Na realitním trhu bude letos ještě živo

Právo, 29.06.2010

Ceny bytů zvýší nejen růst DPH, ale i zrušení možnosti odečíst si zaplacené hypoteční úroky z daní

Stagnující realitní trh se může v dohledné době dočkat výrazného oživení. Pomyslnou živou vodou však paradoxně nebude zvýšení příjmů obyvatelstva, ale naopak hrozba růstu životních nákladů.

Součástí plánované reformy penzijního systému jsou totiž i návrhy zavedení jednotné sazby DPH ve výši 19 procent. Zrušení současné snížené desetiprocentní sazby DPH, která se vztahuje i na byty do 120 m2 a rodinné domy do 350 m2 , (90 % z celkového počtu bytů a domů u nás), může zdražit nové nemovitosti, podobně jako v roce 2007, kdy k 1. 1. 2008 došlo k navýšení sazby DPH z 5 % na 9 %.

Potenciální kupci, kteří doposud váhali a odkládali koupi bytu ať už z důvodu očekávaného dalšího zlevnění či v obavách z dalšího vývoje tuzemské ekonomiky, zřejmě pochopí, že není nač čekat a budou se snažit uskutečnit nákup ještě za současné ceny se sníženou sazbou DPH.

Ceny zvedne poptávka
"Zdražení novostaveb nezpůsobí jen růst DPH o 9 %, k daleko většímu nárůstu cen dojde v důsledku zvýšení poptávky ještě před avizovanou změnou sazby," říká obchodní ředitel společnosti LEXXUS Peter Višňovský a odkazuje na nedávnou historii, kdy ohlášené navýšení sazby DPH, resp. možné zrušení daňové výhody na novostavby k 1. lednu 2008, strhlo doslova lavinu zájmu o nové bydlení.

Hrozba zdražení až o 14 procent způsobila tehdy takový nárůst cen, který několikanásobně překonal výsledný čtyřprocentní rozdíl v DPH. Samotné zvýšení DPH se tak na růstu cen podílelo jen nepatrně.
K podobnému vývoji jsou dnes podle Višňovského dobré předpoklady, i když situace z uváděného období se zcela opakovat nemůže: "Trh - prodejci, kupující, banky - se dnes z mnoha důvodů chová jinak než před čtyřmi lety. Tehdejší boom byl zcela mimořádný a neopakovatelný. Ale princip zůstává," konstatuje Višňovský.

Stejného názoru jsou i další realitní odborníci a developeři. "Zvýšení sazby DPH na 19 % budou muset všichni developeři promítnout do cen a dojde k navýšení cen bytů o 9 %. Potenciální zájemci o byt budou chtít koupit za ceny ještě před zdražením a to významným způsobem zvýší v krátkodobém horizontu poptávku po bytech."

"V delším časovém horizontu po zvýšení DPH a zdražení bytů pak dojde k významnému snížení poptávky oproti současnému stavu," tvrdí šéf Ekospolu Evžen Korec.

Hrozí rozkolísání trhu
Další nízkonákladový developer, Bemett, varuje prostřednictvím svého marketingového specialisty Jana Koubíka před nebezpečným rozkolísáním realitního trhu, které by sjednocení obou sazeb DPH vyvolalo: "Dosud váhající klienti se budou chtít vyhnout zvýšení ceny nemovitosti související s vyšší DPH, a proto se budou snažit získat nové bydlení ještě za stávajících cenových podmínek.

Je nutné si uvědomit, že v roce 2008 došlo ke změně DPH pouze o čtyři procenta z 5 na 9 % (posléze 10 %). V současné době se hovoří o zvýšení DPH o 9 % oproti stávající sazbě, tzn. více než dvojnásobek ve srovnání s rokem 2008, což by přineslo výkyv poptávky ještě větší než v roce 2007, protože kupující by se snažili předzásobit.

Trh by následně zaznamenal obdobný propad jako na počátku již zmíněného roku 2008, takže zvýšení DPH na bydlení by státní pokladně v krátkodobém horizontu nic nepřineslo a ještě by nesmyslně rozkolísalo trh," varuje Jan Koubík.

Developeři vyprodají zásoby
Podle prvních reakcí developerských společností lze odhadovat, že v dokončených projektech se budou snažit doprodat zbývající byty ještě za platnosti stávající nižší sazby.

"Zvýšení ceny u již prodávaných projektů by developerům prakticky zlikvidovalo prostor pro poskytování individuálních slev, které jsou dnes poměrně častým marketingovým nástrojem," tvrdí Peter Višňovský a dodává: "I nově zahajované projekty, které se začnou prodávat v nejbližší době, ještě před plánovaným zvýšením DPH, pak velmi pravděpodobně zaznamenají větší zájem klientů. Úspora ve výši 9 % je dostatečnou motivací." Ideální stav by však podle něj byl ten, kdy by docházelo k menším výkyvům na trhu s nemovitostmi. "Uvítal bych přirozený kontinuální vývoj realitního prostředí a ceny, které nejsou ovlivňovány státními zásahy a vyvíjejí se pro všechny aktéry předvídatelně, v souvislosti s inflací," říká Višňovský.

Podpora hypoték má na kahánku
Při pohledu na rýsující se program potenciální vlády můžeme téměř s jistotou očekávat další kroky, které ovlivní realitní trh. Kromě zvažovaného omezení státního příspěvku na stavební spoření a zpřísnění jeho účelovosti zaútočilo ministerstvo pro místní rozvoj v těchto dnech na státní podporu hypoték a úvěrů ze stavebního spoření.

Navrhuje, aby se lidem zrušila možnost odečíst si zaplacené úroky z daňového základu. Stát by tímto opatřením podle odhadu ministerstva ušetřil až pět miliard korun ročně, které na tuto daňovou úlevu dává.
V současnosti si lidé od daňového základu mohou odečíst zaplacené úroky až do 300 tisíc korun ročně. Hypotéku má u nás bezmála půl miliónu lidí a většina z nich úlevu využívá.

Zdá se tedy, že na českém realitním trhu bude v letošním roce ještě živo.