Developeři stavějí hlavně malé byty. Těch větších pro rodiny je na trhu málo

Hospodářské noviny, 11.07.2012

SPOJOVÁNÍ BYTŮ. Oproti široké nabídce malých dokončených bytů v novostavbách je výběr čtyřpokojových a větších bytů v Praze velmi malý. Developeři nabízejí spojení dvou menších bytů v jeden ještě předtím, než se bytový dům postaví.

Mladé páry, zájemci o byty pro následný pronájem, singles – právě kvůli těmto lidem se ponejvíce stavějí malé byty. Na druhou stranu rodiny, které potřebují kvůli dětem více místností, si už tolik v nabídce novostaveb vybírat nemohou. Podíl čtyřpokojových bytů odpovídá zhruba jedné desetině z celkové nabídky nových bytů v Praze. Pětipokojových je dokonce méně než jedno procento. Naopak jednopokojové a dvoupokojové byty tvoří dohromady více než polovinu všech nových bytů v Praze.

Velké byty pro bohaté "Je zajímavé, že v řadě projektů registrujeme poptávku po hodně velkých bytech, ale jejich nabídka v Praze absolutně není uspokojivá," říká Omar Koleilat, ředitel developerské společnosti Crestyl. Ta staví momentálně bytové projekty na Barrandově a v Libni. "Přichází nám hodně poptávek po pětipokojových bytech, i na Barrandově, ale ty my nemáme. Lidé, kteří chtějí byt 5+kk, hodně bojují. Chtějí pětipokojový byt, ale nechtějí za něj platit 100 tisíc korun za metr čtvereční," dodává Koleilat.

Větší byty jsou totiž častěji doménou luxusních rezidenčních projektů a za ty si lidé musejí připlatit. V komplexu Central Park Praha v Praze-Žižkově je volných k nastěhování dost čtyř- a pětipokojových bytů, ty nejlevnější ale stojí přes osm milionů korun. Ostatně i Crestyl nabízí čtyřpokojové stometrové byty v Libni za více než osm milionů korun. Sehnat v dokončené bytovce velký byt za nižší cenu tak může být – na rozdíl od množství malých "ležáků" na trhu – obtížné.

"Obecně se domníváme, že nabídka existuje. Nicméně se zpravidla zaměřuje na bonitnější klienty, kteří mají konkrétní a specifické požadavky na lokalitu, standard či dispozici, a může se stát, že poptávka se v některých parametrech neprotíná s aktuální nabídkou," uvedla Naděžda Ptáčková, ředitelka odboru prodeje a marketingu Skanska Reality.

Na nedostatečnou nabídku velkých bytů z pohledu počtu místností spíše než plochy zareagovala developerská a stavební skupina Trigema. V projektu 2Barevné Letňany, ve kterém v prvních třech bytových domech postaví celkem 69 bytů, totiž převažují tří- a čtyřpokojové byty.

"Velkých bytů je na trhu málo. Když jsme před pár týdny začali prodávat 2Barevné Letňany, první šly na odbyt velké byty 4+1 v horních patrech s terasou. Lidé chtějí v této lokalitě velké byty, ale je jich tam nedostatek a ještě v této cenové hladině," říká předseda představenstva Trigemy Marcel Soural. Trigema v Letňanech prodává byty okolo 50 tisíc korun za metr čtvereční včetně DPH a včetně garážového stání a sklepa.

Spojování menších bytů Pokud si lidé v nabídce hotový byt nenajdou, řešením je koupě bytu "na papíře". Developeři jsou ochotni v domě pro zájemce vytvořit větší byt spojením dvou menších – nejlépe v počátečních stadiích výstavby a hlavně pokud je to staticky možné. V případě již postavených bytovek oslovení developeři jako Ekospol a Finep shodně tvrdí, že v době dokončení mají všechny nebo téměř všechny byty již prodané.

"Teoreticky je sloučení již dokončených bytů možné, ale protože jsou byty již zapsány na katastru nemovitostí, muselo by dojít ke změně prohlášení vlastníka, se kterým by muselo souhlasit celé Společenství vlastníků jednotek. Celý proces by tedy byl poněkud komplikovaný," říká Daniel Donoval z oddělení marketingu v Ekospolu.

Skanska nyní nabízí 29 bytů ve velikostech 4+kk a 5+kk v cenách od 3, 7 milionu korun včetně DPH a sklepní kóje. To odpovídá zhruba devíti procentům z celkové nabídky bytů od Skansky. Pokud si zájemce žádný z těchto bytů nevybere, podle Ptáčkové mu pak firma přednostně nabídne byty z projektů nebo etap, které plánuje dát v nejbližší době do prodeje.

Výhodou spojení dvou menších bytů v jeden může být možnost jej následně rozdělit zpět. "Klient získává možnost kombinací z nabídky bytů a tím i možnost vytvořit spojením svůj ideální byt například velikostí nebo orientací," vyjmenovává Michal Netolický z marketingu společnosti Trigema. Po dohodě se statikem lze provést i spojení bytů nad sebou, a lidé tak získají mezonetový byt, který se podle něho v nabídce příliš často nevyskytuje.

Co se týče dispozice, výhodou může být podle Ptáčkové například to, že při spojení dvou bytů a upravení příček, které nejsou nosné, může vzniknout nadstandardně velká obývací místnost.

Naopak nevýhodou je v případě větších dispozičních nebo statických úprav zvýšení ceny bytu. V případě rozestavěného projektu, kdy je ale slučování bytů omezeno jen statikou objektu, jsou podle Donovala z Ekospolu související vícenáklady pro klienta minimální.

"Je sice nutná změna v projektu, ale na druhou stranu dojde k ušetření například na vstupních dveřích či koupelnách. Závisí samozřejmě na konkrétním případě, ale obecně lze říci, že klient zaplatí navíc maximálně několik tisíc korun, někdy ale dokonce vůbec nic. Ve výjimečných případech při rozsáhlejších úpravách pak může jít zhruba o desetitisíce korun," říká Donoval.

Loni podle Trigemy v Praze tvořil prodej čtyř- a pětipokojových bytů zhruba šest procent. Naopak nejvíce – téměř 40 procent – se prodalo nových bytů v kategorii 2+kk. "Způsobené je to především cenou, kde stále platí přímá úměra, že čím větší byt, tím vyšší cena, a ta byla v rozhodování o koupi bytu v minulém roce stále dominantní. Logicky z toho vyplývá, že prodej a následná výstavba menších a tím pádem levnějších bytů je sázka na jistotu, která v současné době u developerů převládá," vysvětlil Netolický.

Obchodní ředitel Finepu Vladimír Zuzák si větší zájem o menší byty vysvětluje tím, že jsou levnější a zpočátku mohou plnit úlohu rodinného bydlení pro rodiny s menším počtem členů. Jejich majitelé je také mohou snadněji pronajímat. S tlakem na cenu dochází zároveň ke zmenšování bytů. Za poslední rok se podle údajů Trigemy zmenšily všechny sledované kategorie. Zatímco dnes je průměrná obytná velikost nabízeného bytu 3+kk něco přes 85 m2, loni to bylo o téměř sedm metrů více.