Hospodářské noviny, 06.01.2010

Ve většině českých měst budou ceny pozemků pro byty stagnovat

Loňský pokles poptávky po nových bytech, který se projevil omezením developerských projektů, znamenal i zmrazení obchodů s pozemky. Ceny pozemků, určených pro rezidenční výstavbu, proto buď klesaly, nebo se neměnily. Letos budou podle odhadu odborníků ve většině českých měst stagnovat. V atraktivních lokalitách, jako jsou například širší centrum Prahy nebo celé území města Karlovy Vary, však budou ceny pozemků stoupat. Atraktivních lokalit pro rezidenční výstavbu totiž ubývá.

"Pokud pozemky vlastnili soukromníci, které jejich finanční situace nenutila k prodeji, tak je neprodali. Developeři, kteří nebyli schopni začít v dohledné době stavět, pozemky nekupovali. Proto ceny stavebních pozemků stagnovaly," uvedl Jiří Volf z investičního oddělení poradenské realitní společnosti King Sturge.

Majitelé čekají na zdražení

Ceny pozemků se měnily jen mírně proto, že docházelo jen k minimu transakcí, potvrzuje Evžen Korec, generální ředitel developerské společnosti Ekospol.

"Je nutné rozlišovat. Ceny pozemků pro rodinné domy v dobrých lokalitách buď stagnovaly, nebo se i mírně zvýšily. U pozemků pro bytové domy, které vlastní soukromníci, se ceny neměnily, protože soukromníci stále vyčkávají, že ceny pozemků v Praze ještě porostou. Výjimkou byly případy, kdy museli prodat, protože potřebovali hotovost. V takových ojedinělých případech klesla cena pozemku i o 50 procent," řekl Korec.

Jinou kategorií jsou firmy, které nakoupily pozemky na úvěr v dobách, kdy je bylo možné obratem prodat se stoprocentním ziskem. Kdo to nestihl, tak na něj banky tlačí, aby úvěr splatil. V těchto případech jsou firmy ochotny jít i pod kupní cenu, nejsou ovšem kupci. Řada takových pozemků je v neperspektivních lokalitách, nebo jsou jejich ceny nadsazené. "Máme například nabídky na pozemky za sto milionů, jejich hodnota je ale podle našich propočtů poloviční. Za víc nekoupíme," uvedl Korec.

Malý počet transakcí potvrzuje i Luděk Sekyra, předseda představenstva developerské společnosti Sekyra Group. "Cena pozemků v některých okrajových lokalitách poklesla a tento pokles může ještě pokračovat. Nicméně již nebude výrazný, lze hovořit o určité stabilizaci cen. Pozemky v centrálních částech města nezaznamenaly cenový pokles. V uplynulém roce však proběhlo velmi omezené množství transakcí. Letos ceny ještě neporostou, pozvolný růst očekávám až v roce 2011," soudí Sekyra. Jeho firma v současné době disponuje stavebními právy na 80 hektarů pozemků v širším centru města, jde zejména o Rohanský ostrov. Na této ploše lze postavit 1,2 milionu čtverečních metrů nových ploch, z toho zhruba 60 procent připadá na rezidenční výstavbu.

"V centru Prahy je málo pozemků, které by byly připraveny k prodeji. A připravené pozemky nejsou jejich majitelé ochotni prodat za tak nízké ceny, na jaké jsou kupci ochotni přistoupit," zhodnotil situaci Sekyra.

V Praze už místo není

Řada odborníků se domnívá, že zatímco mimo Prahu jsou ještě lokality, kde letos dojde k velkým výkyvům cen pozemků ať nahoru či dolů, v Praze již prostor pro takovou manipulaci není.

"Příliš mnoho volných rezidenčních lokalit na trhu není. Pokud jsou nějaké volné, většinou se jedná o lokalitu či projekt s problémy, které dnes ale žádný developer nechce řešit, nebo se jedná o projekty, které příslušný developer nezvládne sám ufinancovat. Dnes mají zelenou pouze lokality s již vydaným územním rozhodnutím nebo lokality, kde se nepředpokládají žádné komplikace v průběhu realizace projektu," soudí Jan Hospodář, analytik realitní poradenské firmy CB Richard Ellis.

Cenu pozemku určuje zejména atraktivita lokality a připravenost na budoucí výstavbu. Kvalitní pozemky na výjimečných místech téměř neexistují, omezená nabídka bude dlouhodobě tlačit na růst cen. Proti růstu působí nedostatek likvidity rezidenčního trhu způsobený ochlazením prodejů nemovitostí v minulých letech. "Proto očekávám krátkodobou stagnaci cen v roce 2010. Prakticky všechny zajímavé lokality již byly využity. Nyní je na developerech, aby vybudovali nová rezidenční centra. Finep tímto způsobem přistupuje k projektu Západního města," uvedl Tomáš Pardubický, generální ředitel developerské společnosti Finep.

Ta má nyní v Praze k dispozici území o rozloze necelých dvou milionů čtverečních metrů, kde lze postavit 15 tisíc bytů. Tempo výstavby závisí na poptávce.

Podle Aleše Novotného, obchodního ředitele developerské společnosti Central Group, závisí vývoj cen pozemků na stavu územního plánu hlavního města Prahy.

"V Praze je momentálně několik set pozemků pro rezidenční výstavbu, ovšem velmi se liší svým charakterem, polohou, velikostí a dalšími parametry. Ne všechny, včetně brownfieldů, jsou okamžitě využitelné. Navíc tento stav není fixní, neboť proces změn územního plánu stále probíhá. Domnívám se, že průměrné ceny pozemků neporostou, nálada investorů není příznivá. Výjimkou mohou být jen velmi atraktivní lokality v centru metropole," připomněl Novotný.

Central Group nyní disponuje pozemky pro výstavbu 10 tisíc bytů, postavit je chce do pěti let.

Výhledem je stagnace

Nejnižší průměrné ceny pozemků byly loni na Jihlavsku a Ostravsku, pohybovaly se v rozmezí 980 až 750 korun za čtvereční metr. Samozřejmě existovaly a existují regionální extrémy. Pokud někdo bude chtít pozemek pro hotel v sousedství ostravské Stodolní ulice, zaplatí i pět tisíc korun za čtvereční metr. Pokud by chtěl stavět třeba ve Vratimově, může pozemek stát jen 300 korun za čtvereční metr.

Nejvyšší ceny byly tradičně v centru Prahy, kde dosahovaly statisíců korun za čtvereční metr. V průměru za celou Prahu však ceny pozemků oscilovaly kolem 10 tisíc korun. Tato situace se letos nezmění ani v případě, že se zvýší poptávka po nových bytech a developeři začnou stavět. Největší hráči totiž mají dostatečnou zásobu pozemků, nové nepotřebují kupovat. Ceny letos budou růst jen v ojedinělých případech.

Vývoj cen pozemků v Česku

(ceny v korunách za metr čtvereční)

Zpět na Ekospol v mediich