Zákazník nemá čas zkoumat ceny aut
E15 – příloha Rezidenční bydlení 2009
Slevy zabírají. „Klienti se v nabídkách developerů orientují v prvé řadě podle výše slev a bonusů. Teprve potom začnou porovnávat konečnou cenu bytů mezi jednotlivými nabídkami,“ vysvětluje v rozhovoru současnou situaci na trhu rezidenčního bydlení ředitel společnosti Ekospol Evžen Korec.
E15: Ještě nedávno jste tvrdili, že nezlevníte. Nyní nabízíte slevu 250 tisíc na byt v projektu Kyje okořeněnou bonusem dalších slev, pokud klient objeví obdobný, ale levnější byt. Co je důvodem, že jste se k tomu kroku nakonec odhodlali?
V dnešní době jsou zájemci o bydlení, pod vlivem medií a vyjádření ekonomů, přesvědčeni, že ceny bytů musí zákonitě klesnout. Čekání na slevy, to je hlavním důvodem poklesu prodejnosti bytů všech developerů. Klienti jsou utvrzováni v přesvědčení, že koupit byt za ceníkové ceny je mírně řečeno hloupost. V nabídkách developerů se orientují v prvé řadě podle výše slevy a bonusů, které dostanou k bytu. Teprve poté začnou porovnávat konečnou cenu bytů mezi jednotlivými nabídkami.
E15: Myslíte si, že tato nabídka zaujme v konkurenci mercedesů a octavií?
Už zaujala a je velmi úspěšná. Zveřejnili jsme ji na veletrhu Bydlení
E15: Neobáváte se, že teď už budete muset nasadit slevy nebo jiné akce u všech nemovitostí?
Toho se neobáváme. V současné době zahajujeme slevovou akci na posledních 17 dosud volných bytů v projektu Rezidence Strašnice. Slevu poskytujeme u každého bytu, přičemž nejvyšší sleva dosahuje částky 450 000 Kč.Tento projekt bude dokončen v červnu tohoto roku. Akce v podobě slev nebo bonusů nabízíme téměř ve všech lokalitách. Například u projektů „Viladomy Uhříněves“ a Viladomy u Vinořského zámku“ lze získat předzahrádky u přízemních bytů zdarma. Všichni klienti dostávají zákaznickou kartu Ekospol, díky které lze u renomovaných firem získat výrazné slevy nejen na vybavení bytu ale i zájezdy, elektroniku dokonce i na studium na soukromém gymnáziu.. Pokud klient využije tuto možnost, může pouze na vybavení bytu ušetřit statisíce.
E15: Kam půjdou developeři dál? Mohou rozestavěné projekty zakonzervovat? Nebo ještě přiostří v boji o zákazníka - Co například kup jeden byt, druhý dostaneš zdarma?
Někteří developeři budou a jsou již nyní nuceni projekty odkládat nebo prodávat. Rozestavěný projekt je velmi obtížné přerušit a zakonzervovat. Nejvíce jsou ohroženy projekty, které jsou z velké části financovány z úvěrů. Platí přitom přímá úměrnost v tom smyslu, že čím více se projekt spoléhá na úvěrové financování, tím je více rizikový. Většina developerů využívá projektové financování od bank a při nízké prodejnosti nemohou splácet poskytnutý úvěr. Jsou tedy nuceni prodávat za ceny bez zisku nebo dokonce se ztrátou. Pokud i tak nemají dostatečnou prodejnost, je pravděpodobné, že banka financování přeruší, projekt převezme a pokusí se prodat jinému developerovi.Výše uvedená fakta jsou hlavním důvodem, proč Ekospol financuje veškeré projekty z vlastních prostředků bez použití úvěrů.
Nabídky typu druhý byt zdarma jsou reálné jen u krachujících firem, kde je
ale obrovské riziko, že byty vůbec nedokončí.
E15: Zahajujete letos nějaký projekt nebo také odkládáte na lepší časy? Ve svých tiskových zprávách jste uváděli, že letos zahájíte sedm projektů v hodnotě pět miliard korun. Vaši kolegové jsou mnohem opatrnější, kde čerpáte takový optimismus?
Letos zahájíme projekční práce u cca 7 bytových projektů, kde vlastníme pozemky. Do prodeje nabídneme jen byty ve vybraných projektech, kde se zásadně odlišíme od konkurenčních nabídek.
E15: Uvádíte, že developeři plánují v Praze výstavbu celkem třiceti tisíc nových bytových jednotek. Aktuálně v prodeji je přes šest tisíc nových bytů. To by zřejmě bylo dost i bez krize. Jak odhadujete, že ovlivní současný vývoj jejich skutečný počet?
Odhadujeme, že vlivem krize a zpřísněním podmínek pro poskytování úvěrů pro developery, dojde ke snížení nabídky nových bytů o 40 – 50 %. Tento stav povede zákonitě v dalších letech k nedostatku nových bytů na trhu a povede ke zvyšování cen. Počet zájemců o bydlení se podle mého názoru nesnížil. Pouze nákupy odkládají.
E15: Největší výběr bytů je podle Vašich průzkumů v Praze 9. Myslíte si, že klienti jsou již připraveni zabydlet tuto tradiční průmyslovou lokalitu? Na mě stále působí Vysočany dost depresivně.
Souhlasím s tím, že Vysočany vzhledem k čistotě ovzduší a okolí nejsou ideální lokalitou k bydlení. Praha 9 nejsou ale pouze Vysočany. Do této městské části jsme v našem průzkumu zahrnuli i velmi atraktivní lokality k bydlení jako Letňany, Kyje, Prosek, Vinoř a další.
E15: Jaký vývoj předpovídáte Modřanům? S rezidenčními projekty se tam v poslední době roztrhl pytel.
Modřany jsou atraktivní lokalitou pro bydlení v rodinných domech. Pro bydlení v bytech jsou méně atraktivní vzhledem k velké vzdálenosti od centra Prahy. Dle mého názoru budou úspěšné jen ty projekty, které nabídnou velmi levné byty.
E15: Ještě na začátku minulého a v předminulém roce diktovaly stavební firmy developerům podmínky a ceny a práci nestíhaly. Jak se nyní změnilo postavení stavebních firem a developerů?
Ceny stavebních prací jsou nevyšší položkou ovlivňující konečnou cenu bytu. Předpokládám, že velké stavební firmy ceny sníží, nebude se však jednat o desítky procent ale o „pouhá“ procenta. Malé stavební firmy zřejmě vzhledem k nedostatku zakázek sníží ceny razantně – půjde jim o přežití. Zodpovědný developer ale musí myslet i na kvalitu stavby a záruky vůči klientům. Musí tedy spolupracovat se stabilní silnou stavební firmu. Druhou možností je, že developer převezme roli vyššího dodavatele stavby a jednotlivé práce bude sám organizovat a koordinovat. Ekospol má s touto činností bohaté zkušenosti a v současné době ji opět zvažuje.
E15: V podobném postavení byli dodavatelé stavebních materiálů, kteří skokově zdražovali i o 200 procent. Vrátily se ceny na úroveň před dvěma lety?
Většina tuzemských materiálů nyní zlevňuje. Materiály dovážené z eurozóny díky klesajícímu kursu koruny naopak zdražují.
E15: Dostáváte často nabídky na koupi pozemků nebo pozemků s projekty? Nakupujete? Jak se vyvíjejí jejich ceny?
To je jeden z mála příznivých důsledků finanční krize pro developera, jako je Ekospol, který disponuje vlastními financemi a může nakupovat pozemky.
Nabídek k prodeji pozemků i celých projektů dostáváme desítky měsíčně. Cena pozemků klesla od počátku finanční krize až o 50% a již jsme koupili několik nádherných lokalit v Praze.
E15: Neuvažujete o nájemních bytech? Když lidé odkládají nákup vlastního bydlením, jdou do pronájmů..a v Česku se tomuto segmentu zatím téměř nikdo nevěnuje.
Neuvažujeme. Investice do nájemního bydlení je vhodná pro jiný typ investorů.