E15, 02.11.2011

Sedět na zahradě, být obklopen veselými dětmi a mít zaparkované auto v garáži. Tak vypadá bydlení, o kterém lidé sní, vyplynulo z průzkumu, jenž si objednal irský developer Avestus Real Estate. Tazatelé vyzpovídali 350 Pražanů nebo Středočechů mezi 28 a 55 lety, aby zjistili, jak si potenciální klienti představují ideální domov. Otázkou je, jak firma dokáže průzkum využít. Většina kupujících se totiž při konfrontaci svých snů s cenou za jejich zhmotnění probere, spočítá si, na co přesně má, a jde usmlouvat "dvakákáčko" na periferii města za 40 tisíc korun za metr čtvereční.

Pro některé respondenty obnáší pojem bydlení snů hmotné statky, pro jiné emoce. Téměř polovina dotázaných sní o zahradě či terase, 18 procent by si přálo prostor pro odpočinek, například bazén či tělocvičnu. Pro 12 procent představuje snové bydlení místo, kde je člověk šťastný. "Mým snem je slyšet své děti smát se celý den v našem domě. Vřelá atmosféra, starožitný nábytek, vysoké stropy, mé oblíbené obrazy na zdech a ranní káva s mým manželem na terase, kde se kocháme pohledem na Prahu," svěřuje své představy 40letá bankéřka Vanda. Realita se - alespoň v masovém a nižším středním segmentu rezidenčního trhu - "Červené knihovně" příliš nepodobá. Ve skutečnosti jsou nejpoptávanější dvoupokojové byty s cenou do 2,5 milionu korun a ty se s výhledem na "Hradčana" neprodávají. Řadu nových projektů zejména v okrajových částech města developeři koncipují celé jako dvoupokojové s výměrou kolem 50 metrů čtverečních, na větší jednotky rezignují. Pokud klienti potřebují více místností, ze zkušeností stavitelů bytů vyplývá, že často ocení třípokojové byty na výměře a tedy i ceně dvoupokojového tak, aby dětský smích mohl znít z vedlejšího pokoje. Kontakt s "přírodou" a místo pro odpočinek nezřídka zajišťuje místo vysněné terasy menší balkon. Pokud se na něj vtěsná stolek a dvě židličky, spokojí se majitelé nové nemovitosti s pohledem na pole protnuté výpadovkou z metropole, hlavně když nekoukají do protějších oken.

Pěkný výhled může mít pro klienta cenu až sto tisíc navíc, uvádí jiný průzkum společnosti Finep, nicméně připlatit jsou si ochotni jen někteří - zejména lidé v produktivním věku, kteří na rozdíl od skupiny klientů do 35 let na nějakou tu kačku nehledí. Developeři mají zkušenost, že pokud kupující nemá dost velký rozpočet na atraktivní byt ve vyšších patrech, spokojí se s nižším podlažím. Rozdíl v ceně může totiž činit až 20 procent. Bez ohledu na sny, hlavním kritériem rozhodování při koupi bytu je obecně výsledný poměr konečné ceny bytu a celkového počtu pokojů, vyplynulo z průzkumu firmy Ekospol, která se zeptala šesti stovek svých klientů poté, co podepsali kupní smlouvu. Na stupnici od nuly do pětky, kde pět značí nejvyšší důležitost, získalo kritérium cena průměrnou hodnotu 4,44 a kritérium počet pokojů 4,17. Jako třetí nejvýznamnější vlastnost nového bydlení pak klienti označili dobrou dopravní dostupnost lokality s průměrnou známkou čtyři. Standard vybavení bytu a architektura projektu hrají třetí, možná až čtvrté housle. Atributy cena a lokalita jsou pro šéfa Ekospolu Evžena Korce klíčové. Nové byty na periferii města, která je dobře dostupná městskou dopravou, se dají pořídit v cenové relaci už i pod 40 tisíc korun za metr čtvereční, zatímco u bytů uvnitř města polohou developeři odůvodňují ceny začínající nad 65 tisících za metr. I vzhledem k tomu, že na druhém nebo třetím místě ve škále důvodů, které vedou klienty k nákupu nového bytu, je přírůstek do rodiny a potřeba většího bydlení, jak ukázala statistika společnosti Lexxus (první je lepší kvalita bydlení), kupující hledají často tam. Jak ukazuje prognóza společnosti Trigema, která se zabývá průzkumem trhu, produkce developerů oslovující klienty pouze cenou nadále poroste a ceny se budou ještě snižovat. Volba lokality, která podmiňuje nízké ceny bytů, ale možná nemusí být jen východiskem "z nouze". Většina Pražanů a lidí ve středních Čechách totiž ráda žije v hlavním městě nebo v jeho okolí, ale zároveň si přeje být v blízkosti zeleně, kde je možnost volnočasových aktivit a kde by mohli v klidu odpočívat, ukázal průzkum. A to v centru města není dost dobře možné.

K bytu patří velká terasa nebo zahrada a garáž
Průzkumníky také zajímalo, jaký pokoj či jaký prostor nesmí ve vysněném domě chybět. Vítězem se stala terasa s třiceti procenty preferencí, následovala garáž, pracovna a bazén či jiné wellness zařízení (všechny tři po 15 procentech). Ve skutečnosti pokud příliš velká terasa zabírá drahé metry obytné plochy, klienti se bez ní klidně obejdou, vyplývá ze zkušeností developerů. A pokud kupující zjistí, že jim nestačí peníze na vybraný byt, nejdou o dům dál - raději oželí garáž a sklep a parkují před domem, pokud jim to koncept projektu dovolí a developer netrvá na jejich přikoupení. Rázem tak ušetří 250 až 300 tisíc korun. Nejčastěji ovšem ustupují ze standardu vybavení. Podstatný pro klienty zůstává počet pokojů, proto developeři nabízejí i variabilní uspořádání. "Klienti mají celkem jasnou představu o uspořádání bytu. Vědí, zda chtějí například 2+kk či 3+kk. O velikosti bytů se však ještě velmi často diskutuje," říká Dana Bartoňová, manažerka společnosti YIT Stavo. Firma proto nabízí typologicky shodné byty o různých velikostech. Například třípokojový byt od zhruba 67 metrů čtverečních až po 85 metrů. Podobně postupuje Ekospol, kde makléřka zavede zájemce o byt 3+kk ze 75 metrů velké jednotky do 68metrového bytu. "Užitná hodnota takových bytů je velice podobná, protože rozdíl tři metry čtvereční na velkém obývacím pokoji prakticky nepoznáte, stejně jako rozdíly 1,5 metru čtverečního na ložnicích či na chodbě. Menší byt je přitom o stovky tisíc korun levnější," vysvětluje Evžen Korec.

Developerská společnost M&K Development láká v Čakovicích klienty na takzvané flexibilní bytové jednotky, u kterých si sami vytvoří dispozice. Například byt 2+kk s pracovnou nabízí s pěti možnými variantami úprav, od studia až po 3+kk. Kdyby měli lidé možnost přeměnit pokoj nebo nějaké místo na jakýkoli prostor, 30 procent z nich by si přálo velkou šatnu, 20 procent pokoj pro hosty či pracovnu (často pojatou jako "trucovnu") a 15 procent by si pořídilo tělocvičnu, ukázal průzkum. "Můj sen? Sportovní pokoj, kde bych mohl mít alespoň tři televize, na kterých bych sledoval několik závodů najednou a přitom bych si ještě kontroloval výsledky na počítači. Na zdi by visely plakáty, vlajky a dresy," říká 32letý manažer Jiří. V masovém ani středním segmentu ale nebývá obvyklé, aby klienti kupovali místo, které zůstane nevyužité. "Z hlediska vnitřní dispozice bytů je znát posun preferencí klientů k lepšímu využití prostoru. Doby, kdy se bez problémů prodaly i byty s atypickým půdorysem, předimenzovanou chodbou a dalšími ,zbytečnými' metry navíc, které nelze nijak prakticky využít, jsou dávno pryč. Za zbytečné metry navíc dnes developerům nikdo nedá ani korunu," říká šéf Ekospolu. Pro naprostou většinu dotázaných v průzkumu byla důležitá zelená plocha pro odpočinek. Projekt bytové výstavby, ve kterém by každý dům či byt měl vlastní zahradu, byl snem 82 procent oslovených. Dodávali, že stejně důležité je i soukromí na zahradě. Velkou oblibu předzahrádek potvrzují developeři. Tyto byty většinou s těmi v nejvyšších patrech mají prodané nejdříve. Sen o posezení na zahradě si lidé plní i za cenu, že si o soukromí na své zatravněné nudli mohou nechat jen zdát stejně jako těsně přiléhající sousedi. Na druhé straně alespoň nemusejí platit zahradníka, kterého by podle průzkumu ocenilo 42 procent dotázaných.

Češi si všechno nejraději dělají svépomocí
Téměř 65 procent oslovených dává přednost tomu, aby si veškeré úpravy ve svém domově udělali sami. Nicméně 15 procent z nich se raději napřed poradí s odborníky, 32 procent dokonce nechá veškerou práci na bytových designérech. "Dávám přednost vlastní kreativitě. Dům musí mít svou atmosféru a energii obyvatel. My totiž, na rozdíl od designérů, budeme v domě žít. Pokud je to pro vás priorita, tak si čas na zařizování domu najdete vždycky," tvrdila tazatelům 34letá Markéta, která je momentálně na mateřské dovolené. Na lidovou pravdu co Čech, to kutil, vsadil Finep. Developer usoudil, že Češi jsou navíc národ šetřílků, a začal nabízet "holobyty" za nižší cenu než za jednotku se standardní výbavou s podlahami či dveřmi. "V případě nedostatku peněz je vhodnější investovat do kvalitní stavby a lokality a vnitřní vybavení řešit postupně. Zákazník může ušetřit až milion korun. Lokalitu a dům na rozdíl od příček a podlah změnit nelze," zdůvodňoval nový model obchodní ředitel firmy Vladimír Zuzák. Nápad se ovšem nesetkal s velkou odezvou, nyní tedy developer zkouší štěstí s plně zařízenými byty od designéra, do kterého si majitel přinese jen papuče. Jiní developeři zkoušeli nabízet alespoň služby designéra nebo hodinku s ním jako bonus zdarma. Češi ale nejsou zvyklí měnit s bytem i kompletně jeho zařízení a stěhují se i s nábytkem.

Život na vysoké noze
Chtěli byste, aby za vás někdo rezervoval místo v restauraci, zařídil vám lístky na ty nejlepší koncerty a pomohl vám s nutnými opravami a dalšími každodenními záležitostmi? Na tuto otázku odpovědělo celkem 44 procent dotázaných, že by služby domovníka ocenilo. Ve skutečnosti nejsou klienti, které každý měsíc straší splátka hypotéky, ochotni platit za žádné služby navíc, snad jen s výjimkou ostrahy. "Při koupi bytů se klienti často ptají, zda na ně nechystáme nějakou past v podobě služeb, které by museli platit," má zkušenost jeden z developerů. Druhý zařídil klientům bezpečností službu, po půl roce fungování ji ale společenství vlastníků zrušilo. "Služby domovníka? To mi přijde jako plýtvání penězi, mám přece ženu, ta je v tom nejlepší," říká 36letý pilot Jan. Recepce s osobou, která pozdraví a pomůže při zařizování běžných záležitostí podobně jako v hotelu, je součástí projektů jen v luxusním segmentu. Trendem poslední doby je spíše to, že se klienti začínají zajímat o strukturu a výši poplatků spojených s bydlením a označují je za jeden z bodů, který hraje roli při rozhodování o koupi bytu. Developeři se už proto přestávají nad tématem nízkoenergetičnosti pobaveně usmívat a zlehka sondují nálady trhu.

Kluby a wellness
S čím ve svých úvahách stále až na výjimky nepracují, jsou přidané investice v podobě občanské vybavenosti. Ta většinou skončí na úrovni hřišťátka pro děti a pár laviček. Respondentům průzkumu se přitom zdály být přitažlivé služby venkovského klubu. Sedmdesát procent lidí řeklo, že by rádi měli v místě svého bydliště klub, který by jim nabídl slevy na služby, jako jsou fitcentrum či vzdělávání. "Venkovského klubu bych určitě ráda využila, pokud by v něm byla možnost dát děti do místní školy či školky, nabízel by sportovní kluby a wellness centrum. Nemáme času nazbyt a mít vše pod jednou střechou by bylo skvělé," říká Dana, 37letá office manažerka. "Lidem se bazény nebo fitness líbí, když byt kupují, ale potom tato zařízení stejně nevyužívají. Bazény byla jednu dobu taková móda, myslím, že už je pryč," soudí realitní makléř Jan Mráz. Bazén funguje například v luxusním projektu Hřebenky XY. Prý se v něm ale rezidenti často necachtají. S velkorysým pojetím služeb pro rezidenty původně počítal developer projektu Central Park Praha. Kromě japonské zahrady měli mít k dispozici bazén, wellness, tenisové kurty, posilovnu nebo salonek pro obchodní jednání. Po převzetí projektu financující bankou zbyla z nadstandardu jen recepce.

Zpět na Ekospol v mediich