Bestseller? Garsonky se „zašívárnou"

(Téma; 15. 5. 2015)

Jméno EVŽEN KOREC (59) patří na developerském trhu k pojmům. Jeho společnost Ekospol je jedním z nejvýznamnějších hráčů na trhu, určuje trendy, a to i cenové. "Nejprodávanější byty jsou ty super levné," říká, a také podle toho staví. 
Povídali jsme si o realitní krizi, osudu panelových domů, ale i záchraně táborské zoo. 

- Vy jste vystudovaný biolog. Jak jste se dostal ke stavebnictví? 

Byl jsem vědeckým pracovníkem na Göttingenské univerzitě v Německu a byl jsem velmi spokojený. Ale architektura mě odjakživa strašně lákala. Když se podíváte na dějiny lidstva, jsou to de facto dějiny stavitelství. Co zůstalo ze starověkého Říma a ostatních kultur? Právě ty stavby. Jsou nadčasové, překonají život člověka. * Tak jste si jednoho dne řekl, že založíte developerskou firmu? V Göttingenu byla z pohledu dnešního Ekospolu jedna maličká developerská společnost a já jsem se znal s jedním z jejích šéfů. Tam jsem získal know how. Otevření hranic bylo další nutnou podmínkou. To, co se tady stalo po roce 1989, se stane jednou za epochu. Padl režim, dalo se podnikat, trh byl nenasycený. Byla to výzva. Souhra náhod, na které jinak moc nevěřím. A tak jsem v létě roku 1992 založil firmu. * Byty stavíte už přes dvacet let. Co se za tu dobu změnilo? Oproti 90. letům nastala obrovská změna. Když jsem tehdy porovnal nároky na nové bydlení Čechů a Němců, byl mezi nimi propastný rozdíl. Byt, který by se v Německu nikdy neprodal, byl tady v Česku naprostým standardem. Dnes jsou naše a jejich nároky na bydlení v podstatě srovnatelné. Jediný rozdíl zůstává ve velikosti bydlení. Byt 3+kk má v Německu od 90 do 100 metrů, kdežto většina bytů této dispozice v ČR má jen 65 až 75 metrů čtverečních. Což je dané poptávkou, ve které se odráží jiná životní úroveň Němců a Čechů. 

- Bytový trh v posledních letech sužovala krize. Skončila už? 

Nevím, jestli skončila krize v ekonomice, jsou signály růstu, ale zatím bych netvrdil, že půjde o globální trend. V bytovém trhu krize i recese skončila stoprocentně. 

- Z čeho tak usuzujete? 

V loňském roce se prodalo téměř 6 000 nově postavených bytů. Za posledních deset let, které máme zmapované velmi pečlivě, je to historický rekord. Rok 2014 byl z tohoto hlediska nejsilnější. 

- Kolik je na trhu neprodejných bytů, takzvaných ležáků? 

Jejich počet na trhu klesá. V roce 2011 jich bylo 1 800, o rok později jejich počet stoupl na 2 000, v roce 2013 to bylo 1 700 neprodejných bytů a dnes je jich už jen 1 400. 

- Co trh s byty podle vás rozhýbalo? 

Tak naprosto jednoznačně to mají na svědomí rekordně nízké hypotéky. Ale je tady ještě další podstatný atribut, a tím jsou ceny bytů. Kdyby nebyla na trhu nabídka této kategorie bytů, výsledky prodejů za loňský rok by zdaleka nebyly takové. 

- Kde se na trhu levné byty najednou vzaly? Jak to, že teď jde stavět levněji než před pár lety? Developeři změnili taktiku? 

To, co developeři postavili před rokem 2008, tedy před krizí, to většinou taky prodali. Nehlídali náklady, na byty nasazovali naprosto nesmyslné ziskové marže. U některých projektů byla rentabilita výnosů klidně 50, někde dokonce i 100 procent. Lidé kupovali nesmyslně předražené byty, a tak celý systém skončil, tak jak skončil, tedy krizí. Aby developeři vůbec něco prodali, museli se naučit nejen stavět levněji, ale také optimalizovat všechny stavební procesy a naučit se, že na jednom bytu nelze mít tak velké zisky. Vysoké zisky museli nahnat množstvím prodaných bytů. Ti úspěšní zvolili tuto strategií. Což byla v zásadě nutnost vyvolaná krizí. 

- Mluvíte o zisku. Jaké jsou dneska marže developerů? 

Můžu mluvit jen za Ekospol. My se spokojujeme s poměrně malým ziskem. Po odečtení režie je rentabilita výnosů někde mezi 10 a 15 procenty. Když je to 20 procent, jsme hodně spokojení. Například ceny bytů v projektu Ekocity Hostivař jsou pro kohokoliv jiného nedostižitelné. Během jednoho jediného týdne jsme prodali 120 bytů. 

- Čím to? Máte nějaké vychytávky, například ve vybavenosti bytů, které zvyšují poptávku? 

Rozhodující je vždy poměr ceny a kvality. Recepce ani ostrahy nejsou zrovna to, o co by byl největší zájem. Ale když se podívám na zmíněné novostavby v Hostivaři, nejprodávanější jsou zde malé byty a především garsonky s inovací. 

- Co je to za inovaci? 

Nevýhoda garsonek je, že máte na jednom místě vaření, spaní i obývák. My jsme vymysleli garsonku s odděleným spacím koutem, kam se vejde dvoulůžko. Nemusíte řešit stlaní, stačí zatáhnout závěs. Tím oddělíte spaní od zbytku bytu, který je na 31 metrech čtverečních. O tyto garsonky je největší zájem. Vyprodaly se během jednoho týdne. To jsme nepředpokládali ani v těch nejrůžovějších představách. 

- Ekospol je dnes nejvýznamnější hráč na trhu. Očividně máte pro tento byznys čich a cit. Teď jste za 16,2 milionu koupil zoo v Táboře. To jste taky vyhodnotil jako dobrý byznys? 

Ne, to vůbec ne. Žádná zoo na světě není zisková. Za velmi dobrý úspěch se pokládá, když dosáhne provozní nuly. Já mám prostě strašně rád zvířata. Doma mám malou soukromou zoo. Chovám okrasné kapry koi, chráněné druhy papoušků, pávy, okrasné bažanty a holuby. Koupením zoo v Táboře vlastně můžu rozšířit tu moji soukromou. 

- Prostě se ve vás probudil ten přírodovědec. 

Ano, můžeme to tak říct. Bylo mi těch zvířat líto. Chovají tam například chráněného tygra ussurijského, což je jedno z nejohroženějších zvířat na světě. Na soukromou zahradu je to rarita první třídy. Skončení zahrady by znamenalo rozprodání a utracení některých zvířat. Takže motivace byla jediná: rozšířit a zachránit. Není to podnikatelský záměr s cílem vydělat peníze. 

- Kde vy sám sebe vidíte za takových deset patnáct let? U kormidla Ekospolu, nebo v zoologické zahradě? 

Nepředpokládám, že bych v blízké budoucnosti odcházel. Minimálně pět let bych chtěl firmu řídit. Pokud budu v kondici, která mi to umožní. Ještě si tak starý nepřipadám. A za deset let? Asi bych měl určovat strategii firmy a řídit zoo. To pro mě bude relaxace. 

Autor: Silvie Králová