Anketa deníku E15, příloha Rezidenční bydlení, 8. dubna 2009

1. Uvažovali jste nebo uvažujete o vstupu do segmentu nájemního bydlení?

2. Co podle vás brání výstavbě nového nájemního bydlení na komerčním základě?

3. Pokud jste se tématem zabývali, jaká je podle vás návratnost investice do výstavby nájemního bydlení?

4. Jsou schopné banky takové projekty úvěrovat?

5. Měly by se podle vás stát nebo obce více zapojit do výstavby nájemního bydlení pro nízkopříjmové skupiny obyvatel, které nespadají přímo do kategorie sociálních případů?

Radek Polák, Mluvčí Sekyra Group Real Estate

 1) Spíše neuvažujeme. Většinu bytů již z dokončených projektů máme rozprodánu a u těch, které jsou ve výstavbě, je poptávka slušná.

2) Aktuální nabídka nájemních bytů je široká. Naopak nabídka kvalitních bytů v dobrých lokalitách, jakými jsou například Vinohrady nebo Modřany, je relativně malá.

3) Samozřejmě několikanásobně delší než u standardní nabídky bytů na prodej.

4) To je otázka spíše pro banky.

5) V této oblasti se otevírá prostor pro PPP projekty.

Allan Jírek, člen představenstva EUbE

 1) V současné době připravujeme nájemní bydlení v Hradci Králové. Chceme zde umístit přibližně 20- 30 bytů z projektu Hradecký dvůr v centru města. Dále plánujeme výstavbu nájemních bytů ve Střešovičkách na Praze 6.

2) Masivnější výstavbě nájemního bydlení brání především regulace nájemného.

3) Předpokládaná návratnost je v případě královéhradeckého projektu 20 let. V Praze to bude méně.

4) Ano, jsou. Není to ale jednoduchý proces a i samotné banky nemají příliš zkušeností s projekty nájemního bydlení.

5) Nemyslím si, že by stát nebo obce měly přímo dotovat výstavbu nájemního bydlení. Tato dotace by trh spíše pokřivila. Stát by ale trh nájemního bydlení mohl podpořit nepřímo, a to zrychlením procesu deregulace nájemného.

Veronika Ježková, analytička Central Group

1) Vstup do segmentu nájemního bydlení nyní nezvažujeme.

2) Je třeba si uvědomit, že doba návratnosti vstupní investice do nájemních bytů se počítá na desítky let, nehledě k dalším nákladům na údržbu a opravy takových nemovitostí. Z toho je vidět, že tento typ investic je vhodný spíše pro klasické finanční investory typu investičních fondů než pro developera.

4) Banky v současné době nejsou příliš ochotny projekty tohoto typu (tedy investici do nich) úvěrovat - a je to vzhledem k dlouhé době návratnosti logické.

Jan Řežáb, jednatel JRD

1) Musím to zaklepat, ale zatím jsme měli všechny projekty prodané do stadia hrubé stavby. Zatím o vstupu do tohoto segmentu neuvažujeme.

2) Nedostatek volného kapitálu v tomto segmentu, neochota financování od bank a relativní rizikovost daná dlouhodobým snižováním poměru ceny nájmu vůči dosažitelné nákladové ceně pořízení bytu.

3) Tímto tématem jsme se nezabývali.

4) Na tuto otázku nedokážu odpovědět, naše společnost nečerpá bankovní financování ani na vlastní bytové projekty k prodeji.

5) Smysl by měly alespoň vzorové projekty pro nastartování tohoto segmentu trhu nejlépe v kombinaci s energeticky úspornými řešeními.

Karel zeman, vedoucí prodeje Ekospol

1) Ekospol neuvažuje o projektech nájemního bydlení. Investice do nájemního bydlení je vhodná pro jiný typ investorů.

2) Nájemní bydlení má poměrně dlouhou dobu návratnosti. Jako investice je vhodná pro realitní a jiné fondy zabývající se dlouhodobým bezpečným zhodnocením investic klientů.

3) Návratnost investice do bydlení je dlouhodobá. I u malých bytů, u kterých je poměr pořizovací ceny a výnosu z nájmů nejvýhodnější, se pohybuje v rozmezí 15- 20 let. U velkých bytů je tato doba ještě delší, navíc s rizikem horší pronajímatelnosti.

4) Nedomnívám se, že banky v současné době budou ochotny takový projekt úvěrovat. Navíc vzhledem k dlouhodobé návratnosti takové investice by pořizovací ceny nájemních bytů po započtení úroků byla neúměrně vysoká.

5) Nemyslím, že by stát nebo obce měly stavět nájemní byty pro jiné než sociální případy. Nabídka nájemního bydlení je široká a každý má možnost vybrat si nájemní bydlení odpovídající jeho příjmům.

Alena Cajthamlová, manažerka prodeje Codeco

1) V minulosti jsme o využití segmentu nájemního bydlení uvažovali, při finančním porovnání výnosů a nákladů jsme ale zjistili, že nájemní bydlení ve srovnání s přímým prodejem příliš neobstálo. Nicméně, v současné době se tato otázka díky zvýšené poptávce po nájemním bydlení vrací, a proto zvažujeme možnost do určité míry kombinované výstavby.

2) Je to dlouhá návratnost investice, velké opotřebení bytu a jeho vybavení, krátkodobost nájemních vztahů, finanční znevýhodnění nájmu při uplatnění DPH, nutnost zajištění dlouhodobého dozoru nad správou a údržbou nájemních bytů, vymáhání neplaceného nájemného a problematika ukončení nájmu.

3) Návratnost investice odhadujeme ve dlouhodobém horizontu, tedy minimálně deset, spíše až patnáct let.

4) Jsou schopné takové projekty úvěrovat, ale z našeho pohledu k tomu nejsou příliš ochotné.

5) Podle mého názoru by měl stát vytvářet zejména takové podmínky, aby mohly všechny segmenty výstavby fungovat rovnocenně. To znamená, že by měl vytvářet vhodnou legislativu.

Omar Koleilat, ředitel skupiny Crestyl

1) Pronájem bytů je určitě řešení, díky kterému by se překlenulo období nejistoty a nedůvěry zákazníků v trh, na kterém se ale již opět obnovuje pohyb. Nevýhodou takového řešení ale je, že pokud po pronájmu budeme chtít byt prodat, vztahuje se na něj v momentě prodeje daň z převodu nemovitostí, což je další náklad pro developera, který je potřeba dobře zvážit.

2) Mimo několika lokalit jsou nájmy relativně nízké na to, aby zabezpečily adekvátní návratnost rezidenčních projektů.

3) Tímto tématem jsme se zatím detailně nezabývali.

4) Banky by měly být schopné úvěrovat jakýkoliv projekt, který jim dává dostatečnou jistotu návratnosti. Problém nájemních bytů je ten, že je nemožné sehnat předpronájmy před zahájením výstavby, tedy dva roky dopředu - a banky takovéto záruky v dnešní době chtějí.

5) Domnívám se, že toto úzce souvisí s tématem regulace nájemného. Podle mého názoru by se stát a obce měly zapojit do výstavby nájemního bydlení pro nízkopříjmové skupiny, paralelně ale uvolnit nájemní trh.

Zpět na Ekospol v mediich