Většina rodinných domů by mohla po roce 2007 kvůli vyšší DPH zdražit. Více jak 50 procent novostaveb domů svou plochou převyšuje vládou stanovený limit 150 m2pro tzv. sociální bydlení, které zaručuje zachování snížené 5procentní sazby DPH. Stavební práce prováděné mimo nemovitost, kupříkladu na zahradě, zdražily už od května roku 2004. DPH se přesunulo z 5procentní do standardní 19procentní sazby. Na stavební práce související s bydlením byla České republice udělena výjimka do konce roku 2007. Od 1. ledna 2008 by měly být 19procentní sazbou daněny veškeré stavební práce. Výstavba nových bytů a rodinných domů by tak výrazně podražila. Vláda sice našla způsob, jak zachovat 5procentní DPH u nově stavěných bytů a domů i po roce 2007, a to zavedením daňové výjimky na novou výstavbu u tzv. sociálního bydlení. Do kategorie sociálního bydlení by měly spadat (mimo jiné) byty o podlahové ploše do 90 m2 a rodinné domy do 150 m2. Ve snížené sazbě by do roku 2010 (včetně) měly zůstat také stavební práce spojené s rekonstrukcemi bytů a domů. Vládní návrh ale více či méně kritizuje většina odborníku českého realitního trhu. Definice sociálního bydlení je vágní a nejasná Podle statistik Českého statistického úřadu (ČSÚ) je průměrná užitná plocha nově budovaných rodinných domů v České republice 151 m2. Také developerské společnosti tvrdí, že víc než polovina z nově stavěných rodinných domů má větší plochu než 150 m2. „Tomuto kritériu by vyhověla přibližně polovina naší nabídky domů,“ říká Aleš Novotný, výkonný ředitel developerské společnosti Central Group a dodává: „Je proto celkem nasnadě, že poptávka po menších rodinných domech vlivem tohoto opatření zřejmě vzroste na úkor domů střední kategorie.“ Podle Arnošta Hejduka, ředitele agentury Rooney&Bennettje, je nynější definice „sociálního bydlení“ velmi vágní a nejasná. „Dům do 150 m2 může být menší funkcionalistická vila za desítky milionů korun, ale také to může být laciný montovaný domek na periferii. A oba spadají do kategorie sociálního bydlení.“ Na první pohled se může zdát, že v případě nově stavěných bytů, by celá situace mohla být mnohem jednodušší. Z údajů Českého statistického ústavu vyplývá, že v roce 2004 byla celková podlahová plocha v novém bytě v bytovém domě 67 metrů čtverečních. Apodle odhadů ministerstva pro místní rozvoj by tak do nižší sazby DPH mělo spadat kolem 70 procent nové bytové výstavby. Má to ale háček. Jeden velký byt prodraží celý dům V bytovém domě se do stanoveného rozměru musí vejít úplně všechny byty. Jinými slovy: stačí, aby firma v bytovém domě postavila jediný „nadstandardní“ byt a v tu chvíli se už na všechny stavební práce a byty v celém domě musí uplatnit základní 19procentní sazba, a to jak na menší, tak i na větší byty. Nabízí se tedy otázka, proč je podmínka formulována takto komplikovaně. Mluvčí ministerstva pro místní rozvoj Petra Krainová k tomu pro IDNES uvedla, že tento postup je daňově jednodušší. V případě „smíšených“ domů by se podle ní totiž obtížně vykazovaly práce na větších a menších bytech. „Vláda tedy obětuje možnost udržení snížené sazby DPH u tak sociálně citlivé komodity, jako jsou byty, jen proto, aby se jí snadno vybírala DPH,“ míní Aleš Novotný. Pokračování na straně II Dokončení ze strany I Aleš Novotný proto dodává, že v tomto světle je citovaná statistika ČSÚ zcela lichá. Relevantní by prý bylo sledovat, kolik nových bytů se nachází v domech, kde ani jeden byt nepřesahuje 90 m2, a to bude zcela jistě podstatně nižší číslo. „Ze stejného důvodu musím bohužel konstatovat, že takto definovanému sociálnímu bytu v současnosti neodpovídá žádný byt v nabídce naší společnosti, neboť ve všech bytových domech realizujeme i byty vyšších výměr,“ říká Novotný. Lidé se budou snažit zákon obejít V případě, že návrh bude schválen v nezměněné podobě, budou muset developerské společnosti strukturu bytů v nových bytových projektech velice pečlivě zvažovat. „Zřejmě budeme tlakem trhu nuceni velice pečlivě zvažovat, zda kombinovat byty tzv. sociální a byty větších výměr, nebo zda byty přesahující stanovenou plochu separovat do samostatných bytových domů,“ vysvětluje Novotný. Odborníci navíc upozorňují, že definice sociálního bydlení povede ve svém důsledku ke spekulacím. Zákon lze obejít například tak, že si zájemce koupí dva byty o velikosti do 90m2 vedle sebe a spojí je. „Dodatečné spojení dvou bytů bude vyžadovat stavební povolení a změnu vymezení bytů v katastru nemovitostí, jelikož se změní celková plocha bytů v domě a spoluvlastnické podíly všech bytů. Bude si tedy nutné dopředu důkladně spočítat všechny náklady, které dodatečným spojením vzniknou, a zda nepřekročí 14% rozdíl DPH,“ upozorňuje Evžen Korec, ředitel developerské společnosti Ekospol. Otázkou podle něj ale zůstává také metodika výpočtu plochy bytů: zda se do ní budou započítávat například balkony, terasy, předzahrádky a další příslušenství bytu jako sklípky a garážová stání,“ upozorňuje Evžen Korec. Pokud by se prostory, které nejsou primárně určeny k bydlení, do výpočtu plochy nezapočítávaly, developeři by na nich pochopitelně nešetřili. Pak by například taková komora nebo šatna mohla být velká i 15 m2. A tyto metry už lze pohodlně využít jako ložnici, dětský pokojík nebo pracovnu. Odborníci nejsou zajedno, o kolik byty podraží V otázce, jak se zvýšení sazby z pěti na devatenáct procent odrazí v cenách těch bytů a domů, které nebudou odpovídat definici sociálního bydlení, se názory odborníků značně rozcházejí. Očekávám nárůst ceny v blízkém okolí o 14 procent. Byt za milion tedy zdraží zhruba o 140 000 Kč a dům za 3 000 000 Kč zhruba o 400 000 Kč,“ vyčíslil Novotný. Evžen Korec se zase domnívá, že nárůst ceny bytu bude mezi 10 až 14 procenty. „Kapitálově silní developeři navýší cenu bytu zhruba o 10 procent,“ míní. Podle Arnošta Hejduka by ale ceny bytů průběžně stoupaly i bez zvýšení DPH a ono samotné by s cenami nijak dramaticky pohnout nemělo. „Zvýšení ceny bytů v kategorii nad 90 m2 odhaduji kolem 5 procent. Větší navýšení si žádný developer nedovolí. Část nákladů bude muset krýt ze své marže,“ uzavírá Hejduk, ředitel Rooney&Bennett. *** Co je to „sociální bydlení“? Pojem „sociální bydlení“ není definován na evropské úrovni. Záleží na každém členském státu, jak obsah tohoto termínu vymezí ve své legislativě. Východiskem pro přesné definování „sociálního bydlení“ pro budoucí účely snížené sazby DPH budou tři následující okruhy bydlení: * Stavby sloužící k ubytování osob ohrožených sociálním vyloučením - například dětské domovy, domovy důchodců, chráněné byty, azylové domy. * Nájemní byty pořízené z veřejných prostředků nebo s jejich přímou podporou -byty dotované ministerstvem pro místní rozvoj nebo Státním fondem rozvoje bydlení, případně i byty postavené obcí bez státní dotace. * Ostatní byty a rodinné domky, pokud celková podlahová plocha bytů nepřesáhne stanovený limit - například rodinné domky do 150 metrů čtverečních a byty do 90 metrů čtverečních. SILVIE KRÁLOVÁ

Zpět na Ekospol v mediich