Dva tisíce nových bytů nikdo nechce

Profit, 16.07.2012

Pokud se nový byt neprodá do roka, nemá šanci. Většina klientů se o takové byty nezajímá, protože je považuje za second hand, říká generální ředitel a majitel společnosti Ekospol EVŽEN KOREC.

- Jak hodnotíte současnou situaci na trhu s byty v Praze, potažmo v České republice?
Bytový trh v České republice je v podstatě jen Praha. Pak dlouho a dlouho nic a teprve až potom někde v dáli jsou krajská města. Tím jsme oproti jiným evropským státům atypičtí.

- Jak je to možné? Vždyť v Praze žije zhruba jen osmina z celkového počtu obyvatel České republiky.
Ano, tady skutečně žije jen osmina lidí, ale tito lidé mají úplně jinou kupní sílu než ve zbytku země. Praha je jedním z mála regionů v České republice, kde žije dostatek lidí, tedy řádově desítky tisíc, kteří mají na to, aby si byt koupili.

- Je nějaká šance, že se to do budoucna nějak změní?
Myslím, že se to hned tak nezmění. V horizontu mnoha let určitě. Pokud hovoříme o desetiletích, tak dalece zatím nejsem schopen dohlédnout. A myslím, že takto nehovořím jen za Ekospol, ale podobného názoru jsou i další hlavní developeři.

- Jak daleko od Prahy ještě může stávající developerský trh fungovat?
To není jen otázka absolutní vzdálenosti, ale důležitou roli hraje i infrastruktura a možnosti dopravy. Osobně si myslím, že ta hranice je někde okolo pěti až deseti kilometrů od Prahy.

- Jak se podepsala na realitním trhu ekonomická krize?
Došlo k pročištění trhu, a to je velmi pozitivní jev. V době ekonomického boomu tu existovalo mnoho firem, které stavěly předražené byty v ne úplně ideálních lokalitách a s nepříliš ideálními dispozicemi. Tyto firmy své byty buď dosud ještě neprodaly, anebo jen za cenu velkých slev. Krize tedy měla očistný charakter, desítky developerů skončily. Nejvíce jich bylo právě v roce 2009, kdy krize vrcholila. Termín "skončit" nutně neznamená krach či likvidaci, ale fakt, že byly pozastaveny plánované projekty nebo další nové etapy.

- Takže zůstali jen ti silní...
Ano. Došlo k obrovské koncentraci na trhu. Čtyři velcí hráči, z nichž tři jsou čeští, mají přes 40 procent trhu. To před krizí nebylo.

- Čemu developeři, kteří přežili, vděčí?
Tady to není jen know-how a kapitál, ale je to i historie. Rozhodující pro realizaci kvalitních developerských projektů je mít pozemky ve velmi dobré lokalitě a za velmi dobrou cenu. A to mají jen firmy s historií, které takové pozemky v minulosti zakoupily. My jsme například za téměř všechny naše dřívější zisky nakoupili pozemky a nyní máme na půl milionu metrů pozemků určených k zástavbě. Nicméně pozemky kupujeme i nadále.

- Jak velký byl odliv firem z developerské branže? Nedávno se hovořilo o odchodu některých španělských či izraelských firem...
Je to přesně tak. Nicméně když mluvíme o počtu firem, tak lze říci, že těch menších či středních skončila spousta. Zároveň bych si troufl říci, že počet aktivních developerů klesl zhruba na polovinu.

- Mohou na trh vstoupit noví developeři? Je tu pro ně prostor?
Jsem v tom dost skeptický. Je otázka, jak velká je kapacita trhu a kolik bytů se prodá. My mapujeme všechny projekty nad 50 bytů z hlediska toho, kolik bytů je reálně prodaných. Loni se v celé Praze prodalo zhruba 3 500 bytů. Letos předpokládáme 3 100 až 3 300 prodaných bytů. Největší podíl z trhu drží "velká čtyřka", a tudíž předpoklad, že přijde někdo zvenku a získá významnější podíl, je podle mne mylný. A to právě z důvodu, že tito případní noví hráči nebudou mít kvalitní pozemky nebo dostatek kapitálu pro výstavbu stovek bytů každý rok.

- Zmínil jste, že by se letos mohlo prodat až 3 200 bytů. Kolik z nich bude vašich?
Na tomto množství bychom chtěli mít podíl alespoň 12 až 15 procent, tedy kolem nějakých 400 až 480 prodaných bytů.

- Kolik je v současné době na pražském trhu neprodaných bytů neboli ležáků?
V současné době jich na trhu jsou zhruba dva tisíce. A domnívám se, že jejich počet bude vzrůstat. Některé se možná ještě prodají, ale u těch zbylých je to tak, že si je nikdo nekoupí, ani když se u nich výrazně sníží cena. Za nás bych řekl, že naše společnost žádné ležáky nemá.

- Proč?
Jsou to například byty ve špatné lokalitě, se špatnými dispozicemi anebo prostě nekvalitně udělané. Navíc čím déle je ten byt neprodaný, tím větší stigma získává - víc než jeden rok neprodejný "ležák" si téměř nikdo nekoupí, protože to už de facto ani není nový byt.

- Čím tedy lze charakterizovat dobrou lokalitu?
V první řadě to je především klidná lokalita bez hluku a dobrá dopravní dostupnost. Pro nás to znamená, že docházková vzdálenost na metro je 10 minut. Pokud taková docházková vzdálenost není, musí to být maximálně tři až čtyři zastávky tramvají či autobusem na metro. Nicméně frekvence těchto spojů musí být hustá a ne, že pojedou jeden či dva za den. Velmi oblíbené jsou také tří- až pětipodlažní bytové domy, takzvané viladomy, na okraji vilových čtvrtí.

- Jakou prioritu kladou v současné době vaši klienti na to, aby v okolí jejich bytu bylo hodně zeleně nebo blízko do parku?
Jsou dvě skupiny lidí. Ta první preferuje především dopravu a zeleň pro ni je věcí podružnou. Ale druhá - a větší - část se přiklání k tomu, aby měla v blízkém okolí lesoparky nebo chráněná území. I podle toho se pak snažíme naše lokality vybírat.

- Ještě zpět k "ležákům". Co se děje s byty, které se neprodají? Musí se nějak udržovat?
Zde je nutné časové rozlišení. Pokud se byt neprodá do tří měsíců, tak se ještě nic závažného neděje. Ale pokud je to rok a déle, pak už je to kritické. Většina klientů se už o takové byty ani nezajímá, protože je považuje za jistý second hand. Poznáte je i podle toho, když určitou dobu sledujete ten dům v noci, kolik oken v něm svítí. Nicméně po dobu, kdy byty nemají svého majitele, musí se v nich dělat kontroly, musí mít aktivní správu, musí se za ně odvádět poplatky do společenství vlastníků.

- Když vezmeme, že na trhu je zhruba dva tisíce ležáků a "výrobní cena" jednoho bytu v průměru činí 1,5 milionu korun, dojdeme k závěru, že developerům pak chybí tři miliardy korun.
Jistě, jsou v tom vázány obrovské finanční prostředky, které pak nelze využít.

- O jaké byty podle velikosti je nyní větší zájem. O malé, nebo o větší?
Preferují se menší byty, to je jednoznačné. V době krize byl největší zájem o garsonky. Nicméně nyní se poptávaná obytná plocha zvětšuje. Abych byl konkrétní, nejvíce se prodávají byty 2+kk a také menší varianty dispozic 3+kk.

- Jak dlouho developerovi trvá od nákupu pozemku či oznámení svého projektu, než poprvé kopne do země?
Minimálně rok, ale většinou je to déle.

- V letošním roce doběhne deregulace nájemného a od příštího roku už bude cenu určovat pouze trh. Nakolik tento jev ovlivní ceny nových bytů, ale i ochotu lidí si je kupovat?
Je to podstatný prvek. Stav, kdy nájemné bude v podstatě na úrovni současného tržního nájmu, a tedy na úrovni průměrné splátky hypotéky s 20letou splatností, bude pro mnoho lidí stimulem k nákupu vlastního bydlení.

- Druhým stimulem pro nákup bydlení jsou nepochybně nízké úrokové sazby u hypoték...
Samozřejmě, že je to velmi důležitá věc. Ale pokud by se sazby v čase měnily jen o desetinky procenta, bude jejich dopad velmi omezený. U změn sazeb v řádu procent už je to velmi znát.

- To jistě. Ale ještě více je zřejmě znát, že tu přetrvává strach z návratu krize, lidé se bojí utrácet a v případě bydlení zadlužovat...
Je to trend, který se nejen projeví, ale už se i částečně projevuje. Banky si samozřejmě své klienty prověřují a například pár s průměrným platem na hypotéku dosáhne. Problém je však v tom psychologickém efektu, nikdo neví, zda bude mít ještě za rok práci, zda nebude mít nižší plat. Na druhou stranu platí, že nejlépe se nakupuje, když jsou ceny nejníže.

- Jak hodnotíte budoucí vývoj české ekonomiky?
Když budu optimista, tak si myslím, že nás čeká stagnace nebo v tom lepším případě mírný růst.

- Zastavme se ještě u vašeho hospodaření. Kolik jste v loňském roce utržili a vydělali?
Tržby jsme měli zhruba půl miliardy a zisk činil 81 milionů korun.

- Jaký je váš byznysplán pro letošní rok?
Rádi bychom znovu dosáhli alespoň těchto čísel.

- Jakou máte u svých projektů marži?
U většiny projektů se pohybujeme okolo 10 procent rentability výnosů. Ale samozřejmě najdou se tu projekty, kde je rentabilita ještě o něco vyšší.

- Jaký je zájem pracovat ve vaší společnosti? Podle každoročních žebříčků patříte mezi jednu z nejlépe platících firem v České republice.
To souhlasí, a proto je zájem u nás pracovat obrovský. Ale nejen kvůli platu. Já se snažím zde budovat tým lidí, kteří skutečně žijí tím, co dělají. Mám krédo, že příležitost se dává lidem, kteří jsou velmi schopní a nemusí si své místo vysedět. U nás nejsou výjimkou mladí lidé na vysokých postech a roční milionový plat na manažerských postech rovněž není žádná vzácnost.

- Zřejmě to je ale vykoupeno vysokým pracovním nasazením. Jaká je u vás fluktuace zaměstnanců?
Během prvního roku je skutečně vysoká. Dlouhodobě u nás zůstává jeden zaměstnanec ze tří. Vydrží jen ti, kteří tou prací skutečně žijí.

- Kolik hodin denně musí pracovat?
Takhle bych to neřekl, že musí. Nicméně například já málokdy pracuji méně než 12 hodin denně.

Evžen Korec (55)
Vystudoval Přírodovědeckou fakultu Univerzity Karlovy v Praze. Kandidaturu (titul CSc. pozn. red.) získal v oboru onkologie. Působil v Akademii věd ČR v lékařském výzkumu. Ve svém volném čase chová zvířata, především vzácné ryby (japonské koi kapry) a papoušky. Ze sportu se věnuje tenisu. Jezdí automobilem značky Audi řady 6. Evžen Korec je ženatý, má jedno dítě.