Anketa: spolupráce developerů a zástupců příměstských obcí

Anketa deníku E15, 3.června 2009

I. Jak se vám spolupracuje s představiteli obcí, ve kterých stavíte nebo plánujete projekty?

II. Považujete požadavky obcí za splnitelné?

III. Myslíte si, že za problém nedostatečné infrastruktury a služeb v příměstských obcích jsou spoluodpovědní developeři?

Luděk Hruška, člen představenstva FINEP CZ

I. Zastupitelé měst a obcí si uvědomují, jak důležité je zajistit obci správný územní rozvoj, a tím i prosperitu. Developeři jsou pro místní samosprávy v tomto případě významným partnerem, který dokáže v rozvoji pomoci. Obecně jsou naše zkušenosti se spoluprací dobré.

II. V současnosti jsou požadavky všech obcí velmi podobné. Mezi nejčastější patří investice do rozvoje silnic, zajištění nových míst ve školách i školkách a případně rozšíření pošty. Tyto investice jsou výhodné nejen pro obec, ale pro samotného developera. Lidé nechtějí bydlet v odříznutém satelitním městečku, chtějí žít v obci s dobrou občanskou vybaveností. Před lety, kdy byl development novým fenoménem, byly požadavky obcí mnohem méně vyvážené. Některé samosprávy trvaly na investicích, které nebyly pro developery akceptovatelné. Jinde naopak dostali developeři zcela volnou ruku a noví obyvatelé přetížili místní komunikace i školy.

III. Je třeba si uvědomit, že o veřejnou infrastrukturu pečují obce, kraje a stát. Na tuto činnost mají na rozdíl od developerů vyčleněné peníze ze státního rozpočtu. Zároveň by každá nová výstavba měla probíhat v rámci uceleného územního plánu, který bude komplikace předvídat a řešit. Na druhé straně dobrý deve- loper během plánování projektu zkoumá i reálné možnosti stávající infrastruktury. Domy umí postavit každý developer, ale vybudovat atraktivní místo pro život je složitější.

Karel Zeman, ředitel sektoru prodeje nemovitostí Ekospol

I. Ekospol se za dobu své 17leté působnosti na developerském trhu setkal jak s velmi vstřícným přístupem obcí, tak i téměř absurdními stanovisky. Například v Roztokách u Prahy, kde Ekospol vlastní přes 400 tisíc metrů čtverečních stavebních pozemků, obec přes platný územní plán vydala bez jakékoliv konzultace nebo upozornění v podstatě ze dne na den plošnou stavební uzávěru. Navíc z této stavební uzávěry jsou obcí udělovány výjimky bez jakýchkoliv předem stanovených pravidel, což je v přímém rozporu s pravidly volné soutěže a samozřejmě se v takovém případě otvírají dveře korupci. Další negativní zkušenost má Ekospol například z Prahy- Písnice, kde městská část vydala souhlasné stanovisko, které následně bezdůvodně odvolala, a vydala záporné. Tyto případy jsou však výjimkou potvrzující pravidlo, že obce se zájmem o rozvoj mají k investorovi vstřícný přístup.

II. Ve většině případů jsou požadavky obcí splnitelné, nebo lze bezproblémově najít kompromis mezi požadavky obce a možnostmi developera. Samozřejmě se vždy jedná o výši požadované investice, kterou je nutno promítnout do nákladů projektu, a tím dojde i ke zvýšení jeho ceny. Jinými slovy, požadavky obce vždy zaplatí koncový klient jako budoucí obyvatel obce. Pokud by požadavky obce znamenaly zásadní zvýšení prodejní ceny developerského projektu, stal by se neprodejný, a nelze tedy realizovat.

III. Nemyslím, že developeři jsou viníky nedostatečné infrastruktury. Většinou je tomu právě naopak. Developer buduje v místě projektu nové inženýrské sítě, komunikace a veřejné osvětlení. Tuto infrastrukturu, mnohdy v řádech desítek milionů korun, následně daruje obci. Pokud má obec zpracovaný územní plán, musí mít jasno i o rozsahu infrastruktury a potřebných služeb a samozřejmě by měla mít i vypracovánu koncepci, jakou formou bude tato infrastruktura financována. Služby jsou vždy otázkou nabídky a poptávky. Developer může vybudovat prostory pro služby pouze za předpokladu, pokud bude zájem o koupi těchto prostor, sám je provozovat nemůže. Dobrým příkladem může být například lokalita Ekospolu v Roztokách u Prahy, kde Ekospol dal k dispozici pozemek významnému maloobchodnímu řetězci pro výstavbu supermarketu.

Stephen Haigh, ředitel Quinlan Private Golub pro Českou republiku

I. Naše zkušenost s místní samosprávou v České republice je pozitivní. V současné době pracujeme na projektech ve dvou krajích v Praze a Středočeském kraji. Dříve než dojde z naší strany ke koupi nového pozemku nebo projektu, veškerá vyjednávání musejí být uzavřena a podmínky spolupráce odsouhlaseny všemi stranami. Pravidelně organizujeme veřejná setkání, abychom místní populaci a dalším hráčům vysvětlili plány a cíle našeho projektu. Cílem QPG je stavět projekty s důrazem na komunity, které jsou atraktivní a zároveň funkční s respektem k tradiční architektuře a bezprostřednímu okolí.

II. Předběžná vyjednávání o pozemku hrají klíčovou roli, jedině tak můžete dosáhnout, že požadavky jsou realistické a zcela vyjasněné jak pro investora, tak pro místní samosprávu. V České republice je vnímání nové výstavby často rozporuplné, je to dáno přístupem velké části developerů, kteří si nepřipouští odpovědnost k okolí. Toto nesprávné většinové vnímání chceme změnit.

III. Za normálních okolností by místní samosprávy měly být zodpovědné za primární infrastrukturu a developer za infrastrukturu sekundární, jako je například elektřina, voda, cesty. Nicméně, jak již bylo řečeno, každý projekt je individuální.

Veronika Ježková, cenová analytička Central Group

I. Obecně lze říci, že představitelé obcí bývají nakloněni rozvojovým projektům, zejména takovým záměrům, které vhodně urbanisticky doplňují celkový koncept obce. Jediným přetrvávajícím problémem je v některých menších obcích absence územního plánu jako rozhodujícího dokumentu, na němž se spolupráce staví, přičemž není výjimkou, že takové malé obce nemají ani odborné, ani finanční zdroje na jeho pořízení.

II. Obecně ano, požadavky, které jsou technicky nerealizovatelné nebo ekono- micky neúnosné, bývají dnes již velmi výjimečné. Aktuálními tématy jsou zpravidla spíše otázky dopravního generelu, zásobování vodou, likvidace splaškových vod a podobně, což jsou záležitosti, které jsou podmíněny technicky, a nejedná se tedy o "libovůli" představitelů obce.

III. V oblasti občanské vybavenosti hraje jednu z hlavních regulativních rolí veřejná správa, a to zejména prostřednictvím nástrojů územního plánování. Lze říci, že pokud je územní plán obce zpracovaný skutečně kvalifikovaně, vyčleňuje funkční plochy pro výstavbu obytných staveb v rozumném poměru vůči plochám určeným pro stavby občanské vybavenosti tak, aby bylo v budoucnu možné nově vzniklou poptávku uspokojit. Dalším přirozeným regulátorem, především v oblasti komerčních služeb, je pak trh - každý podnikatel, který poskytuje služby občanům, musí v daném místě nalézt dostatečný odbyt.