Deníky Bohemia, 12.05.2010

Plán výstavby rezidenční oblasti v Úvalech startuje. Zatímco v Praze zejí nové byty prázdnotou, za městem se staví. Tedy bude stavět

Plány na výstavbu rezidenčního bydlení jsou u ledu. Kvůli krizi. Výjimkou je zahájený projekt Úvaly-Hostín, který je navíc až dosud největší developerský počin ve Středočeském kraji

Úvaly - Výstavba projektu Úvaly-Hostín byla slavnostně zahájena minulý týden. Po jeho dokončení vznikne na ploše téměř 70 hektarů docela nová stejnojmenná úvalská čtvrť v moderním urbanistickém konceptu s veškerou občanskou vybaveností. Počet obyvatel Úval se jejím přičiněním zvýší o 2500.

V plánu je výstavba 689 bytů a 616 rodinných domů. Vedle toho budou součástí projektu také dvě komerční zóny, počítá se i se školami, zelení a sportovišti. Hlavním architektem projektu je ateliér Petra Hlaváčka. "S dokončením projektu počítáme tak do deseti let," uvedl úvalský starosta Jan Šťastný. Stavět se sice začíná ihned, ovšem jen pouze testovací pasivní dům. První etapa realizace samotného projektu, pro kterou už bylo získáno stavební povolení, začne příští rok.

"Půjde o území 3,5 hektaru, kde vyroste 24 rodinných domů a 170 jednotek v bytových domech," říká Tomáš Ctibor ze společnosti Middle Europe Investment (MEI), která je prostřednictvím firmy Úvaly Development developerem projektu.

První etapa si vyžádá investice zhruba ve výši 500 milionů korun. MEI je nizozemská investiční společnost, která se zaměřuje také na nemovitosti. "Nakoupili jsme v Česku řadu realit, které bylo nějakým způsobem třeba doplnit. Tak jsme se dostali i k developmentu," říká Tomáš Ctibor. Úvaly-Hostín jsou prvním velkým projektem firmy.

Slovo starosty
Výsledek spolupráce s developerem není jen záležitostí budoucnosti. Úvaly už od něj obdržely 80 milionů korun, které městský úřad využije ke zlepšení prostředí ve staré části města. S pomocí dotací se dostavila kanalizace, rekonstruoval vodojem a dovybavila čistička odpadních vod. Plánuje se také dostavba školy a sanace rybníka. "Finanční přínos nové čtvrti pro Úvaly odhaduji tak na 35 milionů korun ročně, což bude k 70milionovému rozpočtu města dost podstatný příspěvek," uvedl starosta. "S tím se dá už řada věcí vyřešit," dodal. Město má podle něj z minulosti dluh 43 milionů korun a nebýt příspěvku developera, tak by nedosáhlo na dotace, jejichž podmínkou je spolufinancování ze strany radnice.

Z toho, že za projektem stojí holandská firma, lze usuzovat, že zájem o nové bydlení mohou mít i sami Holanďané, o nichž je známo, že hledají nemovitosti položené v bezpečné výšce nad hladinou moře, protože se ve své zemi obávají jejího zvyšování. "Kdo se stane novými občany Úval, se neodvažuji odhadovat, ale slušní lidé tu budou vítáni," odpověděl starosta.

Příliš bytů?
Úvaly leží v těsné blízkosti hlavního města, kde je nyní podle odhadu přední české developerské firmy Ekospol více než 2300 prázdných nových bytů, které marně čekají na kupce.

"Tisíce neprodaných bytů jsou logickým důsledkem poklesu trhu, o němž naše firma už informovala. Meziročně se objem prodeje v Praze propadl o celých 43 procent," uvedl Evžen Korec, generální ředitel a předseda představenstva Ekospolu. "Při pohledu na ceníky dokončených bytů totiž zájemci rychle ztratí zájem. Řada developerů si jednoduše nemůže dovolit zlevňovat, protože úvěrové financování těchto projektů a nadcenění stavebních prací probíhalo v době realitního boomu. Prodejci přistupují pouze ke kosmetickým úpravám cen v řádu několika jednotek procent, což rozhodně nereflektuje současnou tržní situaci," uvedl Korec dále.

Firma Ekospol má však štěstí, protože vyprodanost jejích projektů v době kolaudace se pravidelně pohybuje okolo 90 až sto procent. Jen ve dvou jejích letos zahájených projektech, panorama Kyje II a Nový park Písnice, je již více než 60 procent bytů prodáno. "Je to logické. Byty v nových projektech jsou o statisíce levnější a zájemcům se tedy vyplatí si na nové bydlení počkat jeden až dva roky," vysvětluje Korec příčinu.

Čas vystřízlivět
Jiří Pácal ze společnosti Central Europe Holding (CEH) pro internetový portál Stavební fórum uvedl, že rezidenční development v dobách nadprůměrné poptávky po bydlení "zdivočel". Nakupoval pozemky za předražené ceny a rovněž ostatní náklady byly podle něj nesmyslně vysoké. Developeři totiž měli jistotu, že byty a domy prodají. Mnohdy dokonce už i ve fázi, kdy existovaly jen na papíře. "To nemůže pokračovat, rezidenční developeři se musí začít chovat ekonomicky racionálně," je přesvědčen Pácal. "Když se mohou v Poděbradech se ziskem prodávat byty za cenu kolem 27 tisíc korun za metr čtvereční, proč by to nemělo jít v Praze," ptá se.

Současnou krizi developerských firem (která ovšem nahrává zájemcům o bydlení) vysvětluje Pácal hned několika důvody. Zaprvé je početně slabší populace ve věku 25 až 32 let, což je hlavní skupina zájemců o novostavby. Zadruhé - z trhu odešli drobní investoři, kteří v minulosti představovali nemalou část poptávky. Sázeli na trvalý růst cen bytů i na růst příjmů z pronájmu. Jenže ceny klesají a nájmy rovněž. A zatřetí: krize změnila přístup mladé generace. Hypotéky byly dostupné a lidé měli jistotu zaměstnání, tedy příjmů. Dnes panuje nejistota na to, aby se mladý člověk zavázal ke splácení hypotéky na příštích 15 let. "To všechno jsou faktory dlouhodobého charakteru a nějaký radikální obrat nelze očekávat. Jinak řečeno - naděje na růst cen a výraznější oživení výstavby jsou v dohledné době nereálné," uvedl Pácal. Jak již bylo ale řečeno, takto nahlížejí na situaci developeři. Zájemci o bydlení mohou z této situace profitovat a čekat na další pokles cen.

Z tohoto celkového pohledu se může zdát úvalský plán společnosti MEI za megalomanský. Zde je ovšem nutné si uvědomit, že se s jeho dokončením počítá až za deset let a do té doby se může situace na trhu realit opět změnit. Jejímu vývoji se zřejmě bude přizpůsobovat i tempo výstavby.

Zpět na Ekospol v mediich