Svéráz národního developmentu
Euro, 01.08.2011
Počet nesplácených úvěrů pro developery roste. Banky, které mají v projektech víc peněz než investoři, je ale drží nad vodou
Developeři by mohli mít ze Zprávy o finanční stabilitě, zveřejněné Českou národní bankou, radost. Konstatuje, že by ceny nemovitostí mohly začít konečně stagnovat, napřesrok snad i mírně růst. Pěkné počtení ale hned po optimistickém začátku pokazí stať o rostoucím počtu nesplácených úvěrů. Poznámka o tom, že případné nucené výprodeje by mohly poslat ceny realit dolů až o 30 procent, by mohla developerům přivodit mrákoty. Hroutili by se ale zbytečně. Financující banky jsou s nimi totiž na jedné lodi. Zatím.
Nesplácené úvěry hodné pozornosti
I přes optimistické očekávání aktérů realitního trhu ceny nemovitostí v minulém roce opět poklesly, a to o 3,6 procenta. Od svého vrcholu ve třetím čtvrtletí 2008 se poroučely dolů už o 20,7 procenta. ČNB upozorňuje, že propad cen způsobil "poměrně rychlý" nárůst úvěrů v selhání (viz graf). Pro skupinu vybraných nejvýznamnějších developerů včetně jejich příbuzných firem (zhruba tisíc subjektů) stoupl podíl nesplácených úvěrů na výrazných 12,7 procenta. Jen tyto společnosti měly ke konci minulého roku napůjčováno 35,1 miliardy korun, v selhání bylo přibližně 4,5 miliardy korun. Pro srovnání - na konci roku 2005 dosahoval objem úvěrů této skupiny 12,2 miliardy korun, v kolonce nesplácených se objevilo jen 0,1 miliardy korun. Developeři se během minulé dekády stali důležitými klienty bank. Mohou proto výrazně ovlivňovat celkové kreditní riziko bankovního portfolia nefinančních podniků, uvádějí centrální bankéři. Netřeba ale propadat panice. "Vývoj v sektoru developerů si jednoznačně zaslouží pozornost, prozatím však není z pohledu celkových rizik pro bankovní sektor alarmující," říká Tomáš Zimmermann z tiskového oddělení ČNB. "Dvanáct procent není tak úplně málo. ČNB ale nemá v úmyslu vytvářet ovzduší nejistoty nebo paniky," komentuje čísla ekonom Pavel Kohout. Ani on však nehodnotí situaci nijak fatálně. "U nás si banky jen trochu sníží zisky. Systémové selhání jako ve Španělsku, kde je pochybných 40 procent úvěrů v sektoru developmentu a stavebnictví, anebo v Irsku, kde stát kvůli developerům zkrachoval, ale nehrozí," říká. Zajímavý se zdá být z tohoto úhlu pohledu spíše postoj bank, které se snaží do poslední chvíle developery podržet.
Nepravděpodobné, ale představitelné
Nucené výprodeje by mohly změnit očekávanou stagnaci cen nemovitostí ve strmý pád. Pokud by k nim přece jen došlo a přidal se nepříznivý makroekonomický vývoj - především růst nezaměstnanosti - nebo by negativně zafungovala deregulace nájemného, mohly by poklesnout o 15 až 30 procent, uvádějí analytici ČNB. Takový "smrtící koktejl" ovšem sami centrální bankéři nepovažují za pravděpodobný. Představit si jej ale umějí. I vzhledem ke pštrosí strategii bank se zřejmě dvojmístného poklesu cen v blízké budoucnosti "obávat" nemusíme. Na druhou stranu vyhlídky na to, že se situace developerů - především těch rezidenčních - v dohledné době výrazně zlepší, nejsou nijak růžové.
Pro schopnost splácet je směrodatná rychlost prodejů bytů. Ještě v roce 2007 dokázali jejich stavitelé prodat před dokončením téměř 95 procent všech jednotek, v roce 2010 už jen 60 procent. Propad prodejů, který začal v roce 2009 a trvá do současnosti, vychýlil nerovnováhu mezi nabídkou a poptávkou do té míry, že se v Praze vytvořila zásobárna bytů na dva až tři roky. Přestože se díky masáži hypotečních bank a tanečků politiků kolem DPH apetit klientů v posledních měsících zlepšil, množina dokončených bytů se nijak výrazně nezmenšila. Na konci června bylo na pražském trhu v nabídce celkem 11 697 bytů. Bytů dokončených a dosud neprodaných, pro které se vžil název ležáky, je 2654, uvedla analýza společnosti Trigema, která sleduje trh nových bytů v metropoli. Kupující navíc dávají přednost bytům s novými - nižšími - cenami, které aktuálně developeři vrhají na trh. "Nevidím důvod k optimismu. Pražský developerský trh za sebou stále vláčí neprodanou zásobu bytů z minulosti. Je to velké vnitřní zadlužení, které developeři řeší dalším zvyšováním nabídky namísto výprodejem starých zásob za snížené ceny," říká šéf Trigemy Marcel Soural. V některých případech ovšem developerům nedovolí zlevnit právě banky, které mají ve smlouvách zakotveny minimální prodejní ceny.
Mateřská náruč bankéřova
V nabídkách dražebních společností se už objevují stovky bytů a domů, které tam posílají banky. Rezidenčních nebo komerčních projektů se zatím vydražilo jen pár. Zatímco s domácnostmi, kterým přerostla hypotéka přes hlavu, se banky přestávají mazlit, s developery stále jednají v rukavičkách. Přitom ti se čistě statisticky jeví jako mnohem větší "hříšníci" než domácnosti se třemi procenty nesplácených hypoték. Zdá se, že finanční ústavy nesplácené miliardy - podle odhadů mají jen v dokončených neprodaných bytech "zaparkováno" od tří do pěti miliard korun - nijak zvlášť netrápí.
Finančníci se o problémových úvěrech developerů nechtějí příliš bavit, občas jen utrousí, že jim dochází trpělivost. Možná je to i tím, že jsou v nevýhodě. Banka je totiž ve skutečnosti tím posledním, kdo může ztratit trpělivost. "V 80 procentech případů má v projektu (a jedno v jaké fázi) nepoměrně více investic než takzvaný investor. Pokud by začal výprodej, banky by musely přiznat, že ceny jejich portfolia jsou někde jinde, než tvrdí. To by pohnulo s jejich vlastní hodnotou a spustil by se řetězec spolu souvisejících důsledků s mimořádně zhoubnými účinky. To banky jen tak neudělají," soudí Arnošt Hejduk, realitní expert společnosti Rooney & Bennett. Jako jediný zástupce banky je ochoten otevřeně připustit "ostrý řez" Petr Merežko, zástupce ředitele úseku realitní obchody České spořitelny. Ta poskytla za posledních pět let jen na rezidenční projekty úvěry přesahující 40 miliard korun. Problematické se jeví půjčky v řádech stovek milionů korun. "Tam, kde je mizivá šance, že developer dokáže zajistit další zdroje, se musíme zabývat tím, zda komerční stránka projektu dává smysl. Někdy pak je výhodnější zvolit například prodej bytů v nedobrovolné dražbě. Jde zhruba o pětinu z portfolia ohrožených a problémových případů," říká. Ostatní zástupci bank unisono tvrdí, že problémové developerské úvěry v portfoliu nemají.
Bezbolestné řešení neexistuje
Historicky prvním bytovým komplexem, který skončil krátce před koncem loňského roku v rukou licitátora, byl soubor 68 bytů v Pardubicích. Vydražili jej za vyvolávací cenu 36 milionů korun sami podvedení klienti, kteří už za byty zaplatili zálohy společnosti Kvalt. Tu poslala do konkurzu UniCredit Bank, která byla jejím největším věřitelem. Od té doby ale ticho. "Několik projektů, které jsou aktuálně v insolvenčním řízení nebo v konkurzu, pravděpodobně bude vydraženo nebo prodáno jinou formou. Jejich počet do budoucna poroste, zřejmě ale ne geometrickou řadou," říká Libor Nevšímal, obchodní ředitel aukční společnosti Naxos. Mezi investory by zájem byl, problém je v nabídce.
"Existuje tu často bolestný rozdíl mezi tím, kolik mají banky, které poskytovaly úvěry za zcela jiné ekonomické situace, než je nyní, v projektech peněz a za kolik se dají prodat. Podobně jako například na španělském trhu budou muset banky nejdříve strávit nové ceny," předpokládá Nevšímal.
Vůbec prvním velkým projektem, který se dostal do takových finančních potíží, že je nebylo možné přehlížet, byl Central Park Praha. Částka (hovoří se o několika miliardách korun), kterou do komplexu s více než pěti stovkami luxusních bytů, investovaly Česká spořitelna a UniCredit Bank, ovšem motivovala finančníky k jiným než tradičním řešením. Před dvěma lety převedla spořitelna projekt do nemovitostního fondu, ve kterém má majetkový podíl, čímž se pokusila minimalizovat škody. Nyní se snaží projekt rozprodat po jednotlivých bytech. Zatím se zdá, že nechtěné dítko nedělá tápající bance příliš radosti.
Tento případ ale představuje výjimku. To poslední, co by chtěli bankéři dělat, je suplovat developera. Ovšem ani pokud banky volí klasické prostředky, nemusí být cesta ke kýženému prodeji majetku dlužníka rychlá a bezproblémová. Banky se většinou bolestivé proceduře, při které opět krvácejí, nevyhnou. Názorně to ukazuje insolvenční řízení developera obřího outletu u letiště, které se zvrhlo v právní bitvu s koncem v nedohlednu.
Strašák domino
Zatím se ale finanční ústavy chovají podobně jako Evropská unie v případě Itálie, Řecka či Portugalska. "Bojí se a doufají, že se situace změní k lepšímu. Problémové úvěry se snaží restrukturalizovat, dělají vše pro to, aby je nemusely přesunout do špatných pohledávek. Kdyby postupovaly podle podmínek původních smluv, už by bylo mnoho dlužníků dávno v defaultech," říká Kamil Blažek, partner advokátní kanceláře Kinstellar. Když udeřila krize, stejně jako jeho kolegové očekával, že bude mít řádově více práce s insolvencemi. To se nepotvrdilo. Finančníci se obávají domino efektu, který by mohli spustit, pokud by poslali do nuceného prodeje najednou několik rezidenčních projektů, na což ostatně poukazuje ve své zprávě ČNB. Další výrazný pokles cen nemovitostí by jim mohl nabourat i úvěry jevící se jako zdravé. Výrazným motivem pro smírná řešení je také strach z negativní publicity. Banky většinou začnou jednat až v okamžiku, kdy je k tomu dlužník donutí svým chováním. "Dokud developer komunikuje a předkládá alespoň částečně racionální návrhy řešení, vychází mu banka vstříc. Vstřícnost banky končí až v okamžiku, kdy developer není schopen udržet platební bilanci vůči dalším věřitelům," má zkušenost Dušan Koňařík z realitní společnosti CIB. Pokud hrozí realizace zástavy banky exekučním prodejem, sahá banka po insolvenčním návrhu jako po poslední možnosti, jak dostat nevyhnutelný zánik developera pod svou kontrolu.
Raději neřezat
Rostoucí množství úvěrů v selhání je důsledkem hojnosti v předkrizových letech, kdy banky půjčovaly jako z bezedného pytle. Nyní se ukazuje, že své úvěry nemají kvalitně zajištěné. Výjimkou totiž nebyly půjčky na devadesát procent hodnoty projektu. Někdy dokonce započítaly pozemek jako equity developera, takže už nemusel vkládat žádné další zdroje. V době, kdy ceny nemovitostí klesly místy i o třetinu, banky už část své investice ztrácejí. Dokud ovšem úvěr pouze restrukturalizují, nemusejí ztrátu přiznat v účetních knihách. A bankéři nepřijdou o bonusy.
Možnosti bank také částečně ovlivňují specifika tuzemského developmentu. Obzvláště rezidenční trh přilákal houfy amatérů, kteří neměli ani pojem o tom, co to znamená úroková míra. Věděli ovšem, že ceny nemovitostí rostou každý rok o deset procent. Pro jednotlivé projekty, na kterých byli sami citově zainteresováni, zakládali speciální společnosti. Jiní se stali "developery z donucení", když se jim nepodařilo prodat projekt ve fázi územního rozhodnutí. Tyto firmy dnes nemají z čeho ohrožené projekty, které se navíc často ukazují jako špatné, posílit. A banky se mohou hojit pouze na samotném projektu, který už ale poté, co v rámci restrukturalizace úvěru utužily své postavení na maximum, v podstatě vlastní. Případné zahájení insolvenčního řízení proto nemůže v případě spolupracujícího dlužníka situaci zlepšit, jen zhoršit. Banky navíc nejsou v situaci, kdy by musely generovat z problémových úvěrů cash. Není tedy divu, že se jim nechce do boláku řezat a snaží se jej vyléčit obkladem.
Nejsme žádní lumíci
Počet zkrachovalých developerů se pohybuje spíše v jednotkách a žádné "velké výprodeje" se nekonají. To ale zřejmě neodpovídá ekonomické realitě. Názory na roli bank se v tomto ohledu různí. Někteří experti jim vyčítají lehkost, s jakou půjčovaly miliardy, i současný servilní postoj k dlužníkům, kterým prodlužují jejich agonii jen proto, aby si nezhoršily výsledky. Jiní je glorifikují za to, že nepůjčovaly ještě více. Pravda bude asi někde na půl cesty. "Já bych se českých manažerů přece jen zastal. Nikdo si nedovedl v nejhorších nočních můrách představit, že Irové a Španělé se budou v sektoru nemovitostí chovat jako stádo lumíků. V tomto srovnání patří Čechům medaile za finanční rozvážnost," říká Pavel Kohout.
Pramen: EKOSPOL