Ekonom, 19.05.2011

V 90. letech kupovali byty v Praze Západoevropané, nyní je začali střídat Rusové.

Praha, město zaslíbené cizincům. Nepřijíždějí sem pouze jako turisté, ale často se tu rozhodnou žít anebo koupit dům či byt jako investici. Prahu srovnávají s takovými metropolemi, jako je třeba Paříž, Řím či Vídeň, kde ovšem při pořízení nemovitosti musejí sáhnout mnohem hlouběji do kapsy.

V Praze a jejím okolí bydlí přes 200 tisíc lidí různých národností, což je téměř polovina všech cizinců, kteří žijí v Česku. Proč tak velká koncentrace? "Praha je podle našich klientů unikátní město jak svojí architekturou a polohou, tak je ojedinělé i tím, jak se v něm dá příjemně žít," vysvětluje Pavel Smolka z rezidenčního oddělení King Sturge, mezinárodní poradenské společnosti v oblasti nemovitostí. "Vnímají nás jako místo, kde je všechno možné, což je atraktivní zejména pro mladší a dobrodružně založené povahy," dodává Smolka.

Moderní kosmopolitní a bohaté město láká i mezinárodní firmy, které do hlavního města situují své celoevropské centrály.

Cizinci oceňují centrum
Historické budovy Prahy okouzlily hlavně Italy, kteří tu v 90. letech kupovali a rekonstruovali činžovní domy. Mnoho šedivých nevzhledných domů před zbouráním v centru vděčí za svůj dnes vyfešákovaný vzhled zevnitř i zvenku právě jim.

Jedním z nejznámějších italských investorů, který zůstal Praze věrný dodnes, je Massimiliano Monferini, prezident developerské společnosti FIM Group, jejíž mateřská rodinná firma sídlí v italském Varese. Když koncem minulého tisíciletí hledal nové investiční příležitosti, rozhodl se pro Prahu.

Na Starém Městě a na Malé Straně kupuje domy, které zrekonstruuje na luxusní kanceláře, obchody, byty a poté znovu prodává. "Praha je nádherné město, pro mě dokonce srdeční záležitost," tvrdí Monferini. Dodnes považuje rozhodnutí založit první zahraniční sídlo firmy v Praze za správné. A nejenom proto, že se v Česku oženil s Ilonou Mančíkovou, která v jeho firmě působí jako obchodní ředitelka. Podle jejích zkušeností kupují movití cizinci přepychové byty v historickém centru Prahy, zatímco bohatí Češí se stěhují do domů za městem.

Láká velkorysá rekonstrukce
Mírný propad zájmu o luxusní bydlení v centru Prahy zaznamenal FIM Group v roce 2009, ale nyní se situace vrací do normálu. Jeden metr čtvereční obytné plochy, za který prodává tato developerská společnost exkluzivní byty v centru, se pohybuje nad sto tisíci korunami. FIM Group jde samozřejmě při renovaci domů cestou velkorysého bydlení včetně garáží, což je na Praze 1 téměř k nezaplacení.

"Cizinci, kteří chtějí v Praze bydlet, si vybírají větší byty, tak 120 až 150 metrů čtverečních," upřesňuje Mančíková. Menší byty podle ní kupují spíše jako investici. K nejzdařileji rekonstruovaným objektům patří od FIM Group například domy v Masné a Míšeňské ulici, které koupili jen cizinci. Nyní začala přestavba v Dlouhé ulici.

Italská společnost plánuje během tří let investovat do developerských projektů na území Prahy 1 přibližně 3,5 miliardy korun.

Jde o atmosféru
Developeři i realitní makléři se shodují, že mezi cizinci, kteří se v 90. letech rozhodli zůstat v Praze, byli nejčastěji Angličané, Irové, Američané, Italové, Rusové a Slováci.

"Obecně se dá říci, že cizinci mají mnohem větší vztah k rekonstruovaným domům nebo bytům, které mají osobitou atmosféru, než k novým developerským projektům," upřesňuje Andrea Čechurová, konzultantka rezidenčního oddělení společnosti Jones Lang LaSalle, která se specializuje na služby v oblasti rezidenčních a komerčních nemovitostí.

Zahraniční klienti upřednostňují střed města nebo širší centrum jako Smíchov a Vinohrady. Líbí se jim i lokality typu Nebušice, které jsou v sousedství mezinárodních škol.

Byt v Praze je dobrá investice
Frank Haughton, irský bankéř, který dnes provozuje v Praze restauraci Caffrey's a James Joyce, bydlí na Vinohradech. Vzpomíná, že ho hned v roce 1992 při návštěvě Prahy napadlo, že se v tomto městě zdrží. Koupit byt podle jeho mínění dávalo smysl, protože hodnota bydlení v té době začínala v Praze růst. Proto investoval do rekonstrukce půdy, ve které vznikl prostorný čtyřpokojový byt. "Dnes by byl podobný byt v Dublinu přibližně o 30 procent levnější," pochvaluje si Haughton svoji investici.

Právě cizinci byli mezi prvními, kteří Čechům ukázali, že lepší - než uložit peníze do banky - je koupit nemovitost. Takto pořizované byty jsou již ovšem menších rozměrů, nejčastěji dvoupokojové.

Developeři tvrdí, že takového investora poznají již podle toho, že nepožaduje změny, vylepšení, zato obvykle chce, aby dovybavili byt kuchyňskou linkou. Nechtějí ztrácet čas, potřebují ho co nejdříve pronajímat. Jsou známy i takové případy, že zahraniční investor ani byt nevidí.

Naopak devětadvacetiletý Slovák Matúš svůj byt, který mu pomohl koupit otec, zná dobře. Nějaký čas v něm totiž bydlel, ale nyní ho již pronajímá. Za tím účelem ho také v roce 2006 na pražské Mlynářce od Central Groupu koupil za 1,6 milionu korun. Dnešní cenu odhaduje téměř na tři miliony. "V té době to byla výborná cena bytu v dobré lokalitě. V Bratislavě bych kupoval dráž, navíc tam byl méně stabilní trh a likvidita byla nižší," vypočítává slovenský investor.

"Ceny nemovitostí dostatečné kvality a v dobře situované lokalitě stále stoupají, v krizi klesly jen minimálně," dodává. Ze svého okolí zná i další Slováky, kteří investovali jako on. Hlavním důvodem je podle něho finanční stabilita Prahy a důvěrně známé prostředí.

U developerské firmy Ekospol tvoří Slováci až sedm procent klientů, tedy nejvíce ze zahraničních zákazníků. Majitel Ekospolu Evžen Korec tvrdí, že po nástupu recese vzrostl zájem o jejich byty právě od kupců ze zemí z východní Evropy. K podobným závěrům docházejí i manažeři jiných firem prodávajících nemovitosti.

V posledních dvou letech atakovali pražský trh s byty Rusové a další národy ze států bývalého Sovětského svazu. "Dnes mezi zahraničními kupci luxusního bydlení převažují jednoznačně Rusové. Jejich zájem začal na jaře minulého roku. Stěhují sem celé rodiny, nebo jen části," uvádí Mančíková z FIM Group.

Rusky mluvící zájemci kupují i byty mimo střed města. Upřednostňují lokality na Praze 9 a 5, v blízkosti přírody a se snadnou dopravní dostupností do centra. V případě, že si pořídí dvoupokojový byt, obvykle jde buď o investici k pronájmu, nebo o bydlení pro jejich děti, které přicházejí do Prahy studovat vysoké školy. Stoupající trend mladých majitelů bytů z východu hlásí developeři, realitní makléři i bankéři.

Banka ČSOB, která poskytuje každou třetí hypotéku v Česku, uvádí, že mezi jejími klienty jsou jen dvě procenta cizinců. "Ve stávajícím portfoliu žadatelů o hypotéky máme rezidenty ze Slovenska, Ukrajiny, Ruské federace nebo Vietnamské socialistické republiky," doplňuje Pavla Hávová, tisková mluvčí ČSOB.

Za klienty do Moskvy
Na rusky mluvící klienty nyní zacílila společnost Finep. Už půl roku má v Moskvě vlastní zastoupení a Rusové tvoří sedm procent jejího portfolia. "Když jim chceme prodávat, musíme tam mít vlastní kancelář," míní Vladimír Zuzák, obchodní ředitel firmy.

Podle jeho zkušeností Rusové nevěří zprostředkovatelům a nechtějí jim platit za služby. Umějí si najít na internetu, kolik stojí nemovitost přímo od developera. V moskevské kanceláři si sjednají smlouvu a před zaplacením si přijedou byty prohlédnout.

"V poslední době jsme najednou prodali jednomu rusky mluvícímu klientovi šest bytů. Říkal nám, že to má pro rodinu, kamarády, že se domluvili, aby jim v Praze vše zařídil," dokládá Zuzák současný velký zájem Rusů o Prahu.

Zpět na Ekospol v mediich