Slunce a tanečky kolem DPH zvedají developerům prodeje
E15, 04.04.2011
Ne dvacet, ale 17,5 procenta. Ne najednou, ale postupně. Taková je zatím poslední verze sazby daně z přidané hodnoty na novostavby. Od příštího ledna stoupne DPH na 14 procent a od ledna roku 2013 potom na 17,5 procenta. Na tuto úroveň pak klesne současná dvacetiprocentní daň na byty, které přesahují "sociálních" 120 metrů čtverečních. Developeři spílají vládě, avizují zdražování a snaží se ještě letos prodat, co se dá.
Stavitelé bytů říkají, že se jim daří lépe. Částečně za vyššími prodeji stojí slunce. Jaro patří každoročně k obdobím, kdy klienti procitají z povánoční letargie a ještě než odjedou na dovolenou, pořizují byty. Tanečky politiků kolem zvýšení daně už ale velmi pravděpodobně vliv na rozhodování lidí o koupi bytu mají - nárůst poptávky je patrný od loňského podzimu, kdy začali politici o zvýšení daně hovořit - a rozhodně mít budou. Až bude jasné, že vláda neodvolá, co slíbila, a neslíbí, co odvolala, další klienti nákupy bytů urychlí.
I sami developeři předpokládají, že jim vlivem DPH letos prodeje výrazněji porostou. Na hrozbu zvýšení DPH o původních deset procent zareagovali logicky tím, že na počátku roku vrhli do prodeje stovky nových bytů. Jen za poslední tři týdny přibylo dle statistik společnosti Trigema v nabídce 11 nových projektů s 257 byty. Stavitelé bytů totiž předpokládají, že v příštích letech se poptávka vlivem předzásobení vrátí na úroveň roku 2009 a 2010, což je zřejmě ta optimističtější varianta. A developeři avizují, že cenami zájem vybuzovat nebudou, budou do nich totiž muset promítnout zvýšenou daň.
"Už nemáme takové marže, o jakých se v kuloárech hovořilo v minulosti. V dnešní době pracujeme s přiměřeným ziskem, který nám neskýtá možnost promítnout zvýšené DPH na úkor marže," podotýká ředitelka prodeje a marketingu Skanska Reality Naděžda Ptáčková. I další stavitelé bytů tvrdí, že se během posledních dvou let dostali na hranici ziskovosti. "Když se předloni zvyšovala spodní sazba DPH z devíti na deset procent, mohli jsme to ještě pokrýt z vlastního profitu a byty nezdražovat. Postupovat takto do nekonečna ale nelze," přizvukuje šéf Ekospolu Evžen Korec. Letos by ovšem ještě mohly některé nemovitosti zlevnit. Především majitelé bytů, jejichž novota už začíná blednout, se jich budou podle předpovědí expertů snažit zbavit i za cenu větších slev. Rezidencí, které mají po kolaudaci rok i více, je v Praze přes 1200.
Podražit by nakonec příští rok nemusely ani rozestavěné byty nebo ty v přípravě. Společnosti Ekospol a Central Group už daly vědět, jak svým klientům od vyšší daně uleví. Pokud budou kupci developerovi důvěřovat a profinancují byt bez ohledu na rozestavěnost ještě v tomto roce, daň nijak nepocítí. "Klientům umožníme zaplatit celou kupní cenu s předstihem. Navíc poskytneme slevu ve výši tři procenta ročně na všechny splátky, které klient zaplatí s předstihem oproti standardnímu splátkovému kalendáři," říká Korec. Jelikož se ale DPH uplatní podle okamžiku platby, kupci s úvěrem to nebudou mít tak jednoduché. Hypotéku může klient začít čerpat až ve fázi dokončení hrubé stavby, a to postupně, v závislosti na dokončování stavby, které je pod kontrolou spolufinancují banky.
Stačilo by nekrást
I když DPH zafunguje tak trochu jako "šrotovné", politici se vlídného slova od developera nedočkají. Stavitelé bytů samozřejmě vítají, že se DPH nezvýší skokově či šokově, poslední návrh - krok - sun - krok je ale jen menším zlem než ten původní. "Naprosto souhlasíme s tím, že určité reformní kroky jsou nutné.
Bohužel nekonzistence při prezentování daných rozhodnutí vnáší na trh nervozitu," říká předseda představenstva Finep Holding Michal Kocián. Vyslovil tak jedno z nejvíce diplomatických hodnocení počinů vlády. Jeho kolegové nenechávají bez povšimnutí, jakým způsobem kabinet o zvýšení DPH na novostavby rozhoduje. "Lidé jsou dezorientovaní, trh zmatený a nikdo neví, co má očekávat za další úpravy a s čím napevno počítat do budoucna. Všichni by určitě přivítali koncepčnější a konečně dlouhodobě stabilní trvalé řešení, které nebude měněno při každém projednávání státního rozpočtu a každé volební kampani," podotýká ředitel společnosti CP Praha Radomír Němeček. U obchodního ředitele firmy Codeco Martina Jana vyvolávají kroky politické reprezentace pochybnosti o její kvalitě: "Jeden den vláda vyhlásila, že DPH bude 20 procent, ale již za týden je vše jinak. To nepůsobí příliš sebejistě a v lidech to může vzbuzovat pochyby, zda vůbec existuje promyšlená a funkční koncepce daňové reformy. V příštích měsících se zřejmě ještě dočkáme několika dalších překvapení." Marek Sadil ze společnosti ZFP developer upozorňuje, že schodek státního rozpočtu nelze donekonečna řešit zdražováním "vládních produktů". "Problém spatřujeme ve vnitřním systémovém uspořádání, které umožňuje vládě a institucím nehospodárně a nesystémově nakládat s veřejnými financemi," říká.
Zřejmě nejtvrdší soud, kterým potěšil řady méně odvážných, vyslovil Evžen Korec z Ekospolu. Namísto dalšího "utahování opasků" a snižování životní úrovně obyvatel by podle něho stačilo ve veřejné sféře jednoduše nekrást. "V situaci, kdy jsou dlouhé roky téměř všechny velké státní a veřejné zakázky předražovány v řádu stamilionů či miliard korun, je snaha vybrat chybějící peníze z kapes občanů na zvýšené DPH přinejmenším sporná. Optimalizovat by se mělo jinde," navrhuje Korec.
Dobrá rada na daň
Jeden z developerů se rozhodl politikům poradit, jak získat peníze chytře. Ředitel společnosti MS development Michal Šourek vyčítá vládě, že se zaměřila na daň z přidané hodnoty, protože je to snadná oběť s možným vysokým výnosem. "Přitom se ale nabízí i jiný kandidát, kterým je daň z nemovitosti. Její navýšení, v horizontu roku 2014, je předmětem aktuálních diskuzí. Plánované zvýšení je ale zbytečně malé a není podpořeno odpovídající úpravou principů jejího vyměřování," říká. Další možností, ale zatím nevyužitou, je příležitost "ekologické" daňové reformy, aplikované na daň z nemovitostí. "Ta by měla i pro údržbu nemovitostního fondu velmi pozitivní efekt. Preferovaly by se rekonstrukce a adaptace před extenzivní, nehospodárnou a k přírodě nešetrnou výstavbou na zelené louce," posílá politikům námět k přemýšlení Šourek.