POSELSTVÍ příští generaci

Obchod & finance, 21.8.2013

Trh nemá pochopení pro slabiny a mezi předními firmami v oboru rozhoduje podobně jako u špičkových sportovců každý detail. PROTO ANI EVŽEN KOREC, MAJITEL A ZAKLADATEL DEVELOPERSKÉ FIRMY EKOSPOL, nemá pochopení pro slabiny. Svému synovi by podnik jednou rád předal, ale jedině pod podmínkou, že bude absolutně nejlepším kandidátem. Jaké hodnoty se podnikatel snaží svému synovi předat? A jak vypadá dnešní trh s byty?

 

- Už před několika lety jste veřejně oznámil, že připravujete svého syna na převzetí firmy. Jak vypadá v praxi škola od aktivního podnikatele?

Vrcholová funkce ve firmě se předává mnoho let a já ji předám pod podmínkou, že ji musí dotyčný dělat lépe než já. Ten, komu firmu předáte, by měl firmu posunout o další krok. S tím musí počítat i můj syn. Ale prvně on sám musí chtít a být motivovaný se firmy jednou ujmout. Velmi proto vítám, že skutečně chce jít tímto směrem a nemusím ho nutit. Ale jak jsem řekl, musí na to také mít. Mám ve firmě spoustu výborných vedoucích, kteří u nás vyrostli. Ten, kdo je bude řídit, musí mít ještě něco navíc. A to už nemá každý. Syna proto vychovávám s tím, že musí být ne nejlepší, ale absolutně nejlepší. Musí se odlišit zcela. Ve škole, aktuálně je v oktávě, je absolutním premiantem, po celou dobu studia nemá na vysvědčení jinou známku než jedničku. Což jsem neměl ani já, přestože jsem studoval výborně a vystudoval Karlovu univerzitu s červeným diplomem. Ale škola nestačí. Nejen střední, ale i vysoká škola je jen první krok. Učíte se znalosti, když máte nadprůměrnou inteligenci, tak to zvládnete výtečně. Ale to je málo. Syn je proto veden, aby dosáhl více. Účastní se soutěží v rámci středoškolské odborné činnosti a myslím, že úspěšně. Byl dvakrát první v oboru ekonomika v Praze, dvakrát mezi prvními třemi v celostátním klání.

 

- To by šlo shrnout jako neslevovat z výkonu a na všem pracovat na sto, ba až sto dvacet procent. Jaké další hodnoty chcete synovi předat?

Řízení firmy vyžaduje ještě další dovednosti. Není to jen o chrlení znalostí, je to o schopnosti analyzovat, dělat syntézu a potom závěr. Snažím se ho vychovávat tak, aby rozhodoval s detailní znalostí věci. Ne povrchní, vždycky do hloubky. Aby se rozhodoval po pečlivé analýze. Při posuzování lidí se mu snažím předat zásady, které jsem se naučil. Nedat na první dojem, ale na detailní poznání. A dávat řadě lidí šanci, i když se nezdají úplně hvězdní. I takoví můžou do hvězd dorůst. Mít cit na lidi je jedna z hlavních dovedností vůdce ve firmě. Další z nejpodstatnějších principů, které se ho snažím naučit, je, že podnikání znamená vytváření hodnot. Firma musí být zisková, ale žádné úspěšné podnikání ve smyslu, jak ho vidím já, není jenom o získávání peněz. Primární musí být vytváření hodnot. Pak je zásada vybírat si ty nejlepší kolem sebe a těm vytvořit špičkové podmínky. Na tom je postavená moje firma a toho si skutečně vážím. Jde o naši hlavní konkurenční výhodu.

 

- Máte se synem rozmyšlený další postup, až dostuduje?

Měl by ho mít rozmyšlený hlavně on sám. Já jsem tady spíš od toho, abych mu ukazoval možnosti. Snažím se ho motivovat, není to tak, že bych ho nutil. Byl bych rád, aby po skončení školy získal praxi ve špičkové zahraniční firmě jenom proto, aby přinesl nové myšlenky. Sám jsem v zahraničí manažersky dospíval, v době socialismu jsem pobýval hodně venku a myslím si, že je to velmi užitečné. Jinak nezastávám ten názor, že jakoukoli špičkovou firmu může někdo řídit jenom proto, že je synem majitele. Firmu má řídit nejlepší manažer, i v této otázce jsem velmi kritický. Trh je jinak neúprosný a vyselektuje jakkoli oslabené firmy poměrně přesně. Vlastník může být vrcholovým šéfem jen za předpokladu, že je nejlepším manažerem.

 

- Jaká je obecně nastupující generace?

Výborná. Ekospol je postaven na mladší generaci. Firmu jsem dával dohromady v roce 1992, ale tehdejší systém se staršími lidmi neuspěl. Firma je aktuálně postavena na mladých talentech, samozřejmě i s tím, že zde máme lidi zkušenější, starší. Obecně ale platí, že generace, která nepoznala socialismus, vyrostla po roce 1989, představuje mnohem větší potenciál. Socialismus lidi deformoval. Mně osobně se to vyhnulo, protože jsem byl v zahraničí, ale troufám si říct, že většina lidí té doby je socialismem poznamenaná. Stabilní tým řídících pracovníků mám zhruba od roku 2000. A vyrostli u mě ve firmě. U nás se nemusejí místa vysedět, pokud je člověk schopný, tak dostane funkci s velkou zodpovědností a mírou vlastního rozhodování poměrně rychle.

 

- Vypozoroval jsem, že obecně si raději své zaměstnance vychováváte, než abyste je už hotové a zkušené nabíral. Máte nedůvěru k lidem z jiných firem?

Není to o nedůvěře, ale o návycích. Většina lidí, kteří přijdou z jiné firmy, má úplně jiné návyky, čeho se musí dosahovat. U nás je laťka postavena velmi vysoko, pro mladé lidi je to akceptovatelné jednodušeji než pro lidi, kteří už jsou dlouho v pracovním procesu. Většina lidí, i když dělá práci dobře, nehledá způsob, jak ji vylepšit, nebo nějaké rezervy. Takoví lidé se špatně adaptují na systém, kde musejí přemýšlet o tom, co dělají a jestli to nelze dělat lépe.

 

- Na začátku vašeho podnikání stálo poznání, že parcely a nemovitosti v České republice jsou podhodnocené...

Léta jsem pracoval jako vědecký pracovník v zahraničí. Viděl jsem, jak vypadá tamní realitní trh, a viděl jsem, jak se oceňovaly nemovitosti. Proto jsme po založení firmy veškeré zisky, a děláme to tak i dnes, reinvestovali do pozemků. Deset let jsme nedělali nic jiného, než že jsme veškeré zisky firmy dávali do pozemků. To je důvod, proč má Ekospol v Praze významné pozemky, myslím si, že jsme dokonce největší soukromý vlastník pozemků v Praze. Máme půl milionu metrů čtverečních pozemků, které jsou určené k zástavbě. Je to banka, kterou jsme si vytvořili v devadesátých letech a z které čerpáme. Jinak většina podnikatelů, kteří byli v devadesátých letech úspěšní, si s prvními deseti miliony kupovali místo pozemků porsche. Pokud ale znáte skutečné podnikání, jako já jsem znal ze zahraničí, tak deset milionů je slaboučký kapitál a v takovém případě nesmějí vlastníci sáhnout ani na korunu. Tím jsem se lišil. V devadesátých letech mělo přitom podnikání otevřené dveře, šlo o přelom epoch, který se vyskytuje jednou za padesát a více let. Skutečně to umožňovalo založení úspěšné firmy, ale většina majitelů peníze utrácela.

 

- Takže jste toho názoru, že devadesátá léta byla pro podnikatele snadnější?

Byla mnohem jednodušší a úspěšný mohl být prakticky kdokoli, protože podnikatelská příležitost se nemusela složitě hledat, vytvářel ji samotný zrod tržní ekonomiky. Trh byl zcela nenasycený. Dnes zahájit podnikání ve většině oborů, s výjimkou snad IT služeb a technologií, je prakticky nemožné. Trh je úplně uzavřený. V devadesátých letech šlo vybudovat firmu s minimálním kapitálem, který jsem si já nastřádal v Německu. Dnes je to nemožné. Proto byla devadesátá léta jednoznačně jednodušší.

 

- Dnes už lze podnikat jen skrze sílu peněz?

Může dnes vzniknout nová developerská firma? V devadesátých letech mohla. V současné době prakticky nemůže, pokud nebude mít k dispozici několik set milionů. A několik set milionů nikdo jen tak nepůjčí. Ani kdyby taková firma přišla s vynikajícími nápady. Je zde kapitálová zábrana.

 

- Otázka správné ceny za parcelu, za byt, která nastartovala vaši firmu, je stále aktuální. Jsou teď byty opět podhodnocené?

Byty jsou na historicky nejnižší úrovni za posledních nejméně pět let. Je velký nadbytek bytů a prodají se jenom ty, které jsou kvalitní a zároveň levné. Není výhodnější doba pro nákup bytů. Developeři si velmi ostře konkurují. Jsou zde i tací, kteří se snaží byt prodávat dráž, ale nedaří se jim to. Trh se koncentruje. Zvětšuje se tržní podíl tří největších hráčů. Velmi mě těší, že se rychle zvětšuje tržní podíl Ekospolu. Za první pololetí roku 2013 prodal Ekospol celkem 398 bytů, což představuje první místo na trhu.

 

- Zároveň jsou i hypotéky na historickém minimu. Očekáváte nějakou zásadní změnu na trhu, když se sešly tyto dva hlavní aspekty?

Mění to trh v tom, že se velmi vyplatí byt jako investice. Jde o standardní nástroj, který se používá dlouhodobě po celém světě. Zhruba deset až patnáct procent lidí trvale investuje do bytů. Systém je jednoduchý. Nákup investiční garsonky za 1,3 až 1,7 milionu mi umožňuje pronajímat ji za 7500 korun. To je velmi slušná cena a představuje to rentabilitu zhruba šest procent ročně, což je dosti zajímavé při srovnání se spořicími účty. V dlouhodobém horizontu navíc cena bytů roste rychleji než inflace. Takže byt není znehodnocovaný inflací.

 

- A cítíte to i u vás ve firmě, že se zákazníci více zajímají o byt jako investici?

Cítíme. Jde to dokonce tak daleko, že řada lidí si místo penzijního spoření kupuje byt. Poslední rok se počet lidí, kteří kupují byt jako investici, zvýšil na 25 procent, což je hodně. Dělali jsme si i průzkum, v čem to je, a zhruba v polovině případů bylo důvodem právě zajištění na stáří. Zhruba 15 procent těchto kupujících dokonce investuje do nemovitostí prakticky bez vlastních peněz – místo toho, aby spořili na penzi po malých částkách, tak si kupují byt na hypotéku a tu splácejí z výnosů z nájemného. Jde právě o kombinaci nízkých cen bytů a velmi nízkých cen úrokových sazeb, která to umožňuje. Oproti tomu penzijní spoření není garantované státem, stát na sebe nepřenáší riziko toho typu, že penzijní fond bude vytunelován nebo znárodněn jako v Maďarsku. A to riziko přitom není malé.

 

- Zaujal mě váš názor na energeticky úsporné domy. O nich tvrdíte, že jsou nadhodnocené…

Jsem často brán jako jejich nepřítel. Není to tak. Jsem nepřítelem znásilňování trhu. Současná situace vypadá tak, že při volném trhu se stavějí byty, které jsou již nyní velmi dobře zateplené. Pasivních nebo nízkoenergetických bytů, to znamená těch, které jsou minimálně energeticky náročné, lze dosáhnout, ale jednak za cenu, že budou nákladově mnohem dražší, a pak také za cenu jiného provozu. Aby se dosáhlo pasivního efektu, tak se nesmějí od podzimu do jara otevírat okna. Původně se stavěly pasivní domy s neotevíratelnými okny, teď otevřít jdou, ale jakmile je otevřu, tak se celý efekt vytrácí a náklady na energie jsou rázem srovnatelné s normálním bytem. Málokdo to ví, ale je to podstatné. Cena proti současnému kvalitně zateplenému bytu bude o patnáct až dvacet procent vyšší a návratnost v cenách energie je přitom kolem dvaceti až dvaceti pěti let. V tom je neefektivita. Pokud trh není regulovaný, tak se nízkoenergetických bytů prodá zhruba okolo pěti procent z celého počtu bytů. Je to okrajový segment pro nadšence. Do fungujícího trhu se nemělo zasahovat. Ale zasáhla Evropská unie a přijala směrnici, že do roku 2020 budou všechny byty v kategorii blížící se nulové náročnosti. Doslova jde o znásilnění trhu. Škodit to nebude nám, ale zákazníkům. Rychle se přizpůsobíme a začneme opět nabízet nejlevnější byty na trhu. Ale cenová hladina bytů plošně stoupne, a to kvůli efektu, který má návratnost v ideálních podmínkách za desítky let.

 

- A samotní zákazníci se o nízkoenergetické byty zajímají?

O tyto byty není zájem. Člověk musí přemýšlet, kolik ušetří za energie a kdy se mu výdaje navíc vrátí. Většina lidí chce větrat okny. Něco přismaží a chtějí to odvětrat otevřením okna, bydlí v bytě s kuřákem a potřebují větrat. I kdyby nízkoenergetické byty stály stejně jako normální byty, tak většina lidí upřednostní otevírání oken. Nízkoenergetické a pasivní byty obsahují navíc řadu technologických zařízení, která se dřív nebo později porouchají a musejí se opravovat.

 

- Co tedy české zákazníky při hledání bytu skutečně zajímá? Co je pro ně určující parametr?

Cena v poměru ke kvalitě, to je rozhodující ukazatel, který v současné době rozhoduje při koupi bytu. Chtějí kvalitní byty, které jsou velmi levné. Kvalitou je myšleno nejen zpracování bytu, ale i kvalita dispozice bytu a kvalita lokality. Aby se byt prodal, tak musí být v dobré makrolokalitě, musí být bez hluku, se zelení, s infrastrukturou v blízkosti. Dojezdová vzdálenost autobusem dvě stanice na metro, tedy dobrá dostupnost centra. Klienti posuzují každý metr čtvereční v rámci bytu. Pokud v něm je obrovská chodba, kterou nelze nijak využít, tak takový byt je velmi těžko prodejný. I kvalitní byt za vyšší cenu je takřka neprodejný. Byt s cenou nad padesát tisíc korun za metr čtvereční je v Praze neprodejný. To musí být byt, který splňuje naprosto výjimečné parametry.

 

- Těžíte stále z nakoupených parcel v Praze. Ostatní města, například Brno, pro vás nejsou lákavá?

Máme pozemky v Praze a v Roztokách u Prahy. Proč to nefunguje jinde? Sami jsme připravovali několik projektů mimo Prahu. Česká republika je z hlediska developmentu Praha, pak dlouho nic, pak zase Praha, a pak zase dlouho nic, a až pak krajská města. Mimo Prahu není kupní síla na to, aby se kupovaly nové byty. Náklady na jejich postavení, kromě nižší ceny parcel, zůstávají stejné v Praze i mimo Prahu. V Brně, Plzni, Ostravě nebo Liberci je pár projektů, ale mimo Prahu lze říct, že nejsou developerské projekty, protože chybí kupní síla. Nedávno nás oslovila velká čínská stavební firma ohledně možné spolupráce, takže jsme ve stadiu testování spolupráce. Ale vidím to na dlouho. Je tam sice nenasycený trh po kvalitních bytech. Ale nelze tam vlastnit pozemky a stabilita je dána politicky. Na druhou stranu si nás vybrali jako společnost z Evropy na konzultace, ale abychom tam začali dělat projekty, to budeme ještě zvažovat.

 

- Přestože tvrdíte, že podnikatel by se měl skrze firmu realizovat, stále se snažíte i bádat. Znamená to, že samotné podnikání po určité době přestává být intelektuálně podnětné?

Doteď se snažím sledovat špičkové vědecké trendy. Sám ale dělám experimenty maximálně při křížení koi kaprů. Jinak jen přebírám informace, kam se obor dostal. Více času nemám. Člověk nemůže dělat aktivně výzkum a firmu a já se realizuji ve firmě. Na druhou stranu sledování informací a genetické experimenty při chovu zvířat jsem si nechal stále. Ono je podnikání a podnikání. Pokud chcete být nejlepší, tak jen těžko můžete dělat ještě něco jiného. Samozřejmě musíte relaxovat, abyste byl schopen mít nové myšlenky. Dělat něco špičkově znamená inovovat a přicházet s originálními nápady. Je třeba i podobné nápady ve firmě poznat. Proto mám koi kapry jako relaxaci, ale podnikání mě naplňuje zcela.

 

- Kromě toho píšete blogy, často komentujete aktuální události pro média. Jde o koníček, nebo to pomáhá i samotné firmě?

 

Považuji za vhodné, aby mé názory a přístup k podnikání byly dobře známé. Domnívám se, že dobrá znalost názorů vrcholového šéfa firmy umožňuje i našim potenciálním klientům kvalifikovanější rozhodnutí o tom, u koho si byt koupí. Řada klientů k nám jde, protože se s řadou mých názorů na férovost v podnikání ztotožňuje.