Tři roky a novostavbu koupíte bez DPH. Nově se to má změnit
Mladá fronta Dnes, 01.12.2011
U novostavby, kterou developer nedokáže prodat ani tři roky po dokončení, dnes neplatí kupující DPH. Ministerstvo financí zvažuje, že lhůtu prodlouží a dá stavitelům na vybranou, zda daň uplatní.
Zlevnění "ležáků" – tři roky neprodaných novostaveb – o výši daně z přidané hodnoty by mohlo vymizet. Podle jedné z pracovních verzí novely zákona o DPH připravované na ministerstvu financí by se osvobození týkalo až novostaveb starších pěti let. Navíc by se majitel mohl rozhodnout, zda za nemovitost od zákazníka daň vybere, či nikoliv.
"Je to reakce na praxi a problémy zejména u velkých developerů. Lhůta tří let se ukazuje krátká," vysvětluje Blanka Mattauschová, ředitelka odboru DPH z ministerstva financí. Zároveň zdůrazňuje, že problematika se v pracovních úvahách ministerstva objevuje už potřetí a dosud z nich vždy vypadla. Oc o přesně jde? Když dnes developer prodává nemovitost postavenou před třemi lety a dříve, nesmí na ni uplatnit DPH. Ta je dnes 10 procent, od Nového roku se zvedá na 14. To může být příjemné pro klienty, kteří tak mohli "ležák" pořídit levněji než dřív.
Změna by umožnila zlevňovat až po pěti letech. "Ležáky více než tři roky po kolaudaci by sice ztratily teoretickou možnost na zlevnění, na druhou stranu takových je zhruba jen pět procent," popisuje Daniel Donoval, ředitel marketingu pražského developera Ekospol. Jen v Praze odhaduje nabídku dokončených a neprodaných bytů na 2 500. Nerozlišuje přitom, jak dlouho uběhlo od kolaudace, zda rok, dva či tři.
Prodávat byt bez DPH se však nemusí developerům líbit. Pokud je dnes "ležák" od DPH osvobozen, nemůže si majitel při daňovém vyúčtování odečíst daň, kterou zaplatil v materiálu a ve stavebních pracích. Na stavební materiál a služby se přitom vztahuje sazba daně 20 procent.
V praxi to může vypadat následovně: pokud byt developer postavil za milion a zaplatil DPH 20 procent – tedy dvě stě tisíc – a byt prodává za 1,5 milionu s daní 10 procent (150 tisíc), od státu dostane zpátky jako nadměrný odpočet 50 tisíc korun. Pokud si dnes po třech letech od kolaudace bytu nesmí daň odečíst, o tyto peníze přijde. Při výpočtu samozřejmě záleží na tom, s jakou prodává marží. "Za poslední tři roky jsme po třech letech prodali pouze jeden byt, kvůli našemu způsobu daňového zúčtování nás ale DPH netrápilo," říká Jiří Vajner, obchodní ředitel developera Central group. Podle něj neprodejné projekty na trhu existují, jmenovat je však odmítá. "Jsou to stavby určitého rázu, dispozice, cenové úrovně," dodává.
Uvažovaná změna by developerovi umožnila se rozhodnout i po zákonné lhůtě, zda DPH z novostavby od klienta vybere, nebo ne. Na jedné straně totiž nabídka bytu bez DPH může znít jako lákavý marketingový tah, na straně druhé si může zkalkulovat, zda se mu takový marketing vyplatí z hlediska daňového odpočtu.
Odborníci ministerstva ve zprávě k návrhu uvádějí, že hlavním důvodem změny je dnešní nejistota, od kdy se vlastně ony tři roky počítají: zda od kolaudace, nebo od prvního užívání stavby. Podle daňových poradců budou mít stavitelé právní jistotu, že nově do pěti let nebudou odpočty zpochybněny. Zároveň budou mít možnost i po této lhůtě DPH státu odvést. Developer tak samozřejmě udělá všechno pro to, aby mu stát co nejvíc na DPH vrátil. Na druhou stranu se "ležáky" neprodávají snadno, a tak argument "dostanete to bez DPH" může zafungovat. Novela zákona o DPH, která by teprve po Novém roce měla jít do připomínkového řízení, by mohla platit nejdříve od roku 2013.