Správa bytových domů je v zoufalém stavu, shodují se majitelé i správci

Hospodářské noviny, 14.09.2011

RADĚJI SAMI. Majitelé bytů si nezřídka stěžují na služby správcovských firem. Po neochotě řešit četné závady se tak někteří pouští do správy vlastními silami.

Vyhledáním vhodné nemovitosti a zajištěním jejího financování cesta ke spokojenému bydlení nekončí. Majitelé bytů mohou zažít spoustu vypjatých situací s firmou, která bytovým domům zajišťuje správu. Rozčarování zažívají zejména lidé, kteří po přistěhování do nových bytových projektů začnou objevovat nedostatky, jejichž výskyt v neopotřebených nemovitostech zpravidla neočekávají. Pak je třeba řešit reklamace. Jenže často se ukazuje, že ne každý správce je úplně flexibilní.

Vlastníci bytů většinou nevědí, co mohou požadovat
"Prioritním zájmem developera je prodat byty, nikoliv zajistit správně fungující nemovitost," říká Michal Kotouš ze společenství vlastníků jednotek (SVJ) jednoho bytového domu v Čelákovicích ve Středočeském kraji. V jejich případě firma, kterou developer bytového domu správou pověřil, nepřevzala společné prostory a zařízení domu. Nepodnikla ani žádné kroky k zahájení fungování společenství. "Díky pasivitě správcovské firmy jsme například nevyužili smluvní tříletou lhůtu na uplatnění reklamací společných částí domu," popisuje Kotouš vývoj, který vedl k současnému stavu. Laxnost správcovské firmy si vysvětluje jejím dominantním postavením firmy na místním trhu.

Čelákovický příběh ale pokračuje. Protože situace mezi SVJ a správcovskou firmou eskalovala, po 2,5 letech shromáždění vlastníků vybralo ve výběrovém řízení novou. Jenže i s ní záhy rozvázalo smlouvu. Ani nový správce totiž neřešil reklamace a navíc si podle Kotouše fakturoval neoprávněné náklady. SVJ se proto nakonec rozhodlo zajišťovat správu bytového domu samo.

"V současnosti mnohdy nízká kvalita služeb a přístup správců neodpovídá současným požadavkům," připouští Jiří Sedlák, jednatel brněnské společnosti Bytová správa Sedlák. Kamenem úrazu podle něho bývá nastavení komunikace mezi SVJ a správcem při řešení problémů, zejména technických věcí, oprav a reklamací. "Pokud tyto základní věci nefungují, pak vznikají problémy a nespokojenost," říká Sedlák s tím, že jeho firma se ještě nesetkala s tím, aby od ní SVJ kvůli nespokojenosti odešlo. "Naopak, spíše k nám přecházejí od starších zkostnatělých družstev," dodává Sedlák. V Brně jeho firma spravuje na 1200 bytů a zajišťuje správu jak starších domů, nájemních domů, tak i bytovek v nových developerských projektech.

"Různé typy nových projektů se liší i svými kupujícími, stejně tak se liší i jejich představy o nutných službách," řekl HN Pavel Smolka z rezidenčního oddělení realitně-poradenské Jones Lang LaSalle. Poplatky spojené s provozem a správou domu se podle něj mohou výrazně prodražit především v případě odsouhlasení 24hodinové recepce a ostrahy domu. Riziko se přitom zvyšuje u větších bytových projektů. "Vést kolektivní rozhodování efektivně v nich bývá velký problém," doplňuje Kotouš s tím, že vlastníci bytů obvykle ani nevědí, co mohou požadovat.

Správa vlastními silami stojí čas
Developeři vybírají správcovské firmy na jednotlivé projekty na základě výběrového řízení. "Vybíráme z více než desítky firem, vstupními předpoklady jsou především prokazatelná zkušenost se správou většího počtu bytových domů a odpovídající kladné reference," popisuje například Evžen Korec, šéf pražského developera Ekospol. Zájmem developerů je prodat byty do jejich dokončení, aby nemuseli hradit provozní náklady za neprodané jednotky. Případné řešení reklamací SVJ vůči developerovi nebo stavební firmě má na starosti správce. V případě nespokojenosti se službami správců bere ovšem agendu do vlastních rukou SVJ. To je i případ bytového domu Jahodnice v Praze 9. V domě se podle zástupců výboru SVJ podařilo běžné provozní náklady (bez spotřeb tepla a vody) snížit o více než polovinu na 0,9 milionu korun ročně. Správa vlastními silami však stojí čas.

SVJ vzniká ze zákona v domě s nejméně pěti jednotkami, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků. Vznik SVJ iniciuje developer, který pak často zorganizuje i první schůzi vlastníků bytů. Ti si sami určí své zastoupení v orgánu SVJ a rozsah služeb a jejich podmínky, připomíná Smolka. Podle Sedláka by developer měl uzavřít smlouvu se správcovskou firmou nejméně na rok až 1,5 roku. "Většinou je pak potřeba minimálně rok, než se představy všech spoluvlastníků vyladí a vše začne fungovat," zdůrazňuje.

"Častá změna správce není technicky ani administrativně jednoduchá záležitost," říká Sedlák. Nároky na správu jsou podle správců v posledních letech vyšší, protože spolumajitelé domů si začali uvědomovat, že se spravuje jejich majetek. "Hypoteticky může nastat i situace, kdy je volba nového správce účelově ovlivněna zájmy některých vlastníků jednotek, kteří jsou zároveň členy výboru SVJ, a na volbě toho či onoho správce mají vlastní zájem," říká Korec.