Ceny bytů stále padají

Týden, 11.02.2013

Realitní trh je i nadále zamrzlý. Ceny bytů od finanční krize v roce 2008 neustále padají. Ani v příštích letech se neočekává zásadní obrat. Ceny budou v lepším případě stagnovat. Rozhýbání trhu však mohou pomoci rekordně nízké sazby u hypotečních úvěrů.

Ani v letošním roce podle odborníků není nutné s pořízením bytu spěchat. Většina z nich se totiž shoduje v názoru, že letos k výraznějším cenovým pohybům na realitním trhu docházet nebude. "Růst cen každopádně nemůžeme v průběhu dvou či tří let čekat," uvedl v rozhovoru pro TÝDEN Ivan Žikeš, majitel realitní kanceláře Recom Reality.

Podobně se vyjadřují i další experti včetně developerů. Podle nich došlo například na pražském trhu, kde byla největší cenová bublina, k výraznému cenovému propadu. Zatímco před krizí se zde pohybovaly ceny za metr čtvereční například v novostavbě kolem 60 tisíc korun, nyní je obvyklá cena kolem 45 tisíc korun. "Nová realita pražského rezidenčního trhu se bude pohybovat kolem 35 až 45 tisíc korun za metr čtvereční v závislosti na lokalitě," předpokládá ředitel developerské firmy Ekospol Evžen Korec. Byty, které jsou v tomto rozmezí, si cenu podle něho udrží a budou se dále prodávat. U těch dražších budou developeři muset zlevnit. Nová realita trhu se tak dotkne rovněž luxusnějších bytů, jejichž cena může klesnout kvůli nižší koupěschopné poptávce.

Tlak na pád cen bytů není jen pražská záležitost, během posledních pěti let si jím v různé míře prošla většina dalších měst. Například propad v řádu mnoha stovek tisíc zaznamenaly rovněž byty v Kladně, Mladé Boleslavi či Kolíně. Přitom tyto regiony těžily z vysoké koncentrace průmyslu, nízké nezaměstnanosti a především blízkosti Prahy. Krize a následná recese ale poznamenala i tyto oblasti, které už nenabízejí tolik pracovních příležitostí jako v letech rychlého ekonomického růstu v polovině desetiletí.

Panelákový propad
Nejvíce se však mohou ceny snížit u panelových domů. "Velmi pravděpodobně byty, které leží více na periferii měst či jsou v panelové zástavbě v horším technickém stavu, budou i v roce 2013 ještě dále mírně klesat," upozorňuje Jan Borůvka, generální sekretář Asociace realitních kanceláří ČR. Podobně se vyjadřuje obchodní ředitel developerského kolosu Central Group Jiří Vajner. "U starších nemovitostí a u nekvalitních či předražených nemovitostí k poklesu docházet může." Kvalitní byty v atraktivních lokalitách ale podle něho již klesat nebudou. Podle Korce jsou navíc ceny některých novostaveb nyní dokonce nižší než ceny desítky let starých panelových bytů. Ty tak podle něho čeká zcela jistě zlevnění.

Vzhledem k vyšší nabídce bytů oproti poptávce budou mít i letos navrch kupující. Ti si mohou oproti začátku tisíciletí vybírat. Zatímco v letech 2005 a 2006 (v době realitního boomu) se ve velkém kupovaly ještě nepostavené byty, nyní se výběr realit výrazně zvýšil. Kupci tak mohou být daleko vybíravější. Při rozhodování o nákupu nemovitostí hraje nyní prim kvalita bytu, lokalita, dostupnost hromadné dopravy a občanská vybavenost. Pokud je například nemovitost hůře dostupná nebo v nezajímavé lokalitě, dá se čekat pokles ceny.

Na rozdíl od realitního boomu se rozhodně neprodají všechny byty v projektu. Například v Praze je podle dat Ekospolu 2,5 až tři tisíce nových neprodaných bytů. O dopadech splasknutí realitní bubliny svědčí i to, že zatímco v roce 2006 byla zahájena stavba 43 747 bytů, za jedenáct měsíců loňského roku to bylo jen 22 043 bytů. I přes pokles nové výstavby je nyní nabídka realit výrazně nad poptávkou.

Odchod 70. ročníků
Ceny bytů budou v příštích letech významně ovlivňovat demografické faktory. Už na přelomu let 2009 a 2010 sociologové varovali, že z trhu už téměř vymizela poptávka po bydlení ze strany silných 70. ročníků. Ta hnala nahoru cenu nemovitostí během realitního boomu. Nabídku volných bytů přitom nebude zvyšovat jen nasycenost generací "Husákových dětí". Tu budou rozšiřovat i nemovitosti uvolněné po poválečné generaci. To vše bude tlačit cenu realit dolů.

Do cen bytů se bude rovněž promítat koupěschopnost tuzemských domácností, která klesala. Mzdy totiž rostou pomaleji než ceny v obchodech, a tak reálná mzda Čechů ve třetím čtvrtletí loňského roku poklesla o 1,8 procenta, což bylo nejvíce od roku 1998.

Méně peněz v rukou lidí se projevuje rostoucí popularitou nájemního bydlení. Obliba nájmů souvisí i s faktem, že stále více mladých lidí patří do generace "singles", tedy lidí, kteří žijí sami a nechtějí dosud zakládat rodinu. Jejich potřeba stěhování do vlastního není tak velká a berou zatím zavděk nájmy. Ostatně například v Německu činí podíl nájemního bydlení padesát procent, zatímco v České republice je to pouze osmnáct procent.

Rekordně levné hypotéky
Poptávku po bytech naopak mohou zvýšit rekordně levné hypotéky. V prosinci byla průměrná sazba u hypoték 3,17 procenta, přičemž tvrdý konkurenční boj mezi bankami ji může ještě srazit dolů (viz Komu zlevní hypotéky). Nízkým sazbám navíc nahrává centrální banka, která drží klíčovou úrokovou sazbu na rekordním minimu 0,05 procenta. "Na poptávku působí pozitivně velmi nízké úrokové sazby hypotečních bank a stavebních spořitelen," potvrzuje Jan Borůvka, generální sekretář Asociace realitních kanceláří ČR.

Zájemci o nákup tak mohou využít propadu cen nemovitostí v posledních letech a zároveň výhodné možnosti financování. "Pokud se někdo nyní rozhoduje, zda koupit byt, ať už pro potřeby bydlení, nebo jako investici, lze říci, že nyní je ta správná doba pro koupi, ovšem za předpokladu individuálního posouzení užitné hodnoty bytu a jeho ceny," dodává Borůvka.

Ani rekordně nízké úrokové sazby ale nemusí stačit k nakopnutí poptávky. Podle průzkumu společnosti Ekonomické stavby se totiž celých 81 procent mladých lidí bojí vzít si hypotéku. Důvodem je rostoucí nezaměstnanost a nejistota ohledně budoucího ekonomického vývoje. Část domácností se proto bojí zadlužit.

I letošní rok tak bude spíše ve znamení stagnace na realitním trhu. Avšak tomu, kdo plánuje pořídit si bydlení, se vyplatí situaci na trhu sledovat. V současnosti je totiž možné narazit na zajímavé nabídky.