Rezidenční rok 2010: osvěžující sprcha
E15, 17.01.2011
Přestože si prý nemáme na co stěžovat a o krizi v pravém slova smyslu se v Česku mluvit nedá, developeři nových bytů ji objektivně zažívají. Jejich řady řídnou, prodeje jsou bídné. Ale trochu rostou. Stavitelé bytů proto halasně vítají oživení a do letošního roku vstupují zvesela s novými projekty. Ostatně, co by také mohli dělat jiného než stavět byty a vlévat optimismus do potenciálních klientů. Jak uvádí majitel developerské společnosti Ekospol Evžen Korec, počet aktivních developerských společností poklesl ze 115 v roce 2008 na 67, přičemž šedesát procent bytů v současnosti prodávají čtyři nejsilnější společnosti. Stavitelé doplácejí na to, že nákup bytu je jednou z prvních investic, kterou lidé odkládají, jakmile pocítí nejistotu. Během dvou let se poptávka po nových rezidencích v Praze propadla o více než tři tisíce bytů. Ještě v roce 2007 se prodalo 5356 nových bytů, v roce 2008 už jen 3409, o rok později následovalo zatím nejbídnější období. Nový byt si koupilo 1941 klientů. Tolik statistiky, které zpracovávají analytici developerské společnosti Ekospol, sledující pražské projekty nad 50 bytů. Evžen Korec nicméně loni v prosinci na konferenci Stavebního fóra optimisticky předpovídal, že se za loňský rok prodá 2500 až 2800 bytů. Nejnovější čísla analytiků developerské firmy říkají, že jejich šéf měl dobrý odhad. Ono mírné, z pohledu developerů ale významné oživení poptávky, jež svědčí o končící mizerii, se skutečně konalo. Za celý loňský rok se v Praze prodalo 2691 novostaveb.
Slušná zásobárna
Další čísla vycházející taktéž z vlastních statistik jiné developerské společnosti už ale tak optimistická nejsou. Marcel Soural, šéf konkurenční firmy Trigema, na zmíněné konferenci uvedl, že na pražském trhu je téměř sedm tisíc nových volných bytů v různém stadiu vývoje - připravovaných, rozestavěných a dokončených. Jen v posledních třech měsících minulého roku začali developeři prodávat tisíc nových bytů. Těch dokončených, do nichž by se mohli kupci hned nastěhovat, je téměř 2700. Statistika zahrnuje i rezervované byty, se kterými prý developeři občas "kouzlí". Letos by mělo být zkolaudováno dalších 2500 bytů. V součtu s loňskými "ležáky" to představuje slušnou zásobárnu více než pěti tisíc bytů. Trigema si podobně jako Ekospol tvoří vlastní statistiky, sleduje ale i malé projekty. V kontextu těchto čísel se zdají být loňské proklamace některých developerů, že už letos hrozí kvůli potlačené aktivitě developerů nedostatek bytů, jako urážka inteligence potenciálních klientů. Někteří ovšem dodávají, že hrozí nedostatek malých a levných bytů. Ty se však staly loňským hitem a v řadě připravovaných projektů dvoupokojové úsporné rezidence dominují. Takže žádný strach.
Kam s nimi?
Strach by měli mít spíše developeři, kteří vlastní ony dokončené byty. Některé jistě představují přirozený koloběh nabídky a poptávky, pro valnou část se ovšem vžil nelichotivý, nicméně výstižný název "ležáky". Po více než roce, kdy jejich počet s přibývajícími dokončenými projekty rostl až za hranici 2500, došlo ve čtvrtém čtvrtletí konečně k jejich reálnému úbytku. K 31. 12. 2010 evidovali pražští developeři v projektech s 50 a více byty celkem 2276 dokon- čených neprodaných bytů, ještě koncem září jich bylo 2519.
"Prodaly se především ty byty, u nichž developeři dostali rozum a zlevnili je. Byty za ceny nastavené před dvěma roky si dnes prostě nikdo nekoupí. Další prodej dokončených bytů je jen otázkou dalšího zlevnění," myslí si Korec. Pro dokončené byty, které nejdou na odbyt, jsou totiž kromě atypických půdorysů, předimenzovaných chodeb a zádveří charakteristické hlavně vysoké ceny. Za více než šedesát procent neprodaných bytů chtějí majitelé 50 až 65 tisíc za metr čtvereční. V kategorii do 50 tisíc korun za metr čtvereční - což podle šéfa Ekospolu představuje magickou hranici, pod kterou jsou lidé ochotni kupovat - jich je jen 14 procent.
Povánoční výprodej
"Já tomu říkám jednorázový povánoční výprodej, i když to nebude najednou. Kupující se rozhodují podle lokality, kvality a ceny. Dům nepřesunete, architekturu a dispozice nezměníte, takže musíte jít s cenou dolů," soudí Soural. Ke korekcím už podle něj dochází. Lidé ale stále spekulují na další pokles cen. "Kam až ale ceny bytů z developerských projektů mohou klesnout za situace, kdy developeři pracovali s deseti až 15procentní equitou?" ptá se Filip Endal, expert na oblast nemovitostí ve společnosti Deloitte. Zatímco developeři mohou o svůj vklad přijít, příliš nevěří tomu, že banky budou ochotny realizovat výraznou ztrátu, navíc v době, kdy finanční sektor v ČR rozhodně nevykazuje nějaké příznaky oslabení. Otázkou je, zda i v případě, že developerům či spíše financujícím bankám dojde, že kosmetické úpravy ceny nestačí, najdou tyto rezidence rychle kupce. Říká se tomu španělský paradox. I výrazné poklesy cen nemusejí stimulovat poptávku. "Poptávka poroste, až odezní posttraumatický šok. Měli bychom se spíše ptát, co je to dlouhodobě udržitelná poptávka," konstatuje Filip Endal.
Předimenzovaná Praha
Jak ale taková udržitelná poptávka vypadá? Endal nabízí zajímavá data, která by mohla být brána v potaz. V České republice je v porovnání se srovnatelnými zeměmi západní Evropy relativně nízký podíl nájemního bydlení - počet domácností v nájemních bytech na tisíc obyvatel dosahuje
pouze 37 procent úrovně Německa a 64 procent úrovně Rakouska. Dále uvádí srovnání intenzity nové rezidenční výstavby. "Podíváme- li se na průměrnou výstavbu bytů za posledních deset let v Praze a Londýně, vychází nám pro Prahu více než trojnásobná intenzita. Při srovnání s Berlínem - zde průměrná výstavba za posledních šest let - se ukazuje v Praze téměř pětinásobně vyšší intenzita výstavby nových bytů. Vezmeme- li intenzitu v Londýně za ekvivalent udržitelné výstavby v Praze, dostali bychom se na úroveň okolo 1800 nových bytů ročně. V případě Berlína pak dokonce jen asi na 1200 bytů ročně," uvádí expert z poradenské firmy. Domnívá se ale, že udržitelná úroveň nové rezidenční výstavby v Praze by mohla být v následujících letech v průměru okolo 3500 až čtyři tisíce bytových jednotek ročně. "To není žádná tragédie. Jedná se o návrat k hodnotám z let 1998 až 2002," dodává.
Žádné drama se nekoná
S podobným číslem pracuje Evžen Korec už nyní. Odhaduje, že se letos prodá tři až 3,5 tisíce nových bytů. Potenciální kupce by měly "nakopnout" stimuly v podobě končícího regulovaného nájemného v Praze a hrozba sjednocení DPH. Těžko ovšem odhadovat, zda tomu tak skutečně bude. Spíše se zdá, že dopad obojího nebude nijak dramatický.
Hrozba zvýšení DPH může vést ke krátkodobému zvýšení poptávky - rozhodně nebude dosahovat intenzity roku 2007 - následovat bude nicméně její útlum. Hordy deregulovaných nájemníků se také pravděpodobně do developerovy náruče nevrhnou. "Vlivem postupného zvyšování regulovaného nájemného a velké nabídky nově postavených bytů koupených mnohdy za účelem investice se postupně tyto dvě zcela rozdílné cenové úrovně sbližují. Za současného převisu nabídky tedy neočekáváme, alespoň u rozumných majitelů a nájemců, žádné drama při ukončení regulace," říkají analytici realitní kanceláře Lexxus.
Endal soudí, že deregulace nájemného může paradoxně v dlouhodobém horizontu poptávku po novém bydlení ještě snížit. Zvýšené nájmy totiž umožní stávajícím vlastníkům investovat do obnovy, oprav, případně i zvyšování standardů existujícího bytového portfolia a přiměřené nájemné za kvalitnější bydlení může být pro řadu lidí atraktivnější než vlastní bydlení s vidinou zadlužení na 20 až 30 let.
Ceny dolů, nákupy z papíru nahoru
Jak se letos bude vyvíjet ten nejdůležitější ukazatel pro kupce - cena - se experti jako obvykle neshodnou. Někteří předpovídají stabilizaci, jiní věští další pokles. Ceny bytů klesaly kromě prvních měsíců celý minulý rok. Od ledna do října se snížila průměrná nabídková cena bytu o 2,5 procenta, o rok dříve činil tento pokles za stejné období 7,5 procenta, uvádí Lexxus. Říjnová úroveň průměrné ceny bytu odpovídá přibližně cenové úrovni měsíce listopadu roku 2007. V Lexxusu ale mají pro developery i jednu dobrou zprávu: poptávající se opět začali více zajímat o novostavby. Další není už tak dobrá pro ty, co už dostavěli. Kupující se opět vracejí k papírovým bytům. Připravované projekty jsou atraktivní díky velkému výběru a příznivým zaváděcím cenám z důvodu bankami požadovaného předpro deje. I díky poklesu cen stavebních prací se dnes dá pořídit papírový byt za ceny pohybující se kolem 40 tisíc korun za metr čtvereční. Zatímco se v roce 2009 dle statistiky společnosti Lexxus prodalo "z papíru" jen deset procent bytů a převážná většina obchodů byla realizována ve slevových doprodejích hotových bytů, letos stoupl počet nákupů zahájených nebo rozestavěných bytů na 30 procent.
Sprška na závěr
Zdá se, že letos bude z čeho vybírat v kategorii "ležáků" i "papíráků", což dokládá i anketa mezi developery. Ti začínají postupně přinášet nové či spíše staronové projekty, mnohdy zcela přepracované a přizpůsobené změněným požadavkům trhu. Některé projekty mají nové majitele, kteří
využili současného snížení cen pro své investice jako například developer Sidi v Malešicích (viz rozhovor na straně šest a sedm).
Jedním z pozitivních důsledků krize, kromě snížení cen pro kupujícího, je radikální změna přístupu developerů k zákazníkovi. Díky stagnaci trhu byli developeři nuceni diametrálně změnit svůj mnohdy nekompromisní přístup a začít více naslouchat požadavkům klientů. Trefnou charakteristiku uplynulého roku s přesahem do budoucna posílá Lexxus: "Pro kupující i prodávající bylo uplynulé období studenou sprchou, která je sice velmi nepříjemná, ale v pravém slova smyslu osvěžující. Toto osvěžení bylo pro obě strany potřebné. Trh se vrátil ' zpět na zem', k racionalitě a rozvaze, která k nemovitostem vždy patřila."