Bytové trendy 2013

Časy, kdy ceny nových bytů rostly do závratných výšek, jsou ty tam. Kvůli ekonomické recesi museli developeři zlevnit novostavby až o desítky procent. Zdá se, že pro nákup nemovitosti nikdy nebyla příznivější doba, než je tomu v posledním roce.

V době ekonomického boomu se ceny nových bytů rok od roku zvyšovaly. Lidé přesto kupovali jako zběsilí. A makléři si byli jisti, že prodají vše ještě předtím, než se vůbec kopne do země. Tato éra je ale dávno pryč. Zasáhla totiž krize.

V letech 2008 a 2009 zájem o nemovitosti výrazně poklesl. Lidé začali šetřit a předražené reality zely prázdnotou. Developerům moc nepomohly ani inzerované slevy a bonusy v podobě auta nebo garážového stání zdarma. Pokud chtěli prodávat, museli s cenou dolů. Za poslední čtyři roky klesly ceny novostaveb v průměru o patnáct procent. U některých neprodejných "ležáků" dokonce došlo ke zlevnění o pětadvacet až třicet procent, podle toho, jak předražené původně byly. A tento trend přetrvává dodnes. "Developeři nové byty nabízejí za ceny nižší, než tomu bylo dříve," potvrzuje Jiří Pácal ze společnosti Central Europe Holding, která se zabývá investicemi do nemovitostí.

Byty s "luxusní" cenou

Kdyby vám někdo před pěti nebo šesti lety řekl, že seženete novou garsonku v Praze za něco málo přes jeden milion korun, asi byste se mu od srdce vysmáli. Cena jednoho metru čtverečního obytné plochy v novostavbě totiž standardně začínala na pětapadesáti tisících a nezřídka se přehoupla přes šedesát tisíc korun.

"Když jsem na přelomu roku 2008 a 2009 sháněl větší byt pro naši rozrůstající se rodinu, zjistil jsem, že na nový standardní třípokojový byt v dostupnosti metra nebo tramvaje nikdy nedosáhneme. Například na pražském Proseku se třípokojový byt prodával za čtyři miliony korun. Kolegyně z práce pořídila osmdesátimetrový byt v luxusnějším provedení za pět milionů korun," vzpomíná dvaatřicetiletý Erik Sandu a trpce dodává, že luxusní byla na zmíněné novostavbě především cena.

Rozhodl se proto se ženou pro kompromis: koupili dům za Prahou. Čtyřpokojový řadový domek o podlahové ploše 117 metrů čtverečních s šestisetmetrovým pozemkem vyšel novomanžele na čtyři miliony korun včetně DPH. "Za podobné peníze bychom stejně velký byt v Praze nikdy nepořídili," říká otec tří dětí.

Levnější už to nebude

Dnes je developerům jasné, že za ceny nastavené před třemi a více lety si nový byt prostě nikdo nekoupí. A chytré společnosti, jež ekonomickou krizi ustály, si toho jsou dobře vědomy. Současná prodejní cena jednoho metru čtverečního (včetně DPH) okolo pětatřiceti tisíc korun je na developerském trhu novou realitou. Nijak ojedinělé ale nejsou ani nabídky novostaveb pod třicet tisíc. Například v projektu Javorová čtvrť firmy Central Group se garsonky prodávají již od 27 600 korun za čtvereční metr. Dvoupokojový byt firmy Ekospol v projektu Nové Měcholupy IV pořídíte za bezmála dva miliony korun (s balkonem, terasou a garážovým stáním), takže metr čtvereční vyjde v přepočtu na 26 378 korun. Magickou hranici pětapadesáti tisíc u standardních projektů překračují developeři jen výjimečně.

Vypadá to, že pro nákup novostavby nebyla příznivější doba, než je tomu v posledním roce. Vyčkávat na další zlevňování už ale nemá smysl, ceny dosáhly svého dna. Upozorňuje na to i Česká národní banka. Podle ní by éra levných nemovitostí měla letos skončit a příští rok by ceny mohly začít opět pozvolna růst. Vnímavého čtenáře možná napadne otázka: Jak je možné, že dnes developeři dokážou stavět byty až o desítky procent levněji než před pár lety? Měly nastaveny extrémně vysoké marže, nebo jen prostě šetří na kvalitě? Že by se stavby zlevňovaly na úkor kvality nemovitostí, ale developeři zásadně odmítají. "V žádném případě tomu tak není. Platí spíše opak, neboť kvalita stavebního provedení v posledních letech roste," říká Štěpán Havlas, finanční ředitel společnosti FINEP. Stejný názor zastává i nezávislý realitní expert Jiří Pácal. Podle něho nižší cena nemusí nutně znamenat, že je stavba ošizená. "Šetří se na architektovi, používají se levnější materiály, levnější zařizovací předměty," míní Pácal.

Například ocelovými zárubněmi namísto obložkových ušetří firma několik tisíc korun. Stejně tak při využití klasického WC namísto dražšího závěsného. A totéž platí pro využití základních modelových řad u keramických obkladů a baterií. Přestože developeři hledí na cenu, vždy pořizují značkové výrobky od osvědčených tuzemských dodavatelů, kteří jsou zárukou kvality. "Nemá smysl volit ta úplně nejlevnější dostupná řešení. Komplikace, které pak mohou nastat, vás záhy doženou. Odstranění případných závad a uvedení všeho do původního stavu může být v konečném důsledku pro developera výrazně nákladnější," vysvětluje Jan Koubík, manažer developerské společnosti Bemett.

Když méně znamená více

Podstatnou roli ve zlevnění staveb ale hraje především pokles cen stavebních prací a pozemků. Podle vyjádření developerů snížily stavební firmy kvůli nedostatku práce své marže na minimum. Ceny stavebních prací tak vyjdou až o pětadvacet procent levněji. Tato úspora se přenesla i do prodejních cen. "Také vhodné pozemky je nyní možné pořídit výrazně levněji než v minulosti. A svůj podíl na snížení prodejních cen má i snížení marží developerů u jednotlivých projektů," přiznává Jiří Vajner, obchodní ředitel společnosti Central Group. Vedle těchto faktorů developerské firmy také otevřeně přiznávají, že změnily strategii výstavby a stavějí po menších etapách. Nikoli tedy stovky bytů najedou, ale jen desítky. Menší projekty jsou pro firmu bezpečnější a investice se jim rychleji vrátí. Mimo to se mění také struktura bytů v jednotlivých domech, kde převládají malometrážní nemovitosti, především 2 + kk. Důvod? Dobře se prodávají. A to nejen díky dostupnější ceně, ale také pokračujícímu trendu "singles", tedy jednočlenných domácností. Dvoupokojový byt se ale hodí i pro pár, případě pro mladou rodinu s jedním dítětem. Menší byty jsou navíc dobrou investicí, protože se nejsnáze pronajímají. "O velké bytové jednotky teď jednoduše není zájem, téměř nikdo je kvůli současné nejisté ekonomické situaci nekupuje. Developeři tak mnohdy musí podpořit poptávku i za pomocí slev ve výši pět až deset procent," uvádí Jan Koubík. Například nový byt o ploše pětadevadesáti metrů čtverečních v Jinočanech v Praze-západ díky slevě přijde na něco málo pod tři miliony korun, a to včetně DPH, sklepa, balkonu a parkovacího stání. Některé společnosti proto původně velkometrážní neprodejné byty pomocí příček přestavují na menší, o které je větší zájem a rychle se rozprodají. Tomu nahrává samozřejmě především pořizovací cena, protože na hypoteční splátky takového bytu dosáhnou i rodiny s průměrným příjmem. "U levných projektů se podíl bytů koupených na hypotéku pohybuje kolem osmdesáti procent," říká Petra Horáková Krištofová, manažerka Asociace hypotečních makléřů.

Byty jsou menší než dříve

I přes jednoznačně větší zájem o menší byty ale developeři i nadále s velkými byty počítají, aby nevyklidili prostor na trhu konkurenci. "Zastoupení velkých bytů ovšem v jednotlivých domech stále snižujeme. V současnosti nezabírají z celkové podlahové plochy nových bytových projektů více než deset procent," konstatuje Jan Koubík.

Dalším trendem, který se nepochybně podepsal na snížení cen nového bydlení, je zmenšování bytů. Ten, kdo pořídil třípokojový byt v roce 2008, mohl se chlubit rozlohou okolo osmasedmdesáti metrů čtverečních. Dnes má stejně dispozičně řešený byt v průměru šedesát metrů, tedy téměř o dvacet méně. Developeři tomu říkají "optimalizace dispozic". Zmenšování prý většinou postihuje nejrůznější chodby a zádveří, atypické půdorysy, koupelny a další zbytečně předimenzované prostory, které nelze prakticky využít a účelně zařídit. Co do rozlohy jsou chudší i společné prostory domu, které podle Jana Koubíka v konečném důsledku stavbu jen prodražují.

"Vše musí být maximálně efektivní, funkční a účelné. Na zbytečné nevy užitelné prostory už dnes v projektech není místo. Nejméně 700 tisíc korun na jeden vchod pak ušetříme tím, že postavíme nízkopodlažní bytový dům bez nutnosti budování výtahu," prozrazuje Koubík strategii firmy Bemett a dodává, že domy o pouhých čtyřech nadzemních podlažích výtah nepotřebují. Ekonomická recese sice nepoznamenala český trh s nemovitostmi tak dramaticky jako třeba ve Španělsku, kde ceny realit klesly až o čtyřicet procent, staví se ale podstatně méně. Hlavním kolbištěm developerského trhu jsou Praha a Brno. Řada developerských firem ale kvůli krizi z trhu odešla. Ty, které se chtějí udržet, se musejí více otáčet.

Navíc se výrazně proměnily i představy budoucích majitelů o novém bydlení. To, co stačilo před deseti lety, už dnes zájemce nenaláká. Klienti jsou stále náročnější, požadují vyšší kvalitu za nižší cenu. "Zájemci o byty mnohem více zvažují, porovnávají z více nabídek a podmínky si s prodejcem domlouvají, nejen trpně přijímají. Doba, kdy kupující podepsali cokoli, je nenávratně pryč," podotýká Jiří Pácal. Ne všechny společnosti už ale pochopily, že ceny nediktují ony, nýbrž poptávka klientů. Ačkoli mnozí developeři zlevnili, stále je na trhu mnoho projektů, kde kupní cena neodpovídá ceně odhadní. "To výrazně komplikuje situaci těm klientům, kteří potřebují nemovitost financovat hypotékou. Nedostatečná zástava v podobě předraženého bytu nutí klienty sáhnout výrazněji do úspor nebo hledat další adekvátní zástavu," upozorňuje manažerka Asociace hypotečních makléřů Horáková Krištofová.

V konkurenčním boji o zákazníka některé společnosti lákají klienty na nereálné ceny, do kterých není započítána jedenadvacetiprocentní daň z přidané hodnoty nebo garážové stání. Konečná kupní cena se pak může prodražit ještě o další půlmilion.