Ekospol stojí na těch nejlepších lidech na trhu

(MF Dnes; 10. 8. 2015)

Zakladatel a generální ředitel developerské společnosti Ekospol a. s. RNDr. Evžen Korec, CSc. původně vystudoval molekulární biologii a v osmdesátých letech pracoval díky prestižnímu stipendiu na medicínském výzkumu v Göttingenu. Po revoluci se vrátil domů a založil malou stavební firmu, která je aktuálně jednou ze dvou největších developerských společností v Česku. Proč se podle něj vyplatí investovat do bytu, jaký byl jeho první projekt a podle čeho vybírá kvalitní zaměstnance i dodavatele?

 

Během svého vědeckého pobytu v Německu jste se u jedné menší firmy zároveň seznámil s developmentem. Co nejdůležitějšího jste se tu naučil?

Organizovat developerský proces jako celek. Od nákupu, přípravy projektu ve všech fázích, inženýringu, který končí povolením projektu, přes vlastní výběr dodavatele až po realizaci, kontrolu realizace a prodej bytů. Němci jsou obrovsky precizní, snaží se o dokonalost, a právě to jsem od nich převzal. V tehdejším ČSSR o této preciznosti neměl nikdo ani ponětí.

 

Zvažoval jste, jestli se po roce 1989 vrátíte zpět? A jestli zůstanete ve vědě?
Ano, zvažoval jsem, jestli se vrátit a zůstat v pozici vědeckého pracovníka, nebo se věnovat developmentu, protože dohromady se to příliš neslučovalo. Nakonec jsem v roce 1992 založil malou stavební a developerskou firmu. První pohovory probíhaly doma, v obýváku. Z Německa jsem si sice přivezl nějaký kapitál, ale na rozjezd podnikání ve velkém to rozhodně nestačilo.

 

Jaký byl váš první projekt?
Šlo o zasíťování parcel, na byty jsme si tehdy ještě netroufli. Respektive by to bylo náročné z hlediska kapitálu, který jsme neměli. Získali jsme menší pozemek v Šestajovicích, k němuž jsme přivedli inženýrské sítě a který jsme rozdělili přibližně na deset stavebních parcel. Později jsme tuhle lokalitu ještě rozšířili a později tam i něco postavili, ale první projekt byl skutečně takhle malý.

 

Jak tenkrát vypadal zdejší trh oproti Německu? Byli tu kvalifikovaní lidé, technologie, povědomí o developmentu?
První polovina devadesátých let se nesla v duchu „wild east“. Byla zde obrovská příležitost pro jakékoliv podnikání, trh byl nenasycen, chyběly tu špičkové výrobky, zákony a hlavně lidé. Už tehdy platilo, že pokud v Německu podrazil zaměstnanec vlastní firmu, odcházel s puncem podvodníka do jiného města, společnost to vnímala jako těžké provinění. Zdejší systém myšlení byl ale zdevastován socialismem, kdo nekradl, okrádal rodinu… Což se promítalo do všeho kolem podnikání. Skutečně stabilní, loajální tým se mi podařilo vybudovat až tak kolem roku 2000. Předtím mě spousta lidí zklamala. Jsem zastáncem toho, že schopným lidem se dává důvěra a oni musejí ukázat výsledky, ovšem firmou prošla řada lidí, kteří mou důvěru získali a poté si realizovali kšefty na úkor firmy. Dnes stojí Ekospol na mnohem mladších manažerech, kteří už socialismus nepoznali vůbec nebo maximálně na škole. Jsou mnohem loajálnější a profesionálnější. Zároveň jsou špičkově zaplacení, máme jedny z nejvyšších platů v Česku. Nejdůležitější ale je, aby člověk žil tím, co dělá, jinak to nikdy nemůže dělat špičkově. Dlouhodobě budujeme tým těch nejlepších.

 

Dnes jste z hlediska podílu na trhu jednou ze dvou největších developerských firem v Česku. Jak dlouho trvalo, než jste se dostali na samou špičku?
Od roku 2000 máme velmi významný podíl na trhu, který se postupně ještě zvyšoval, a od roku 2007 nebo 2008 patříme mezi největší lídry. A je to dáno především těmi lidmi. Můžete mít sebevětší kapitál, ale pokud nemáte tým zaměstnanců, kteří jsou nejlepší ve svých oborech a nežijí tím, co dělají, netáhnou firmu, nikdy se na špičku nedostanete. Nezakládal jsem firmu, abych na ni primárně zbohatl, veškeré zisky znovu reinvestujeme.

 

Kromě toho jste také lídrem trhu z hlediska inovací…
Ano, často se stává, že s něčím přijdeme jako první a ostatní to poté okopírují. Například jsme modifikovali systém hydroizolace spodní stavby. Původní standardní povlakovou hydroizolaci, která má tu nevýhodu, že když se prorazí, velmi obtížně se opravuje, jsme nahradili modifikovaným systémem tzv. bílé vany, který se původně využíval u čističek odpadních vod. Je levnější než hydroizolace, dá se snadno opravit a je absolutně bezpečný. Nyní jej už používá i konkurence. Náš vedoucí oddělení projekce, Ing. Petr Valeš, zase udělal velkou inovaci v dispozicích bytů. Vyhrál s tím náš firemní nápad měsíce a myslím, že vyhraje i nápad roku. Vytvořil garsonku se stavebně oddělitelným spacím koutem, který se jen zatáhne závěsem. Použili jsme to v projektu Ekocity Hostivař, kde jsme z 250 bytů prodali 180 hned první měsíc. Tento projekt má v současné době nejlepší poměr ceny a kvality ze všech bytů na trhu.

 

Nemáte už alergii na otázku, jak se budou vyvíjet ceny bytů?
Ne (smích). Půjdou nahoru, ale jen u těch bytů, které se pohybují v cenách do 45 tisíc korun za metr čtvereční, maximálně do 50 tisíc. U luxusního bytu může být cena klidně 80 tisíc za metr, ale musí být opravdu luxusní, mít výjimečný výhled, být ve viladomu, kde je maximálně deset bytů, stát v zeleni, ale s vynikající dostupností… Na trhu pořád existuje spousta předražených bytů, které si na luxusní jen hrají. Klienti ale nejsou hloupí, takže je logicky nechtějí. Na pražském trhu je pořád zhruba 1500 takovýchto ležáků.

 

Dotkla se vás ekonomická krize?
Trochu nám přibrzdila rozvoj. Díky naší strategii, kdy dlouhodobě usilujeme o nejlepší poměr ceny a kvality, nám ale ceny spadly jen o 10 až 15 %, zatímco konkurenci někdy i o 50 %. Stavěli jsme o něco menší byty a neprodávali o tolik víc, ale zásadní dopad krize neměla. Na rozdíl od jiných firem, které vyprodukovaly obrovské množství bytů ve špatných lokalitách a za nepřiměřené ceny, které se možná daly prodat v době boomu, ale rozhodně ne během krize.

 

Kdo je vlastně váš průměrný zákazník?
Je mu 36 až 40 let, byt většinou kupuje na hypotéku, obvykle 70 až 75procentní, výjimečně 100procentní. Téměř vždy má středoškolské nebo vysokoškolské vzdělání. Velmi často u nás nakupují ženy. A není bez zajímavosti, že když kupuje byt pár, rozhodující slovo má obvykle žena.

 

Byt údajně považujete za nejvýhodnější investici…
Ano, má velmi dobrý poměr výnosu, bezpečnosti a likvidity. Jde o absolutně bezpečnou investici, se slušnou likviditou a slušným výnosem kolem 5 % ročně. Můžete investovat do jiné komodity, kde bude o něco vyšší výnos, ale zároveň s velkým rizikem. V některých lokalitách, kde stavíme, se 30 % bytů kupuje jako investice.

 

Mohl byste popsat, jak to funguje?
Jistě. Když si koupím garsonku v Praze za 1,4 až 1,6 milionu korun, pronajmu ji za hrubý nájem 7,5 tisíce korun měsíčně. Za tuhle cenu si budu moci vybrat z většího množství nájemníků. Cílem není co nejvyšší nájemné, ale takové, aby se nájemníci nestřídali a aby platili. To je naše zkušenost z bytů na investice, nikdy nenasazovat nejvyšší nájemné. Je také důležité si dobře vybrat nájemníka, mít dobrou smlouvu, určitě ne na dobu neurčitou… Spousta lidí si pořizuje třeba dva tři byty jako investici, částečně je hradí hotově, částečně hypotékou, která při aktuálních nízkých sazbách může také sloužit jako dobrý investiční nástroj. Při vhodném nastavení jsou splátky nižší než výnos z nájmu. Někdo si kupuje byt na investici i na stoprocentní hypotéku, což potom funguje dlouhodobě – hypotéka se splácí z výnosu z nájemného a za více než 20 let je byt jeho. Pokud dodá investor část vlastních peněz a hypotéka je třeba 70procentní, je to prakticky bez rizika a byt bude jeho podstatně dřív. Všechny tyto příklady a situace jsem detailně popsal ve své knize Co je v domě, není pro mě.

 

Vy sám jste nedávno koupil krachující zoo v Táboře. To asi nebude investice, že?
Ne, zoo bude finance Ekospolu výhradně spotřebovávat (smích). Mám ke zvířatům velký vztah a dlouhodobě chovám velké množství zvířat. S manželkou máme jezdecký klub, chováme koi kapry, okrasné bažanty a exotické papoušky. Původně jsme si jeli do Tábora jen pro kolekci ara tin (?), ale nakonec jsme se rozhodli koupit zoo celou. Pokud by ji nekoupil někdo, kdo by ji chtěl zachovat, hrozilo by rozprodání a některým zvířatům i utracení. Proto jsem do toho šel. Je to finančně i časově náročné, ale ne vše si v životě pořizujeme kvůli zisku. Jde o největší zoo v jižních Čechách a do budoucna bychom se chtěli zaměřit především na zvlášť ohrožené druhy.

 

Se stejnými nároky, s jakými přistupujete ke svým zaměstnancům,  pravděpodobně přistupujete i k dodavatelům. Jak dlouho spolupracuje Ekospol s Vodafonem?
Od ledna 2014. Původně jsem měli jiného dodavatele, nebudu ho jmenovat, ale vyhlásili jsme výběrové řízení a Vodafone nabídl nejlepší podmínky. Mnohem lepší než původní dodavatel. V okamžiku, kdy jsme oznámili původnímu dodavateli, že přecházíme, nám ihned nabídl, že nám cenu srovná s konkurenční nabídkou. V tom okamžiku jsem se s ním ale rozloučil. Vím, že se tohle dělá, ale považuji to za nefér. Už předtím jsme mu říkali, že jeho ceny považujeme za předražené, ale nijak to neřešil. A teprve v okamžiku, kdy jsme dali výpověď, se začal snažit. Takže jsme přešli a jsme rádi.

 

A nevnímali jste jako riziko, že je Vodafone spíše etablován v segmentu soukromých osob a malých podnikatelů? 
Vůbec jsme nevnímali, že by měl být Vodafone pouze pro malé klienty, ani to takto nevyhodnocujeme. U dodavatele sledujeme především poměr ceny a kvality a také klientský přístup a tady rozhodně nemáme problém. Potřebujeme, aby nám operátor poskytoval ty služby, které od něj chceme, a to dělá perfektně. A aby v případě, že něco nefunguje, byl k dispozici velmi vstřícný člověk, který to vyřeší. Také v tomto ohledu si spolupráci nemůžeme vynachválit. Vodafone si díky tomu všemu svou pozici obhájil i letos.

 

Jaké služby od Vodafonu využíváte?
Pouze mobilní služby, pevné linky z technických důvodů zajišťuje jiná firma. Máme přibližně 50 SIM karet.

 

Neplánujete využívat i další služby, třeba OneNet řešení?
Je pravda, že jsme už přemýšleli o přesměrování hovorů z pevných linek na mobily a dalších službách, které OneNet nabízí, ale zatím je to ve fázi zvažování. Uvidíme.

 
Nejlepší poměr kvality a ceny
Ekospol a. s. začínal v roce 1992 jako malá stavební a developerská firma, která se ale postupně stala jedním ze dvou lídrů na českém trhu. Loni prodala během jednoho měsíce 250 nových bytů, což je český rekord, a coby jediný developer patří mezi 100 nejstabilnějších českých firem. Během své existence dokončil Ekospol více než 49 velkých developerských projektů v Praze pro více než 9000 spokojených zákazníků. Zakladatel a generální ředitel společnosti RNDr. Evžen Korec, CSc. si zakládá především na kvalitních a zapálených zaměstnancích a také na tom, že veškerou výstavbu financuje společnost z vlastních peněz. Své zkušenosti a rady pro zájemce o koupi bytu shrnul v knihách Koupě bytu pod lupou a Co je v domě, není pro mě.

 
Ekospol a Vodafone
Spolupráce těchto dvou firem začala v okamžiku, kdy byl Ekospol nespokojen s cenami a chováním konkurenčního operátora. Aktuálně má tento developer přibližně 50 SIM karet a využívá mobilní služby; o dalších službách, které Vodafone nabízí v rámci OneNet řešení, prozatím jen uvažuje. Stejně jako u svých bytů považuje Ekospol i u svého mobilního operátora ze nejdůležitější dobrý poměr ceny a kvality a také fungující a vstřícný klientský přístup.