Banky si budou zájemce o hypotéky předcházet

(Hospodářské noviny; 5. 2. 2015)

Hypoteční banky a prodejce nemovitostí letos čeká další úspěšný rok. Levné hypotéky i stabilní ceny nemovitostí zároveň nahrávají lidem, kteří své bydlení potřebují financovat. A podle účastníků kulatého stolu HN, jehož partnerem byla Hypoteční banka, si je finanční domy budou předcházet.

Nejen žadatelé o nový úvěr, ale i lidé, kterým letos končí fixace hypotéky, mají příležitost si vyjednat nízké úrokové sazby. Ty mohou podle odborníků jít ještě o něco dolů, ovšem ne zásadně. "Největší pokles sazeb už v tuto chvíli máme za sebou, ale ten trend podle mého názoru ještě není úplně u konce," uvedl Jan Bureš, hlavní ekonom Era Poštovní spořitelny. Sazby centrální banky by podle Bureše totiž neměly růst. Důvodem je extrémně nízká inflace nejen u nás, ale i v evropské měnové unii. "Minimálně do konce roku 2016 nevidím prostor pro změnu trendu," řekl Bureš.

Libor Ostatek, ředitel společnosti Golem Finance, poznamenal, že banky vždy na přelomu roku zkouší mírné zdražení úrokových sazeb o dvě až tři desetiny procentního bodu, letos v lednu však ke změně nedošlo. "To naznačuje, že jdeme do dalšího poklesu, i když ne v řádech desetin. Pohybujeme se teď již v setinách měsíčně, ale potvrzuje to, že ještě bude tlak na to, aby sazba mířila dolů," sdělil Ostatek s tím, že Golem Finance má jakožto zprostředkovatel hypoték ve svém systému všech 14 hypotečních ústavů.

Loni i předloni poskytly banky v tuzemsku vždy hypotéky celkem za 150 miliard korun. "Z pohledu financování bydlení se díváme s optimismem i na příští roky," uvedl Vlastimil Nigrin, člen představenstva Hypoteční banky a ředitel pro oblast obchody a klienti. Další diskutující, šéf developerské firmy Ekospol Evžen Korec, připomněl, že v roce 2014 se v Praze prodalo 5950 nových bytů. To bylo více než v předkrizovém roce 2007. A nejméně tolik by se jich podle odhadů developerů mělo prodat i letos.

"Očekáváme, že oblast nových hypoték poroste i letos, a to v řádech pěti, možná i více procent," řekl Ostatek. Podíl refinancování odhaduje obdobný jako v roce 2014 - tedy kolem 22-23 procent. Při optimistickém scénáři by banky podle něj mohly v letošním roce poskytnout hypotéky v hodnotě 160 miliard korun. Společně s financováním úvěrů ze stavebního spoření by tak byla pokořena hranice 200 miliard.

Byt jako konzervativní investice

Bureš připomněl, že oproti situaci před čtyřmi lety se domácnostem daří lépe. "Přibývají nová pracovní místa, i když ne nějakým zázračným tempem. Je zde i tlak na růst mezd. Především úvěry jsou z hlediska ceny na historicky nejnižších úrovních," sdělil Bureš. Na druhou stranu mají lidé větší strach ze ztráty zaměstnání, než tomu bylo před nástupem krize v roce 2008. "Myslím si, že stabilita pracovních míst je výrazně slabší," doplnil Bureš.

Podle Bureše jsou výnosy českých, ale i německých nebo švýcarských vládních dluhopisů se splatností 10 let prakticky na nule. Alternativou pro konzervativní investory, kteří se vyhýbají rizikovějším akciím nebo spekulativním investicím, jsou tak v současné době právě nemovitosti. "Výnos z nájemného nese konzervativním investorům solidní, plus minus bezpečný zisk a je to celoevropský fenomén." Bureš také podotkl, že v některých místech neměla krize na ceny nemovitostí dopad, nebo jen velice krátce, a jako příklad uvedl Londýn.

"Troufnu si říct, že pokud vezmu investora, který může utratit řádově statisíce s hypotékou nebo miliony z vlastních, nenajdu lepší investici, než je byt. Srovnávám přitom tři základní atributy, což je riziko, výnos a likvidita," konstatoval Korec. Podle něho se pětiprocentní roční výnos z nájemného zásadně nezmění, pokud se bude ekonomika vyvíjet normálně.

Milan Zavadil, generální ředitel sítě realitních kanceláří M&M reality, doplnil: "Jestliže někdo uvažuje, že si koupí nemovitost, letošní rok k tomu považuji za nejvhodnější."

Banky by měly být vstřícnější

Při žádosti o hypotéku dnes banky více než v minulosti kladou velký důraz na podíl vlastních prostředků žadatelů o hypotéky. Úrokové sazby jsou sice rekordně nízko, ale protože hypotéka je na dlouhou dobu, bankéři musejí klienta posuzovat v celém horizontu úvěru. "Musejí tedy i předpokládat, že se sazby mohou pohnout směrem nahoru," řekl Nigrin a poznamenal, že risk manažeři se rozhodují nejen zda úvěr poskytnout, či nikoli, ale i za jakých podmínek.

Lidi, kteří potřebují hypotéku obnovit a kteří mají dobrou platební morálku, si banky budou snažit udržet. "Hodně klientů bude zůstávat u bank, jestliže bude banka postupovat dobře," uvedl Ostatek. "Můžeme čekat, že hypoteční banky budou daleko více kontaktovat své klienty, nabízet jim různé produkty, aby si je udržely," potvrdil Nigrin. Ten vidí v případě financování bydlení obrovský prostor pro doprovodné služby, jako je právní poradenství, pomoc s některými administrativními úkoly, se správou nemovitostí nebo s investiční strategií.

Zavadil upozornil na značné rozdíly mezi žadateli o hypotéky. Jinak banka vnímá zájemce o novostavbu se stabilním příjmem v Praze a jinak mladou rodinu na venkově. "Takové rodiny z Broumova nebo z Bohumína nejdou po sazbě, ale po bance, která jim tu hypotéku vůbec dá. Nemohou si vybírat," dodal Zavadil