Češi berou nové byty útokem
(Ekonom; 23. 4. 2015)
Nízké sazby hypoték vyrovnaly mírný nárůst cen nových bytů. Jen v Praze se letos zvedne zájem o bydlení v novostavbách o desetinu.
Rekordně nízké sazby hypoték a rostoucí důvěra Čechů v tuzemskou ekonomiku, ale i obava z toho, že takto ideální podmínky nebudou už moc dlouho, motivují stále více lidí ke koupi nového bytu. Kupříkladu jen v Praze během prvního čtvrtletí vzrostla poptávka po novém bydlení meziročně téměř o dvě pětiny. Developeři prodali 1850 nových bytů, a vytvořili tak historický čtvrtletní rekord. Aby masové nákupy ještě přiživili, srazili někteří z nich ceny na rekordně nízkou úroveň.
Nový byt 1+kk s výměrou mírně nad 30 metrů čtverečních tak lze v Praze pořídit za cenu pod jeden milion korun. Největší poptávka je ale po bytech 2+kk. "Je to i investiční otázka. Takovýto byt se dá dobře pronajmout třeba studentům.
Pronájem vám pak snadno pokryje měsíční splátku hypotéky," vysvětluje předseda představenstva Realitní společnosti České spořitelny Martin Němeček.
Byt jako investici si podle odhadů developerů nyní pořizuje až čtvrtina kupujících.
Zdaleka nejnižší ceny nových bytů jsou dlouhodobě v Ústeckém kraji, konkrétně pak v Chomutově, Mostě, Teplicích, ale i samotném Ústí nad Labem. Dvoupokojový byt o rozloze 55 m2 zde mohou lidé pořídit za 674 tisíc korun. Nových projektů vzniká v souvislosti s nejvyšší nezaměstnaností ale v kraji málo. Podle údajů Českého statistického úřadu byla v regionu v lednu a únoru zahájena výstavba 65 nových bytů. Druhý nejlacinější region je Moravskoslezský kraj. V porovnání s počátkem roku zde průměrné ceny nových bytů klesly o 8,3 procenta. Typový byt 2+kk je možné koupit v průměru za 940 tisíc korun. Třetí nejnižší ceny jsou v Kraji Vysočina, kde obdobný byt stojí okolo 1,2 milionu. Pětici nejlacinějších krajů pro koupi nového bydlení uzavírají Liberecký a Olomoucký kraj. Za byt o dvou místnostech zde lidé zaplatí 1,2, respektive 1,3 milionu korun.
Malý, ale levný
Největším a také nejdražším trhem, kde se prodá skoro polovina všech nových bytů v Česku, je samozřejmě Praha. Jak ukazují nejnovější data poradenského portálu Kdechcibydlet.cz, průměrná cena za metr čtvereční v březnu u pražských bytů dosáhla 68 045 korun. Byt 2+kk o rozloze 55 metrů čtverečních tudíž stojí v průměru 3,7 milionu korun.
Pražští developeři ale pokračují ve výstavbě takzvaných superlevných projektů a vybrané byty prodávají za regionální ceny. Často ale na úkor velikosti prostoru a vybavení.
V současné době mají firmy v Praze připraveno k prodeji 6600 nových bytů. Zpravidla jde o objekty, které jsou zatím pouze na papíře. S prodejem se totiž v posledních letech začíná ještě před tím, než stavební firma poprvé "kopne" do země. Většina bytů je tak prodána dávno před dokončením.
Nejníže má ceny v Praze posazené lídr trhu s takzvanými superlevnými byty (byty s cenou pod 45 tisíc korun za metr čtvereční), firma Ekospol. "Přišli jsme s absolutní novinkou, s byty 1+kk+sk. Jde o menší byty se stavebně odděleným spacím koutem. Nabízíme je za ceny začínající na 990 tisících korun," říká o novém projektu Ekocity Hostivař s celkem 248 byty generální ředitel Ekospolu Evžen Korec. Průměrná cena za obdobný byt v Praze je přitom něco málo přes dva miliony korun. V předkrizovém roce by kupující za byt 1+kk zaplatil asi 2,4 milionu. Z hlediska celkové výměry byl ale mnohem větší. "Garsonky" měly tehdy třeba i 50 metrů čtverečních, nyní je developeři vměstnali do 30 metrů.
Nejžádanější byt 2+kk lze v současné době v Praze pořídit nejlevněji za 1,55 milionu korun, a to opět v projektu Ekocity Hostivař. Za 2,09 milionu korun lze od stejného developera koupit dvoupokojový byt v Uhříněvsi.
"Laciný" byt má v nabídce i developer Finep. Byt 2+kk o rozloze 53 metrů čtverečních ve Štěrboholech prodává za 2,3 milionu korun. "Nedávno jsme si nechali zpracovat výzkum veřejného mínění. Cenu jako nejdůležitější faktor při výběru bytu uvedlo 93,2 procenta dotázaných," uvádí finanční ředitel Finepu Štěpán Havlas. Levný byt oproti průměrným pražským cenám lze sehnat také v rámci šesté etapy projektu Nové Měcholupy. Cena za dvoupokojový byt opět od Ekospolu začíná na 2,4 milionu. Byt 2+kk na Barrandově pak stejný developer nabízí za cenu od 2,42 milionu. "Superlevný" byt je možné nalézt také v portfoliu developera Central Group. Byt 2+kk o rozloze 56,3 metru čtverečního je se dá v projektu Javorová čtvrť v Horních Měcholupech pořídit za 2,48 milionu korun.
Skutečná cena? Až o pětinu vyšší
Experti z trhu ale podněcují koupěchtivé k větší ostražitosti. Rekordně nízké ceny, kterými developeři lákají, se často liší od reality. "Mnohdy do těchto nízkých cen není započítána DPH, může jít třeba o byt, který je na severní stranu nebo je v přízemí nad garáží. Nabídková cena se od té reálné může lišit i o 15 procent," vysvětluje Martin Němeček z RSČS. Podle něho už není pro Čechy ale cena jediným kritériem při koupi bytu. "Lidé se v poslední době přestali bát připlatit si za kvalitu. Superlevné byty se teď na celkových prodejích podílejí asi osmi procenty. Ještě před rokem to bylo 20 procent," dodává.
Cestou superlevných projektů odmítl jít třeba developer Crestyl, který v době takzvané realitní krize přišel s nabídkou luxusního bydlení. V současné době pokračuje další fází ve výstavbě nové čtvrti Dock v Libni. K dispozici má 65 nadstandardních bytů za cenu od pěti milionů korun. "Lidé si uvědomují, že koupě bytu je dlouhodobou záležitostí a budou v něm trávit hodně času. Dobře se tak prodávají i kvalitní a dražší projekty," komentuje současnou situaci na trhu obchodní ředitel firmy Crestyl Radim Sayed.
Poptávka začíná sílit také po energeticky úsporném bydlení. "Ve výstavbě nyní máme přes 150 energeticky úsporných bytových jednotek v dalších etapách Ecocity Malešice a Parku Hloubětín a v projektech Vily Diamantica a Viladům Uhříněves. Během roku plánujeme zahájit výstavbu dalších minimálně 120 bytů," říká majitel společnosti JRD Jan Řežáb.
Podle něho se dají v energeticky úsporném bytě snížit náklady na provoz na polovinu. Jen na vytápění může domácnost uspořit až 85 procent nákladů.
Brno: Poptávka značná, bytů málo
Kromě Prahy je slušná poptávka po novém bydlení zpravidla v těch městech, kde jsou vysoké školy. Superlevné projekty zde ale více méně nevznikají, ceny se tak blíží nejlacinějším pražským projektům.
Například v ostravské rezidenci Nová Karolina developera New Karolina Residential Development byt 2+kk stojí 1,9 milionu korun. Oproti pražským laciným bytům je ale prostornější, má 59 metrů čtverečních. V Olomouci lze koupit nejvýhodněji nový byt v projektu Janského v městské části Povel. Za 47metrové 2+kk chce prodejce Elite Real 1,6 milionu korun. V Liberci lze sehnat nejlevnější nový byt v projektu Nové byty Hrádek v Hrádku nad Nisou. Za byt 2+kk o rozloze 43,8 metru čtverečního chce developer 989 tisíc korun.
"Obrovská poptávka po novém bydlení je v Brně. Dokonce zde převyšuje nabídku," říká Irena Řehořová z poradenské firmy Rádcova hypotéka. "Kupci se v Brně navzájem přeplácejí. Byt, který se inzeruje například za 3,5 milionu, se ve výsledku prodá za 3,7 milionu korun," uvádí příklad. Zájem o nové bydlení na druhém největším tuzemském trhu dokládají i údaje brněnské developerské společnosti Trikaya. Podle nich se v Brně během prvního kvartálu prodalo 271 nových bytů, což je o polovinu více než ve stejném období loňského roku. Lidé za ně zaplatili celkem 829 milionů korun.
"Lidé v Brně kupují standardně hlavně menší byty. Nejčastěji 2+kk kolem 50 až 60 metrů čtverečních. Velké byty zpravidla netvoří více než sedm procent z prodaných bytů v novostavbách," komentuje situaci v Brně výkonný ředitel Trikayi Alexej Veselý. V porovnání se superlevnými pražskými projekty se ceny bytů v Brně také příliš neliší. Nejlevnější jsou v projektu Za Kostelem firmy Bemett Brno. Typový byt o rozloze 45 metrů čtverečních stojí 1,7 milionu korun. Dvoupokojový byt v novostavbě nedaleko Moravského náměstí o rozměrech 43,6 metru čtverečního nabízí firma Fiedler Reality za 1,8 milionu. Ceny bytů i sazby hypoték porostou Růst poptávky po brněnských bytech ovlivnil výši průměrných cen nových bytů v jihomoravské metropoli. Meziročně se zvedly o více než pět procent na 54 200 korun za metr čtvereční. Mírné zvýšení průměrných cen bytů ostatně vykázala celá Česká republika. Nové byty v prvním čtvrtletí podražily zhruba o tři procenta. Mírný cenový růst ale nadále kompenzují klesající úrokové sazby hypoték. "Současný klesající trend úrokových sazeb prohlubuje stále nová historická dna. Důvodem je současná měnová politika centrální banky, v jejímž důsledku mají banky zdroje k financování hypotečních úvěrů prakticky zadarmo," vysvětluje hlavní analytik poradenské společnosti Fincentrum Josef Rajdl.
K mírnému zvýšení úrokových sazeb hypoték došlo naposledy v lednu loňského roku, když dosáhly v průměru na 3,08 procenta. Od té doby kontinuálně klesají. Letos v dubnu prolomily hranici dvou procent (více viz Ekonom č. 5/2015). Nejnižší sazbu na trhu má v současné době u hypotéky s pětiletou fixací UniCredit Bank. Úrok představuje 1,69 procenta. Na 1,89 procenta je pak nastavena úroková sazba u Wüstenrot hypoteční banky. Dalších pět bank začíná pětiletou fixaci na 1,99 procenta ročně. "Průměrná výše hypotéky se v posledních měsících pohybuje okolo 1,7 milionu korun. Při splatnosti hypotečního úvěru 20 let vychází při aktuálních úrokových sazbách průměrná výše splátky do devíti tisíc korun," dodává Rajdl.
Výhled pro následující léta ale už není tak příznivý. Podle odborníků budou ceny nových bytů nadále stoupat a benefit z nízkých úrokových sazeb hypoték se bude postupně snižovat. V horizontu příštích dvou let by tak průměrné ceny měly dosáhnout úrovně roku 2010, kdy byly asi o desetinu vyšší než v současné době. Velmi pravděpodobně porostou i hypoteční sazby.
Podle odhadů Ireny Řehořové z poradenské firmy Rádcova hypotéka budou hypoteční sazby na nízkých úrovních ještě zhruba půl roku. Jen v Praze se tak díky tomu zvedne poptávka po nových bytech o desetinu a překročí šestitisícovou hranici. V roce 2016 se nárůsty prodejů pražských bytů podle společných odhadů firem Ekospol, Trigema a Skanska reality zastaví. Poptávka zůstane na úrovni roku 2015. V dalších letech se dá očekávat postupné ochlazování zájmu.