Stagnace trhu tlačí ceny dolů
Hospodářské noviny - Reality, 17.9.2008
Podle developerské společnosti Ekospol klesá počet volných bytů i ceny pozemků
Zatímco v prvním čtvrtletí 2007 nabízeli developeři zhruba 6000 volných bytů, letos ve stejném období to bylo „pouze“ asi 3000 bytů. Tento pokles byl zapříčiněn jednak poklesem celkového počtu bytů v nevyprodaných developerských projektech o přibližně 15%, ale také značnou vyprodaností projektů, která byla způsobena vysokou poptávkou po bytech ve druhé polovině loňského roku v důsledku očekávání změny sazby DPH. Procento prodejnosti však zůstalo u obou sledovaných období ve stejné výši – prodalo se přibližně 45% nabízených bytů.
K výraznému posunu nedošlo ani v rozmístění nabídky a prodejů nových bytů v rámci jednotlivých městských částí. V prvním čtvrtletí letošního roku nabízeli developeři nejvíce bytů v MČ Praha 5 (25%), Praha 9 (20%) a Praha 4 (14%) stejně tak jako v prvním čtvrtletí roku minulého. Co se týká prodejů, byla situace téměř totožná, zajímavostí je, že v 1. čtvrtletí letošního roku bylo přes 40% prodaných bytů v MČ Praha 5.
Pozemek je významná nákladová položka
Stagnace cen, snížení nabídky nových bytů a pokles prodejů většiny pražských developerů v posledním čtvrtletí se odrazil na výkupních cenách pozemků pro výstavbu bytových domů. Cena pozemku tvoří jednu z nejvýznamnějších nákladových položek každého developerského projektu. Na prodejní ceně bytu se podílí asi 10%. Přitom je pro každého developerů nejrizikovější položkou. I přes technické a právní prověření pozemku před jeho vlastní koupí se v další fázi projektování mohou objevit další technické komplikace např. při zakládání stavby nebo dodatečné podmínky stanovené při územním řízení, které stavbu značně prodraží.
Dopad americké krize
Razantní růst cen nových bytů v minulých letech byl způsoben především růstem cen stavebních prací a růstem cen stavebních pozemků. Pokles poptávky, který podle údajů developerských společností činí 5 – 10% oproti minulým období, je také daný zvyšujícími se úrokovými sazbami hypotéčních bank. Nepoměrem mezi růstem cen bytů a růstem průměrných příjmů obyvatel dochází k omezení dostupnosti bytů financovaných formou hypotéčních úvěrů. I když Americká hypotéční krize neměla zásadní dopad na developerský trh v ČR, většina bank značně zpřísnila podmínky projektového financování developerských projektů. Výhodu mají pouze developeři jako např. Ekospol, kteří výstavbu financují výhradně z vlastních zdrojů. Ceny stavebních prací díky dostatečnému počtu zakázek v oblasti dopravní infrastruktury, zakázek v nerezidenční výstavbě a inflaci dále rostou.
Zákonitě je tedy jediný způsob jak zachovat stávající ceny bytů, a to snížením nákupních cen pozemků, což se již odráží i v nabídkách developerů majitelům pozemků.
Ti, kteří spekulovali s dalším výrazným nárůstem cen pozemků, se nyní dočkávají při jednáních s developery nemilých překvapení, když je jim za pozemky nabízeno až o 15% méně než před několika měsíci. Přitom možnost zvýšení ceny je v dlouhodobém horizontu nereálná.