu. Pro ruské, ale například i čínské developery jsme zajímaví naším dvacetiletým know-how v oblasti výstavby rezidenčních projektů, které snesou srovnání s evropskou špičkou. Zároveň jsou cenově dostupné, což je druhou nedílnou součástí úspěchu.

 

- Víte už o tom projektu nějaké podrobnosti?

Co se týče Ruska, jde o tři velké developerské projekty s celkem 100 tisíci čtverečních metrů prodejní plochy. Všechny se nacházejí v metropoli Ťumenské oblasti na západní Sibiři, což je centrum těžby ropy a zemního plynu. Právě díky tomu je zde tak velká koupěschopná poptávka.

 

- Jak by měla spolupráce vypadat? Nabídnete vlastní projekt včetně architektonického řešení?

Projekty z pohledu architektonického a urbanistického řešení jsou již připraveny ruským partnerem. Zatím jsme diskutovali o možnostech spolupráce od sdílení know-how v oblasti výstavby, prodeje a marketingu až po možnosti přímých investic do některých projektů. Je ale třeba zdůraznit, že při vstupu na neznámý trh je klíčová role lokálního partnera a mezi oběma partnery musí být absolutní důvěra. Navíc to znamená řídit projekt na místě, tedy poslat do Ruska své velmi kvalitní lidi. Což nejsou otázky, které lze vyřešit ze dne na den. Neříkám tedy, že na ruský trh vstoupíme letos nebo příští rok, časový horizont bude delší.

 

- V čem se liší ruský developerský trh od toho českého?

Pokud si některé zahraniční subjekty stěžují na to, že český trh je netransparentní, je tu přílišná byrokracie a pravidla povolování developerských projektů jsou řekněme nejasná, tak na ruském trhu platí totéž, ale v mnohonásobně větší míře. Jakkoli kapitálově silný investor je bez spolehlivého a zkušeného lokálního partnera v Rusku beznadějně ztracen.

 

- Na Karlově univerzitě jste s červeným diplomem vystudoval molekulární biologii a genetiku. Jak se stane, že člověk se slibně rozjetou vědeckou kariérou zběhne k developerské profesi a podnikání?

Během dlouhodobých pracovních pobytů na univerzitách v západní Evropě jsem poznal, jak funguje vyspělý developerský trh. Především v Německu, konkrétně v menším univerzitním městě Göttingen, kde jsem měl to štěstí, že jsem získal zkušenosti v developerské společnosti. Viděl jsem, jak je zároveň trh s nemovitostmi v komunistickém Československu podhodnocen, proto jsem hned po revoluci veškerý kapitál investoval do nákupu pozemků. Taková šance začít s podnikáním, jakou představovala sametová revoluce, přichází jednou za století a já ji nechtěl promeškat. Proto jsem se rozhodl podnikat.

 

- Máte nějaký profesní sen, kterého byste chtěl dosáhnout?

Mám, a hned dva. Přál bych si, aby měl jednou můj syn tolik schopností a zkušeností, aby mohl firmu převzít a posunout ji zase o krok dále. Druhým snem, který bych rád stihl ještě já, je, aby se EKOSPOL stal největším českým rezidenčním developerem z hlediska počtu prodaných bytů. V současnosti jsme tržní dvojkou, ale první příčka je již na dohled.