Developery táhnou superlevné byty

(MF Dnes; 18. 3. 2015)

Zájemců, kteří mají na to si koupit velký nový byt, je podle developera Evžena Korce velmi málo. Trh tak táhnou malé a levné byty. 
A prodávají se hlavně v Praze. 
Pražští bytoví developeři jsou opět ve formě. Loni prodali 5 950 bytů, což je víc než před krizí. A poptávka zůstává vysoká. "Troufnu si říct, že letos se prodá ještě o deset procent nových bytů víc," říká v rozhovoru s MF DNES majitel a generální ředitel firmy Ekospol Evžen Korec. 
Jeho firmě se dařilo ještě lépe než celému trhu – loni prodala téměř 800 bytů. Podle monitoringu, který vytvářejí statistici společností Ekospol, Trigema a Skanska Reality, to bylo nejvíc ze všech pražských developerů. 
Nejlépe se podle Korce prodávají byty v ceně pod 45 tisíc korun za metr čtvereční. Dobře však jdou na odbyt všechny byty s nízkými cenovkami. Částečně tomu tak je proto, že je jejich výměra menší, než bývalo dříve zvykem. Platí to ale hlavně pro Prahu. Ve zbytku republiky je zájem o nové byty výrazně menší. 

- Čím si vysvětlujete oživení trhu? 

Prvním faktorem jsou hypotéky a jejich sazby. Tím, jak klesají úrokové sazby u hypotečních úvěrů, zájem o byty stoupá. Rozhodujícím faktorem je však nabídka bytů v cenové kategorii, která je pro kupující dostupná. Trh táhnou především byty s cenou do 45 tisíc korun za metr čtvereční, jež jsou označované jako superlevné. Výrazně se ještě prosazuje kategorie do 50 tisíc, ta má také schopnost rozhýbávat trh. Pokud by se naopak nabízely jen drahé byty za cenu od 70 tisíc korun za metr čtvereční, trh už neporoste. Garsonku je proto dnes možné pořídit za 1,4 milionu, byt 2+kk za cenu mezi 1,9 a 2,3 milionu a 3+kk pod tři miliony korun. 

- Výměry bytů se ale během krize zmenšily. Čím si to vysvětlujete? 

V Česku byly byty vždy menší než v Německu a jiných bohatších zemích. Průměrný byt 3+kk v Praze má 75 metrů čtverečních, kdežto v Hannoveru se jeho výměra pohybuje mezi 95 a 100 metry. V době krize skutečně došlo k tomu, že se průměrná velikost bytu ještě zmenšila, protože z pohledu kupujícího záleží na absolutní konečné ceně. A ta rozhoduje i nyní. 

- Změní se to v dohledné budoucnosti? 

Ke zmenšování průměrné velikosti bytu došlo mimo jiné proto, že zájemců, kteří jsou schopni si koupit byt 3+kk o velikosti kolem sta metrů čtverečních, je strašně málo. I když se v současnosti možná byty zase trochu zvětšují, souvisí to s poptávkou. Během krize byl nejprodávanějším bytem 1+kk, teď je to 2+kk mezi 45 a 50 metry čtverečními, nikoli šedesátimetrový. 

- Proč se nejvíc prodávají právě dvoupokojové byty? Mladá rodina si ho přece nekoupí, když ví, že jí za chvíli nebude stačit… 

Ale koupí, protože na víc mít nebude. Z průzkumů vyplývá, že je velký rozdíl mezi tím, co by si klienti přáli, ale na co opravdu mají. Každý by chtěl 3+kk, ale kupuje si nakonec 2+kk. A potom třeba časem menší byt zatížený hypotékou prodá a vezme si další na jinou hypotéku. Levné hypotéky lze použít také jako investiční nástroj. 

- Pokud někdo koupí menší byt v novostavbě a poté ho pronajímá, může podle vás počítat s ročním výnosem okolo pěti procent ročně. Není ale u tak komplexní záležitosti, jakou je pronájem bytu, výnos mnohem méně jistý? 

Pod ten výnos se podepíšu. Reálně lze dosáhnout šesti procent, pět procent už započítává všechna rizika. A příklady vycházejí ze skutečných projektů. Garsonku lze koupit za 1,4 milionu korun. Abych ten byt mohl pronajímat, přidám dalších 50 tisíc na vybavení jednoduché kuchyně. Pronájem garsonky v našem projektu v Kyjích činí 7 500 korun bez služeb, což představuje 90 tisíc ročně. Když tuto částku vydělím investicí 1,45 milionu, hrubý výnos vychází 6,2 procenta. Ve zmíněných pěti procentech tak zohledňuji i rezervu na to, že byt bude chvíli neobsazený. Musí se pochopitelně dělat lustrace nájemníků a požadovat kauce ve výši dvou měsíčních nájmů. A za těchto podmínek se z padesáti bytů během roku ztratí maximálně pět měsíčních nájmů. To je vyzkoušeno na stovkách bytů a vyplývá z toho rostoucí počet lidí, kteří si byt pořizují na investici. Ačkoli před pár lety to bylo sotva deset procent prodaných bytů, teď je jich okolo 30 procent. 

- Kolik bytů jste loni prodali? 

Ekospol prodal téměř 800 nových bytů. Podařilo se nám utvořit český rekord, když jsme prodali 250 bytů za jediný měsíc. 

- Co to znamená s ohledem na konkurenci? 

Na pražském trhu panuje značná koncentrace. Pětka největších developerů (kromě Ekospolu do ní patří Central Group, Skanska Reality, Finep a Trigema; pozn. red.) má téměř padesát procent trhu, ostatní společnosti drží jen malé podíly. A my jsme loni poprvé měli největší podíl na trhu. Ale ne významně – rozdíl byl v řádu desítek prodaných bytů, nikoli stovek. 

- Jak bude podle vás vypadat blízká budoucnost? 

Troufnu si říct, že v roce 2015 se prodá kolem 6 500 bytů. To by znamenalo asi desetiprocentní růst. 

- Co bude trh dále pohánět? 

Lidé se nebojí. Zafungoval psychologický faktor odražení ode dna, vnímá se efekt hypoték. Neustále klesající úroková sazba je stimulem. 

- Nepůsobí však nízká úroková sazba pouze jako psychologický efekt? V reálu si přece zákazník může u hypotéky odečíst část úroku z daní, takže mu může být jedno, jestli ji má za 2,17, anebo za 2,22 procenta… 

Souhlasím. Je určitě rozdíl, pokud je úroková sazba pět procent, nebo 2,3 procenta. Ale rozdíl o několik setin procentního bodu se v konečném výsledku pohybuje v nevýznamných částkách. 

- Jak se budou vyvíjet ceny bytů? 

Půjdou nahoru. I my jsme už u menších bytů zdražili přibližně o tři procenta. 

- Roste tedy ziskovost vašich projektů? 

Ziskovost našich projektů je nyní relativně nízká. V době boomu to bylo okolo 20 procent, nyní se pohybuje okolo 10 procent, i když optimalizujeme náklady. Přitom by to mělo být k 15 procentům, kde se development pohybuje v zahraničí. 

- Jak vypadá typický zákazník Ekospolu? 

Jsou to lidi okolo 36 let, řekněme do čtyřiceti, kteří si ani neberou stoprocentní hypotéku – většinou okolo 70 procent. Málokdy to jsou lidé s nižším než středoškolským vzděláním a z velké části jsou to vysokoškoláci. Zajímavé je, že byt si velmi často kupují ženy, anebo mají při jeho pořízení rozhodující slovo, pokud si ho kupuje pár. Ovlivňují lokalitu i podobu bytu. 

- A jaký je příjem typického kupujícího u nového bytu v Praze? 

Z hlediska Česka to jsou určitě nadprůměrné příjmy, filtrem je už banka, která hypotéku schválí. Zákazníci mívají navíc našetřeno, protože jak už jsem říkal, většinou si neberou stoprocentní hypotéky. 

- Zatím jsme hovořili pouze o Praze. Proč je český development do takové míry pragocentrický? 

To je další obrovský rozdíl od Německa. Český trh, to je na prvním místě Praha, potom dlouho nic, znovu Praha a teprve pak přichází na řadu Brno. Trh Brna je přibližně deset procent Prahy. A v ostatních krajských městech development v pravém slova smyslu ani neexistuje. Staví se tam maximálně několik desítek bytů. 

- Proč tomu tak je? 

Je to otázka kupní síly. Ta je totiž jen v Praze, ale už nikde jinde. 

- Takže myslíte, že stotisícové město neutáhne projekt o padesáti bytech? 

O padesáti ano, jenže my stavíme několikanásobně větší projekty. V době boomu jsme stejně jako ostatní velcí developeři zvažovali projekty v krajských městech, jako jsou České Budějovice nebo Plzeň. Ukázalo se ale, že když postavíme byt jinde než v Praze, jediný rozdíl v ceně je cena pozemku. Ta se do ceny bytu promítne několika tisíci korunami za metr čtvereční. V krajském městě je však potom problém tyto byty prodat. V regionech totiž není kupní síla, která by si pořídila stovky bytů za 37 tisíc korun za metr čtvereční, když se tam prodávají byty v panelových domech za méně než dvacet tisíc korun za metr. 

--- 

Profil Evžen Korec (58) * Vystudoval molekulární biologii na Univerzitě Karlově a pak pracoval v československé Akademii věd. * V roce 1992 odešel z vědeckého prostředí a založil developerskou společnost Ekospol. Dodnes v ní působí jako generální ředitel i předseda představenstva. * Ekospol prodal loni v několika pražských projektech na 800 bytů. Vytvořil také tuzemský rekord, když se mu podařilo prodat 250 bytů během jediného měsíce. * Firma loni podle předběžných výsledků utržila přibližně miliardu korun a její zisk před zdaněním dosáhl 200 milionů.