Úvěry na bydlení v nejistotě
Finanční poradce, 28.04.2011
Dočasné oživení hypotečního trhu? Schválením daňové reformy v podobě, kterou navrhuje Ministerstvo financí, by lidé na daňových úlevách vydělali. Možná však jen ti, kteří již úvěr splácejí nebo jej stihnou uzavřít do konce tohoto roku. Zatím - vše může být jinak.
Hypoteční trh by letos mohla rozvířit navrhovaná daňová reforma Ministerstva financí v oblasti bydlení. Ale zřejmě jen krátkodobě a za předpokladu, že návrh projde i s budoucím zrušením daňového zvýhodnění hypoték.
VĚTŠINA BY VYDĚLALA
Tak či onak, většina lidí, kteří úvěr na bydlení již splácejí nebo jej uzavřou ještě do konce tohoto roku, na opatřeních ministra Kalouska vydělá. Návrh sice počítá se snížením limitu pro odpočet úroků ze základu daně o polovinu ročně (z 300 na 150 tisíc korun), ale zároveň by se od příštího roku zvýšila daň z příjmů z dnešních 15 na 19 %. Nově by si tedy z celkové částky, kterou ročně zaplatí za úroky úvěru, mohli od státu vyžádat zpět nejen 15 % jako dosud, ale plných 19 %.
Příklad: Zatímco dnes domácnost, jež splácí úvěr ve výši 1,7 milionu korun se splatností 20 let a při neměnné úrokové sazbě 4,26 %, získá od státu za celou dobu splácení úvěru na odpočtech úroků přes 128 tisíc korun, nově by to bylo přes 163 tisíc korun.
OMEZENÍ (NE)JEN PRO BOHATÉ
Naopak lidé, kteří splácejí velkou hypotéku a dnes mohou od státu získat ročně až 50 tisíc korun, by po změně daňového systému dostávali méně než dosud. Podíl těchto hypoték na trhu je však jen několik procent.
Naopak zrušení úlevy odpočtu úroků ze základu pro výpočet daně z příjmů by dopadl negativně zejména na nižší cenovou kategorii bytů, což by ublížilo hlavně začínajícím rodinám. Je jasné, že pořízení vlastního bydlení znamená pro rodinný rozpočet zásadní investici, takže jeho navýšení o každé procento se projeví zdražením o desítky tisíc korun.
V současnosti stát na daních z příjmů za úlevy úvěrů na bydlení ročně "nedostane" od těchto poplatníků odhadem pět miliard korun.
PROBLÉM PRO BUDOUCNOST
"Není problém ve snížení limitu ze 300 tisíc na 150 tisíc korun. Problém vidím v tom, že chtějí tuto výhodu kompletně zrušit. Vlastnické bydlení podporují všechny vyspělé země," říká Libor Ostatek, ředitel poradenské společnosti Golem Finance.
Poslední signály však skutečně naznačují, že by vláda mohla od úplného zrušení podpory couvnout. Na druhou stranu by však návrh mohl "projít" s určitým kompromisem - postupným dalším snižováním limitu pod 150 000 korun. To by mohlo vyjít vstříc i levicovějším názorům, které paradoxně reprezentuje například i Martin Lux ze Sociologického ústavu Akademie věd ČR: "My dlouhodobě navrhujeme, aby byl tento nástroj postupně rušen. Děje se tak i v jiných vyspělých zemích. Jeho původní smysl, tedy nastartovat poptávku po hypotečních úvěrech, už dávno splnil svou roli. Je to jeden z nejméně cílených nástrojů bytové politiky - největší část veřejné podpory si v tomto případě prokazatelně odnáší bohatší část české společnosti. Lidé, kteří potřebují skutečně pomoci, zpravidla na vlastní bydlení a hypoteční úvěr nedosáhnou."
JAK Z TOHO VEN
Definitivní rozhodnutí o změnách tedy zatím zdaleka nepadlo, přesto banky již nyní zvažují akce, kterými by si letos získaly více klientů. Lidé by se totiž mohli hypotékami do konce roku chtít předzásobit, aby mohli v budoucnu čerpat daňové zvýhodnění.
A cesty se jistě najdou, například by banka nabídla odklad čerpání po uzavření smlouvy. Ten je již nyní běžně možno využít půlroční, takže by jej banky mohly prodloužit alespoň zhruba na celý rok. K tomu by se jistě banky přiklonily i k dalším vstřícným zvýhodněním.
DEVELOPERY STRAŠÍ VÍC DPH
Developeři se pochopitelně obávají plánovaného zvýšení sazby DPH od příštího roku na 14 % a od roku 2013 na 17,5 %. Navíc by to sice mohlo krátkodobě nejprve pomoci zvýšit poptávku, avšak pouze na již dokončené nové byty.
Obecně by ovšem zrušení daňové úlevy hypoték mělo na celkové náklady na pořízení bydlení významnější dopad než jen jednorázové zvýšení DPH (i třeba na původně avizovaných 20 %).
"Kombinací vlivů zvýšení DPH a zrušení daňových úlev za hypotéky dojde ke zvýšení měsíčních splátek o 21 %," vysvětlil David Mencl, generální ředitel společnosti Ekonomické stavby, jež se specializuje na výstavbu rodinných domů: Například měsíční splátka domu za 3 miliony korun s dnešní sazbou DPH i stávající možností daňové úlevy vychází dnes klienta na 10 597 korun. Pokud by daňová úleva zmizela a DPH se zvedla na původně plánovaných 20 %, měsíční splátka by se navýšila na 11 656 korun. Bez státní podpory a při sazbě DPH ve výši 14 % splátka dosáhne 12 464 korun, v roce 2013 a při opětovném zvýšení DPH na cílových 17,5 % pak 12 883 korun. Splátky vycházejí za předpokladu úrokové sazby 3,7 % a splatnosti 40 let.
SNÍŽÍ SE DOSTUPNOST ÚVĚRŮ
Odpadl by nejen motivační efekt odpočtu úroků ze základu daně z příjmu, ale negativní dopad by pocítili i zájemci, kteří si pořizují bydlení na horní hranici svých finančních možností. "Pokud by došlo k úplnému zrušení daňové úlevy z úroků, očekávám významnější dopad na rezidenční trh, mnoha lidem se sníží dosažitelná cenová hladina," řekl Filip Endal, manažer pro oblast nemovitostí ve společnosti Deloitte.
Tak či onak, značná nejistota spíše povede zájemce o investici do nemovitosti urychlit podání žádosti tak, aby ji podali za výhodnějších podmínek.
V PRAZE OŽIVENÍ
Podle developera Ekospol oživil prodej novostaveb v Praze v prvním čtvrtletí roku, když developeři konečně část bytů zlevnili - prodalo se 781 nových bytů, nabídka dokončených a rozestavěných bytů přesto dosahuje ke konci března 7399 jednotek.
Vyplývá to z nejnovější analýzy přední pražské developerské společnosti Ekospol, která už pátým rokem detailně monitoruje všechny developerské projekty s 50 a více byty v katastrálním území Prahy.
Číslo 7399 zahrnuje všechny byty ve fázi prodeje nebo probíhající výstavby a také byty dokončené. Z hlediska dlouhodobého vývoje jde ale podle Ekospolu o nejlepší výsledek, který pražský trh novostaveb během posledních dvou let zaznamenal. Více bytů bylo prodáno naposledy v druhém čtvrtletí roku 2008, tedy v době, kdy se k nám celosvětová hospodářská recese teprve blížila. Trh sice vykazuje růst, ale jen v řádu desítek prodaných bytů. "Hlavní nápor poptávky, který by měl sílit ruku v ruce s blížícím se termínem zvýšení spodní sazby daně z přidané hodnoty z 10 na 14 %, zatím ještě nepřišel," uvedl generální ředitel a předseda představenstva Ekospolu Evžen Korec, který proto v následujících čtvrtletích očekává další nárůst prodejů. "Dnes nakupují především ti, kteří už uvažovali o vlastním bydlení dlouhou dobu. Jak se bude termín zvýšení DPH blížit a informovanost veřejnosti o této změně poroste, lze očekávat další výrazný nárůst poptávky. Naše predikce říkají, že za celý letošní rok by mohlo být v Praze prodáno zhruba tři tisíce až 3500 nových bytů," řekl Korec.
LEŽÁKŮ JE STÁLE DOST
Zajímavý je vývoj situace s dlouhodobě neprodejnými byty z období realitního boomu. Ty svou cenou nemohou konkurovat bytům v nově připravovaných projektech, které jsou díky zlevnění stavebních prací a snížení developerských marží v průměru o 10 až 15 % levnější. V prvních třech měsících letošního roku došlo přesto k jejich dalšímu poklesu, celkem bylo prodáno 310 dokončených bytů. Počet neprodejných "ležáků", který ke konci třetího čtvrtletí loňského roku přesáhl hranici 2500, tak klesá už druhé čtvrtletí v řadě. K 31. březnu Praha eviduje ještě 2034 dokončených neprodaných bytů. "Prodaly se především ty byty, u kterých developeři konečně dostali rozum a zlevnili. Byty za ceny nastavené před dvěma roky si dnes prostě nikdo nekoupí. Další prodej dokončených bytů je jen otázkou jejich dalšího zlevnění," dodal Korec.
Ocenění nejlepších
Hypoteční banka ocenila v sedmém ročníku soutěže Obchodník roku 2011 své nejlepší obchodníky z řad fyzických osob na slavnostním večeru Zlaté konference. Celkem bylo oceněno 28 externích obchodníků banky, z toho pět v celostátních a dvacet v regionálních soutěžích, tři obchodníci získali také speciální Cenu Petra Hlaváče za kvalitu portfolia. O Obchodníka roku letos soutěžilo víc než 3000 externích obchodníků - fyzických osob. "Do obchodního modelu Hypoteční banky třetí strany patří. Velmi si ceníme těch partnerů, kteří jsou s námi dlouhodobě a také toho, že naše partnerství je z obou stran vnímáno pozitivně. Hypoteční byznys chceme dělat s chutí a s těmi nejlepšími výsledky a partnery," řekl Jan Sadil, předseda představenstva a generální ředitel Hypoteční banky.