Lidé se nebojí zadlužit na bydlení

(Právo; 25. 11. 2014)

GENERÁLNÍ ŘEDITEL A PŘEDSEDA PŘEDSTAVENSTVA EKOSPOL EVŽEN KOREC PRÁVU ŘEKL: 

Prodej nových bytů v Praze už druhým rokem stoupá a zdá se, že letos dosáhne předkrizové úrovně. Můžeme tedy konstatovat, že se realitní trh konečně stabilizoval? 

Trh s největší pravděpodobností letos předkrizovou úroveň dokonce mírně překoná. V roce 2007, který krizi předcházel, prodali developeři v Praze celkem 5356 nových bytů, letos to bude zhruba o 200 až 300 bytů více. 
Za prvních devět měsíců letošního roku se v Praze prodalo 4250 bytů, což je o 23 procent více než loni. Musím se pochlubit, že nemalou zásluhu na těchto číslech měl EKOSPOL, od něhož pocházel každý sedmý prodaný nový byt. V létě jsme vytvořili český rekord, kdy jsme za jediný měsíc prodali 250 bytů.

Situace na trhu s novými byty je pevně provázána s faktory jako celková ekonomická situace země, šířka nabídky bytů, ale například i situace na hypotečním trhu. Právě tento "koktejl" stojí i za letošními příznivými výsledky. Česká ekonomika se zvedla z recese a slušně roste. Lidé se nebojí zadlužit a pořizují si vlastní bydlení. 
Na trhu je velká nabídka takzvaných superlevných bytů ve výborných lokalitách a hypotéky jsou nejlevnější v historii. Z tohoto pohledu je trh stabilizovaný, a pokud se ekonomické ukazatele země výrazně nezhorší, nepředpokládáme, že by se tento trend změnil. 

Patříte mezi klíčové developery, kteří prosazením koncepcí levných bytů významně přispěli k oživení rezidenčního trhu. Někteří odborníci ale varují, že tato koncepce v dohledné době skončí především kvůli legislativě EU, která nás nutí stavět energeticky úsporné byty, jež jsou pochopitelně dražší. Skončí levné byty? 

Požadavek EU na postupné snižování energetické náročnosti prostřednictvím zavedení normy vyžadující stavbu pasivních budov je dalším příkladem toho, že unijní úředníci rozhodují o něčem, čemu vůbec nerozumí, a navíc jsou pod tlakem lobbistů. Vlastní princip energeticky úsporných budov přitom sám o sobě špatný není, zásadně špatný ale je zásah do volného trhu, který zakazuje stavět cokoli jiného. Budovy lze totiž zateplovat pouze do určitého stupně. Pakliže chce majitel dosáhnout vyšší energetické úspornosti, musí přejít na systém rekuperace a řízeného větrání, což znamená, že v období od podzimu do jara nemůže větrat okny. 
Z našeho průzkumu na vzorku mnoha stovek klientů EKOSPOL ale víme, že tento princip fungovat nebude. 
Většina lidí si totiž okna otevírá a větrá bez ohledu na roční dobu. Je to logické: někteří doma kouří nebo mají v ložnici vydýchaný vzduch, v kuchyni je pára či těžký vzduch po vaření a obyvatelé jej chtějí okamžitě vyvětrat. 
Nízkoenergetické byty s technologií řízené rekuperace v současné době tvoří zanedbatelnou část z celkového množství bytů – jde zhruba o tři procenta. 
Náklady této investice se vrátí za 20 až 25 let, aniž by do nich byly započteny výdaje na opravy, údržbu a servis, takže provoz takového bytu bude v praxi ještě mnohem dražší. Nejlevnější byty proto z trhu samozřejmě zmizí, protože zavedením tohoto unijního nesmyslu dojde k navýšení jejich ceny zhruba o 15 procent. 

Další příčinou oživení trhu rezidenčního bydlení jsou klesající sazby hypoték, které už dávno podkročily hranici tří procent a vrátily opět nemovitosti do hry jako zajímavou formu uložení peněz. 
Vy sám jste stoupencem investic do nemovitostí, dokonce jste o tom napsal knihu. Nakolik tento trend v poslední době sílí? 

Investice do nemovitostí se stávají stále častějším fenoménem. Například podíl bytů, které si zákazníci u EKOSPOL koupili za účelem investice, za poslední tři roky vzrostl z 12 na 30 procent. Levné hypotéky se na počtu bytů prodaných na investici významně podílejí. 
Máte pravdu, že jsem stoupencem investic do nemovitostí a považuji je za bezpečné a velice slušné zhodnocení finančních prostředků. 
Tento fenomén mě zajímá natolik, že jsem letos na jaře napsal knihu "Co je v domě, není pro mě!", kde radím, jak správně a bez rizika investovat do výnosových nemovitostí. 
Úspěch této publikace, které za krátkou dobu prodaly přes tři tisíce výtisků, mě povzbudil k sepsání další knihy s názvem "Koupě bytu pod lupou", která vyjde na konci listopadu letošního roku. Není to žádný soubor teoretických úvah, ale sumář postřehů a rad prověřený dvaceti lety osobních zkušeností. Za zvlášť přínosné považuji například odhalení řady triků, které developeři vůči svým zákazníkům používají, a rovněž jednoduchý návod, jak zkontrolovat kvalitu provedení bytu. 

Patříte k důsledným kritikům vládních kroků vůči stavebnictví. Ať už jde o experimenty s DPH u bytové výstavby či proces schvalování EIA. Co by podle vašeho názoru pomohlo upadající české stavebnictví postavit na nohy? 

Státní politiku vůči stavebnictví sleduji s velkými rozpaky a jsem jejím hlasitým kritikem. Daňové zásahy státu přidělávají vrásky nejen nám developerům. Od počátku příštího roku bude uvalena na parcely pro výstavbu rodinných domů 21procentní daň z přidané hodnoty. Pokud počítáme, že průměrná cena parcely v Praze o velikosti 700 až 1000 m2 se pohybuje mezi čtyřmi až pěti milióny korun, dojde k jejímu zdražení o 840 tisíc až 1,05 miliónu korun. 
Dalším velkým tématem je proces schvalování zákona o EIA. V současné době je podmínkou realizace stavby kladný závěr hodnocení, ale dodatečné podmínky či doporučení jsou nezávazné povahy. Novelizací zákona by tyto podmínky již byly závazné a bez jejich splnění nebude možné danou stavbu realizovat. To vyvolá podstatné prodražení staveb, prodloužení lhůt, ale i možnost rozmanitého šikanování. Různé nátlakové skupiny budou moci zastavit jakoukoliv stavbu, kterou si usmyslí. Změna zákona tak může tuzemskému stavebnictví zasadit smrtelný úder. Na jeho konci budou nedozírné finanční ztráty, tisíce lidí bez práce a zdevastovaná síť komunikací či nedostatečný bytový fond. 
Receptů, jak postavit na nohy upadající české stavebnictví, je podle mě několik. Především je nutné, aby stát prostřednictvím veřejných zakázek masivně investoval do odvětví. Zadruhé je potřeba snížit odvody z mezd na zdravotní pojištění a pojistné na sociální zabezpečení, které velice podvazují konkurenceschopnost firem a vysávají z nich nemalé prostředky. Třetím bodem je přehodnocení daňové politiky, kdy stát neustále žongluje se sazbami DPH. Celý systém je třeba zjednodušit a měřit všem stejným metrem. A konečně začtvrté je třeba omezit byrokracii a svévolné úpravy norem, které situaci ve stavebnictví ještě více zhoršují.