Výběr developera
Mladá fronta Dnes, 11.10.2011
PŘI KOUPI BYTU VÁS ZAJÍMAJÍ DISPOZICE, LOKALITA, CENA, PŘÍPADNĚ I MOŽNOSTI ÚPRAV. PÁTREJTE ALE JEŠTĚ PO DALŠÍM - ZAJÍMEJTE SE I O ZÁZEMÍ DEVELOPERA.
RADY, JAK SE NEDOSTAT DO POTÍŽÍ
Ruku na srdce: kdo si před koupí novostavby prověřil, jestli na pozemek, na kterém dům nebo byt stojí, není uvaleno zástavní právo či věcné břemeno? Nebo kdo si vyžádal od developera potvrzení o jeho bezdlužnosti? Někomu to přijde zbytečné, ale není. Může se totiž stát, že pokud si pořizujete nemovitost ještě předtím, než bylo vůbec kopnuto do země, stavba se nemusí rozjet. Nebo se zasekne uprostřed a dokončení je v nedohlednu.
Jak si tedy vybrat toho správného developera? Do problémů se může dostat každá firma, developery nevyjímaje. U těch velkých zajetých však máte přece jen větší jistotu, že dostojí svým závazkům - jejich činnost už prověřil čas, stojí za nimi konkrétní projekty. Na rozdíl od těch menších výstavbu často financují z vlastních zdrojů, bez úvěrů.
"Platí, že velký developer dokáže uspořit díky velkému rozsahu prováděných prací i optimalizací režijních nákladů firmy. Svůj zisk skládá z nižších marží na velkém množství prodaných bytů, nikoli z vysokých marží na pár prodaných bytech," připomíná Evžen Korec, generální ředitel společnosti Ekospol. V praxi to znamená, že od většího developera zpravidla koupíte nemovitost za lepší cenu než od toho menšího. "Velký developer je také obvykle kapitálově silnější. Nabízí klientům komplexní servis včetně pomoci s financováním," doplňuje Evžen Korec.
OBCHODNÍ REJSTŘÍK: POVINNÁ ČETBA
Jak tedy nenaletět? "Většina developerů si pro rozložení rizik zakládá na každý projekt samostatnou společnost, aby případný krach projektu neohrozil samotného developera," připomíná advokát Petr Stoklásek. Jakmile na takovou situaci narazíte, podívejte se do obchodního rejstříku, ať víte, kdo za společností stojí. "A pokud projekt nestaví přímo developer pod svým vlastním jménem a na vlastní účet, raději se takovému projektu vyhněte," varuje Evžen Korec.
Smlouvu vždy uzavírejte s mateřskou společností developera. "Poznáte ji zpravidla tak, že se výše vlastního kapitálu této společnosti zapsaná v obchodním rejstříku pohybuje obvykle v řádu desítek až stovek milionů korun," doplňuje Evžen Korec. Ruce pryč dejte také od všech projektů, v nichž figurují společníci, kteří už dříve působili ve společnostech, jež se dostaly do konkurzu.
SMLOUVU SI PEČLIVĚ PROSTUDUJTE
"Dobře připravená kupní smlouva by měla obsahovat co nejpřesnější popis toho, co klient kupuje. My třeba zveřejňujeme smlouvy na svém webu. Klient má možnost si je přečíst, případně je projít s právníkem ještě před zahájením osobního jednání," říká Michal Kocián, předseda představenstva Finep Holding.
Pozor i na různé smluvní pokuty - smlouva, v níž developer bude bez sankcí, je pouze jednostranně zaměřená, a tudíž i špatná. Ptejte se i po konečné ceně novostavby. "Klient by se měl seznámit se vším, co cena obsahuje a za jakých podmínek se může změnit. Cena na webových stránkách mnohých developerů neobsahuje například parkovací stání, sklep či DPH. Konečná cena ve smlouvě pak může být o stovky tisíc korun vyšší," připomíná Jiří Vajner, obchodní ředitel společnosti Central Group. A co je zásadní - nikdy nezaplatit všechny peníze předem, tedy pokud si kupujete nemovitost, která je teprve ve stadiu výstavby.