EKOSPOL spočítal všechny bytové projekty v Praze. Pravda o pražském realitním trhu

TISKOVÁ ZPRÁVA, 17.06.2013

V reakci na množící se statistiky pražského rezidenčního trhu, které vydávají nejrůznější jeho aktéři a svá data představují jako jediná správná, se společnost EKOSPOL rozhodla upravit svou metodiku analýzy trhu a nově sledovat úplně všechny developerské projekty bez ohledu na počet bytů v nich.

„Detailní a kontinuální monitoring celého realitního trhu v Praze provádíme již sedmým rokem. Hlavním důvodem této činnosti je vytvoření kvalitní a objektivní základny pro naše strategická rozhodnutí, jako například akvizice nových pozemků, stanovení optimální skladby bytů v připravovaných projektech, cenové strategie jednotlivých lokalit, velikosti a prodejní dynamiky jednotlivých etap a mnoha dalších.“

„Jako první jsme také v roce 2008 začali některé souhrnné informace v kvartálních intervalech publikovat pro média, jako vedlejší produkt naší analytické činnosti. Nicméně, řada subjektů na realitním trhu zaregistrovala mediální ohlas našich statistik a naši metodiku více či méně zkopírovala.“

„V uplynulých měsících jsme detailně pátrali a neustále doplňovali naši databázi i těmi nejmenšími projekty. Nalezli jsme i developerské projekty s celkovým počtem třeba 4 bytů. Některé projekty, které jsme objevili, dokonce ani nebyly veřejně inzerovány, nemají své webové stránky a jejich prodej probíhá jen prostřednictvím realitních kanceláří. V takovém případě jsme museli přistoupit k telefonickému dotazování a někdy i k mystery shoppingu. Uvádím to proto, aby bylo jasné, že skutečně všechny developerské projekty včetně např. rekonstrukcí v rozsahu novostavby nebo nových půdních vestaveb na starších domech těžko někdy někdo zmapuje, a už vůbec ne pomocí nějakého automatického programu. Za vším jsou stovky hodin lidské práce. Pokud někdo tvrdí opak, pak nemluví pravdu.“

„V přiložené analýze proto objasňujeme, komentujeme a uvádíme na pravou míru některé záměrné polopravdy a účelová tvrzení, které se v uplynulých měsících stran realitního trhu objevily.“

RNDr. Evžen Korec, CSc. 
generální ředitel a předseda představenstva 
EKOSPOL a.s.

Hlavní trendy na realitním trhu

Jaké hlavní trendy působí na současném realitním trhu v Praze? Analytici společnosti EKOSPOL zmapovali k 31.05.2013 hlavní oblasti, které definují současný trh nových bytů v metropoli.

1.) Zmenšování projektů

Hodně se toho v posledním roce napovídalo o zmenšování etap developerských projektů a také dispozic jednotlivých bytů. Souhrnná data o průměrných velikostech i průměrných počtech bytů v jednotlivých projektech to potvrzují. Oba trendy ale mají rozdílné příčiny. 

„Zmenšování etap projektů z hlediska počtu bytů je obranným mechanismem developerů, kterým se příliš nedaří, a snahou vyrovnat se s obtížnějšími podmínkami financování ze strany bank i s pomalejší dynamikou prodeje bytů. Většina developerů si nemůže dovolit, aby jim po dokončení projektu zůstala větší část bytů neprodaných, tedy tzv. ležáků. Proto raději neriskují velké jednorázové etapy se sto a více byty. I zde ale platí, že se najdou světlé výjimky,“ vysvětluje Evžen Korec.

„Zcela opačný důvod má ale zmenšování dispozic jednotlivých bytů. Tady jde o úpravu produktu tak, aby vyhovoval aktuální poptávce na trhu. Jedná se o optimalizaci dříve předimenzovaných dispozic, které nelze prakticky využít a účelně zařídit. Zmenšování tedy většinou postihuje nejrůznější chodby a zádveří, atypické půdorysy, koupelny a další prostory, za které si klient optimalizující konečnou cenu bytu není ochoten připlatit,“ dodává Korec.

2.) Rozhoduje počet prodaných bytů, nikoli počet nabízených projektů

V nedávné minulosti proběhly médii zprávy, že roste význam menších developerských projektů. Bohužel (pro developery těchto menších projektů) to není pravda. Mezi nabízenými projekty sice roste jejich počet na úkor velkých projektů se stovkami bytů, nicméně podstatný a trh definující není počet velkých a malých projektů, ale počet bytů ve velkých a malých projektech. A to je obrovský rozdíl.

Jak vypadají čísla? K 31.05.2013 napočítali analytici společnosti EKOSPOL v Praze celkem 236 aktivních projektů, tedy projektů s alespoň 1 volným bytem. Z těchto 236 aktivní projektů je 107 menších do 50 bytů a zbylých 129 má 50 a více bytů. Podíl malých projektů na celkovém počtu projektů v Praze tedy tvoří zhruba 45 %.  

„Velmi důležité ale je říci, že jednotlivé etapy velkých developerských projektů vstupují do celkového počtu projektů pouze jako jeden velký projekt, nikoli jako několik menších projektů. Kdybychom každou menší etapu počítali jako samostatný projekt, byl by počet menších developerských projektů do 50 bytů roven 197 a jejich podíl by dosahoval téměř dvou třetin,“ zdůrazňuje Evžen Korec.

Obrovský rozdíl je také v interpretaci nabízených a prodaných bytů. Platí totiž totéž, co výše – trh nejlépe nevystihuje to, co se v souhrnu nabízí, ale to, co se v souhrnu skutečně prodává. A zde je patrná obrovská disproporce, která už zdaleka nehovoří ve prospěch malých projektů.

„Zároveň jsme k 31.05.2013 provedli srovnání malých a velkých projektů z hlediska nabídky volných bytů a z hlediska prodejů těchto bytů. Z hlediska nabídky volných bytů zaujímají malé projekty tržní podíl 16 % a zbylých 84 % bytů se nabízí v projektech s 50 a více byty. Z hlediska prodaných bytů za dané období pak tržní podíl malých projektů dosáhl pouze 8 %. Shrnutí reálného stavu tedy vypadá následovně: malých projektů je hodně, v absolutním počtu téměř polovina. Na trhu ale představují jen 16 % celkové nabídky a pokud se podíváme na skutečný prodej, tak ten tvoří dokonce jen 8 % trhu. Malé projekty jsou zpravidla výrazně dražší a pokud se nejedná o velmi luxusní bydlení ve špičkové lokalitě, prosazují se na trhu výrazně hůře, než velké projekty se stovkami levných bytů,“ stojí si za svým Evžen Korec. 

3.) Návraty bytů zpět do nabídky

S nabídkou mnoha menších developerských projektů souvisí i velmi častý jev hromadného stahování a navracení bytů zpět do nabídky. Developeři tím mohou sledovat nejrůznější cíle – může jít o záměrné vytvoření dojmu vysokého zájmu o daný projekt, o snahu přednostně rozprodat hůře situované či méně kvalitní byty nebo o pokus vykázat lepší předprodeje, než jaké ve skutečnosti jsou. Někteří developeři mohou tímto způsobem i „testovat“ vhodně zvolenou cenovou strategii bytů nebo vůbec životaschopnost svých projektů na trhu.

„Ať tak či tak, v dlouhém období se tyto triky stejně nakonec projeví, protože se byty buď vrátí zpět do nabídky, nebo developer v tichosti stáhne z prodeje celý projekt. Což jsme v letošním roce také zaznamenali a jsem si jistý, že nejen my. Nicméně považuji za etické nebýt v této věci konkrétní a konkurenční developery nejmenovat,“ upozorňuje na další nešvar Korec.

4.) Fenomén superlevných bytů

Neoddiskutovatelným trendem, který započal v druhé polovině loňského roku a který potvrzují i ostatní tvůrci realitních statistik, je pak fenomén superlevných bytů v obrovských projektech, které stahují dominantní část poptávky. 

„Existenci tohoto trendu a jeho zásadní ovlivnění trhu přiznávají všichni aktéři. Někteří se ale snaží navodit všeobecný dojem, že superlevné projekty jsou levné proto, že je to na úkor jejich kvality. Přitom nízké ceny těchto projektů jsou dány úsporou, která pramení jednak z historicky levně nakoupených pozemků, jednak z obrovského objemu výstavby a výrazně výhodnějších dodavatelských cen a také z úspory a optimalizace režijních nákladů firmy,“ říká Evžen Korec a uzavírá: 

„Developeři s dvacetiletou tradicí si rozhodně nemohou dovolit postavit nekvalitní projekt, pokud chtějí na trhu dlouhodobě zůstat. Což naopak nemusí platit o malých, často účelově založených společnostech realizujících jen jeden developerský projekt. Důležitá je také schopnost developera optimalizovat režijní náklady společnosti, což firma bez desítky let budovaného know-how stěží dokáže. Stačí se podívat na obrovské marketingové výdaje některých developerů za nejrůznější kreativní agentury a reklamní nosiče, které stejně samy o sobě k úspěchu nestačí. Alfou a omegou úspěchu je a bude kvalitní produkt a správná cena.“