Pro výstavbu je vhodný jeden pozemek ze sta

(Lidové noviny; 18. 12. 2014)

Ceny stavebních pozemků v Česku za posledních dvacet let vzrostly až pětinásobně. Stavebních parcel je přitom málo, říká generální ředitel developerské společnosti Ekospol Evžen Korec. 

 

- LN Dají se v Praze a v Česku koupit dobré stavební pozemky? 

Dají, ale obtížně. Vhodných pozemků v dobrých lokalitách a za dobré ceny začíná být hodně málo. Firmy, které myslí strategicky, si udělaly zásobu pozemků v dobách, kdy jich bylo dost a za příznivé ceny. Ekospol má z těch dob zásobu půl milionu čtverečních metrů pozemků. Do nich jsme investovali všechny zisky. 

 

- LN Tato zásoba vám stačí? 

Víc než polovinu, zhruba 300 tisíc čtverečních metrů, máme v Roztokách. Dvacet hektarů pozemků máme v Praze. A stále nakupujeme. Jsme schopni ročně nakupovat pozemky pro výstavbu pěti set bytů, to je minimum. Optimálně chceme nakupovat pozemky pro tisíc bytů. Nechceme se moc zakusovat do rezervy. 

 

- LN Kolik jste nakoupili letos? 

Během letošního roku se nám podařilo koupit pozemek, na němž lze postavit osm set bytů. Ten celý projekt představíme v okamžiku, kdy bude vydáno územní rozhodnutí. Očekávám, že to bude někdy v březnu, začátkem dubna příštího roku. 

 

- LN Počítáte ve stovkách bytů. Jste si jistý, že současný růst poptávky není jen bublinou, která praskne jako v roce 2008? 

Letos se v Praze podle naší prognózy prodá 5700 bytů, takže se dostaneme na předkrizovou úroveň. Nejvyšší prodeje byly v roce 2007, kolem 5300 bytů. Pražský trh má v současné době šanci růst kolem deseti procent ročně. To je reálný odhad na základě vývoje ekonomiky, která se začíná odrážet ode dna. Dalším faktorem jsou hypotéky, které jsou velice nízko a nezdá se, že by došlo ke zvratu. Pokud se dívám na české, ale i na evropské výhledy, úroky budou příští rok stagnovat nebo ještě klesat. A my působíme jen v Praze, tady poptávka neklesne. 

 

- LN Čím je Praha výjimečná? 

Pořád se velké množství lidí stěhuje za prací do Prahy, kde jsou nejvyšší platy a největší nabídka pracovních příležitostí. A druhý trend, je tu obrovské množství bytů v panelákových sídlištích. Vidíme, že komu se zvýší životní úroveň, ten opustí panelák a kupuje si nový, moderní byt. Tato poptávka se nevyčerpá. 

 

- LN Jednou ale může nastat okamžik, že všichni budou bydlet, a poptávka se zhroutí... 

 

Mapoval jsem si dlouhodobě trh v Německu. Nikdy tam nedošlo k tomu, že by někdy poptávka skončila, že by všichni bydleli a byli se svým bydlením spokojeni. Stále se objevují noví klienti, děti dorůstají, lidé se stěhují. Zní to možná neuvěřitelně, ale poptávka po novém, moderním bydlení nikdy neskončí. 

 

- LN Kdo nemá zásobu pozemků z levných časů, musí nyní kupovat draze a promítnout to do vyšších cen bytů. Nesníží to poptávku? 

Otázka je, jak pozemky koupí. Není ani podstatná absolutní cena pozemku, ale promítnutí této ceny do ceny jednoho čtverečního metru bytu. Sektor nákupu pozemků ve firmě řídímosobně, protože to je jedna z věcí, které jsou z hlediska dalšího rozvoje naprosto klíčové. Trh pozemků je zcela jiný než trh jakéhokoli zboží. Už kvůli územnímu plánu. 

 

- LN Proč je územní plán problémem? 

Proto, že není. Územní plán, který by seměl starat o určitou zásobu pozemků k zástavbě, byl v Praze naposledy vytvořen v roce 2000 a předpokládalo se, že v roce 2010 bude nový. Žádný ale nebyl ani není a je otázkou, kdy bude. Adalší věc: nabídka pozemků v územnímplánu, a tomálokdo ví, musí být minimálně o dva řády vyšší, než jsou skutečně realizované prodeje. Jen jeden ze sta pozemků, které jsou v územním plánu k zástavbě, se reálně prodá. 

 

- LN Čím je to dáno? 

Je to dáno tím, že některé pozemky jsou sice v územním plánu určeny k zástavbě, ale jsou zablokovány stavebními uzávěrami. Ty jsou v Praze poměrně rozsáhlé. Nebo jsou ty pozemky v režimu takzvané podmíněnosti staveb. Pokud developer nevybuduje nějakou další stavbu, obvykle komunikaci, na pozemku stavět nemůže. Další problém bývá v tom, že pokud pozemek vlastní například čtyři vlastníci, pak stačí jediný, který pozemek nechce prodat nebo požaduje nesmyslnou cenu, a zablokuje prodej celého pozemku. 

 

- LN Není lepší stavět mimo Prahu, třeba v Brně, v Ostravě, kde je pozemků dost? 

Co je Brno? Brno představuje kolem deseti procent trhu Prahy. Jestliže v Praze se prodá 5700 bytů ročně, tak v Brně kolem osmi set. To není prostor pro větší projekty. My potřebujeme těch osm set bytů prodat sami. Krajská města? Ano, dají se realizovat projekty, ale jen na několik desítek bytů. Důvod je jasný, chybí kupní síla. Kupní síla na byty je pouze v Praze. 

 

- LN Jak se změnily ceny pozemků, rok 1990 oproti roku 2014? 

Když jsem se vrátil z Německa, kde jsempřed rokem 1990 působil na realitním trhu, viděl jsem, jak strašně jsou v Česku pozemky podceněny. Dnes jsou parcely v Praze na tržních hodnotách, ale v devadesátých letech bylo v širším centru Prahy možné koupit stavební pozemek za pětinu dnešní ceny. Tisíc korun za to, co se dnes prodává za pět tisíc. 

 

- LN Jaká je dnešní běžná cena pozemku v Praze? 

To záleží na lokalitě a hlavně na intenzitě využití pozemku. VPraze je vytvořen systém koeficientů podlažních ploch. To je poměr mezi hrubou podlažní plochou všech nadzemních podlaží, která lze postavit, lomeno plochou pozemku. Existují kategorie A až K. Jestliže mám například koeficient G, což je 1,8, pak na hektaru pozemku mohu postavit 18 tisíc čtverečních metrů bytů. Cena takového pozemku je úplně jiná než cena pozemku s koeficientem A, což znamená 0,2. Tedy na hektaru pozemku tam lze postavit jen dva tisíce čtverečních metrů bytů. 

 

- LN Jak se budou ceny vyvíjet? 

Ceny pozemků budou kopírovat ceny bytů. V současné době jsou ceny stabilizované, protože byty rostou jen mírně.