Novostavby na ocet
E15, 04.05.2010
Developeři sedí na stovkách dokončených bytů
V Praze čeká na kupce více než 2300 novostaveb, tvrdí studie developerské společnosti Ekospol. Analytici společnosti, kteří provádějí detailní průzkumy ceníků všech developerských projektů v Praze s 50 a více byty, spočítali, že celkem 2301 dokončených bytů představuje zhruba dvacetiprocentní nevyprodanost hotových developerských projektů. Těch je celkem 85.
Jinými slovy, pětina dokončených bytů v Praze dnes zeje prázdnotou. V kontextu další zprávy této společnosti o propadu prodejů za loňský rok to vypadá, že nedostatek novostaveb v Praze hned tak nehrozí. Ekospol vyčíslil pokles prodejů nových bytů za loňský rok oproti roku 2008 více než o 43 procent. Zatímco v roce 2008 bylo v Praze prodáno celkem 3409 nových bytů, v loňském roce se prodalo "pouhých" 1941 bytů. Navíc developeři uvedli během posledních měsíců do prodeje další nové byty.
Velké plány
Zdá se, že pražští stavitelé mají stále velké plány - podle detailní analýzy veřejně přístupného informačního systému EIA se v Praze aktuálně plánuje téměř 15 tisíc nových bytů. Ve fázi přípravy je 63 nových developerských projektů. Podle Evžena Korce, ředitele Ekospolu, se ale rozhodně tolik stavět nebude.
"S ohledem na dopady ekonomické recese na většinu developerů, kteří nestavějí z vlastních finančních prostředků a nyní jen těžko splňují kritéria pro přidělení bankovních úvěrů, odhaduji, že se více než polovina z připravovaných projektů vůbec nedostane do stadia realizace," říká Korec. "Některé developerské projekty jsou ve fázi přípravy již několik let, během nichž se do země ještě nekoplo," dodává.
Do začarovaného kruhu se developeři dostali již v průběhu minulého roku. Banky začaly vyžadovat kromě minimálně 30 procent vlastních finančních prostředků také nejméně 30 procent předprodejů. Aby je developer získal, musí projekt uvést na trh. "A vzhledem k tomu, že dnešní kupující mají z 95 procent zájem o projekty, které již stojí, jsou předprodeje minimální," podotýká analytik poradenské společnosti King Sturge Ondřej Novotný.
Byty na papíře
Přesto šéfové největších firem během posledních měsíců zkonstatovali, že nejhorší už máme za sebou, dali do prodeje nové projekty a zahájili další etapy stávajících s desítkami nových bytů.
"Při pohledu na ceníky dokončených bytů zájemci rychle ztratí zájem. Řada developerů si jednoduše nemůže dovolit zlevňovat, protože úvěrové financování těchto projektů a nacenění stavebních prací probíhalo v době realitního boomu. Přistupují tak pouze ke kosmetickým úpravám cen v řádu několika jednotek procent, což rozhodně nereflektuje současnou tržní situaci," říká Korec a libuje si, jak se mu daří prodávat byty v připravovaných projektech v Písnici či v Kyjích, kde je už prý rozebraných 60 procent. "Je to logické - byty v nových projektech jsou o statisíce levnější, a zájemcům se tedy vyplatí počkat si na nové bydlení jeden až dva roky," vysvětluje Korec. Na cenu kolem 40 tisíc korun za metr čtvereční (v Praze se v prosinci 2008 pohybovala cena nového bytu na úrovni v průměru 64 tisíc korun za metr čtvereční, o rok později klesla na 59 tisíc a zaznamenala snížení o 8,2 procenta) ale klient nemusí díky přetlaku nabídky čekat roky.
Je to v pohodě
V rámci jedné lokality si nyní mohou kupující v některých případech vybírat mezi "papírbytem" a rezidencí ihned k nastěhování, jejichž ceny se nemusejí ani příliš lišit. Krize totiž boří zažitý stereotyp: nejlevnější je byt ještě v přípravě, s postupem výstavby jeho cena roste, až se dostane na cenu tržní. Ta je ale nyní jinde než v době, kdy developeři projekty připravovali.
Pokud nyní nechtějí mít v portfoliu prázdné domy, posílají ceny zkolaudovaných bytů dolů. A pokud tak učiní dost výrazně, klienti na to slyší.
Takovou strategii razí Evžen Korec. Když se blíží projekt do finále, volné byty zlevní o statisíce a většinu rychle doprodá. Na rozdíl od jiných developerů má v nabídce jen pár dokončených bytů.
Zdá se ale, že ostatní velké hráče desítky volných bytů nijak zvlášť neznervózňují. Z ankety mezi developery s největším počtem hotových rezidencí vyplývá, že žádné velké akce na podporu prodeje nechystají. Často se omezují na propagaci dnů otevřených dveří. Většina oslovených očekává, že se situace zlepší do konce letošního roku, a dodávají, že mírné oživení poptávky už pozorují. "První náznaky oživení trhu jsou již patrny z vyhodnocení prodejů prvního kvartálu tohoto roku a ze zvýšeného zájmu klientů o nové bydlení. Výraznější zlepšení prodejů a mírný nárůst cen v řádu jednotek procent očekáváme v druhé polovině tohoto roku," soudí například Naděžda Ptáčková, ředitelka úseku rezidenčního developmentu Skanska Reality. U projektu Central Park Praha, který byl dokončen loni na podzim, bylo ale více než zjevné, že dny otevřených dveří a optimistické konstatování o zlepšení nálady na trhu nestačí.
Central Park Praha podruhé
Central Park Praha je ukázkovým projektem, kde se "něco nepovedlo". Měl se stát obdobou luxusního newyorského bydlení. Místo toho je často uváděn jako symbol tuzemské rezidenční krize. Z 547 bytů má developer - aktuálně fond CPDP - prodaných 150. Projekt komunikuje nová PR agentura, rozjela se nová reklamní kampaň a exkluzivním prodejcem se stala společnost CP Real. Ta vybrala průřezově 150 bytů, jež začala nabízet s novou strategií.
"Na rozdíl od minulosti, kdy byl komunikován především projekt jako celek, se zaměřujeme na dokončené byty a domy a jejich konkrétní přednosti - obytné terasy, na kterých se dá stolovat, velké prosklené plochy, koupelna, u každé ložnice, soukromí pro obyvatele, unikátní terasové domy, do nichž se dá vstupovat jak z garážové haly, tak přímo z ulice," říká Jiří Pecháček, ředitel společnosti CP Real. Přesto neopomene jmenovat přednosti projektu, jako je "krásná zahrada" nebo recepce, která zajistí například kompletní stěhovací služby, umytí vozu či úklid 24 hodin denně. Její vedoucí byl prý dokonce na odborné stáži v USA v rezidenčním komplexu v Houstonu.
Pro klienta bude ale zřejmě než zkušená recepční nebo kytičky podstatnější výše slev. Jak uvádí Pecháček, ceny šly dolů o 15 procent. Průměrná cena bytů (takzvaných "all in", tedy včetně terasy, parkovacího stání a sklípku) se nyní pohybuje v rozmezí 70 až 72 tisíc korun za metr čtvereční. Například dvoupokojový byt o velikosti 57 metrů čtverečních nyní firma inzeruje za 4,17 milionu korun bez DPH. O deset metrů větší rezidenci s "unikátním výhledem" klient pořídí za 5,6 milionu korun.
Pecháček je přesvědčen, že se podařilo ceny nastavit tak, aby byly byty prodejné. Prý jej dokonce příjemně překvapil zájem klientů. Od zahájení prodeje 9. března navštívilo žižkovský Central Park skoro 70 zájemců. "Máme deset rezervací a šest nových podepsaných smluv. Zájem je o všechny typy bytů," říká Pecháček. Prodala se rezidence za čtyři i sedmnáct milionů.
Aukce, slevy, banky a nucené výprodeje
Ze začátku krize měli developeři obavu ze zlevnění, aby nevyslali negativní signál o svém projektu, o nějž tím pádem není zájem. Zhruba po půl roce tento ostych zmizel a slevy začali inzerovat všichni. Snížení ceny je totiž v současné době nejatraktivnější marketingový nástroj.
Většina developerů přiznala, že během krize zlevnila zhruba o deset až 15 procent. "Pokud by developeři zlevnili razantněji, určitě by lidé nakupovali, v tomto se byty neliší od ostatních komodit jako například potraviny či auta. Otázkou je financování celého projektu a ceny všech vstupů, které developerovi umožňují či neumožňují zlevnit," říká Ondřej Novotný z kanceláře King Sturge. A druhou otázkou je, zda se z některých projektů nestanou navzdory optimismu developerů "ležáky".
Prosincová aukce bytů dala prodejcům jasný vzkaz: Snižte cenu o 20 či 30 procent a začneme se bavit. Polovina developerů ale odmítla za dosažené ceny byty prodat. Jaký vzkaz pošlou zájemci developerům tento měsíc, se uvidí.
Jisté je, že k větším slevám v zájmu rychlejšího prodeje zatím nenutí developery ani banky. "Banka je ta poslední, která si může dovolit ztratit trpělivost. V 80 procentech případů má v projektu (a jedno v jaké fázi) nepoměrně více investic než takzvaný ' investor'. Pokud by začal výprodej, banky by musely přiznat, že ceny jejich portfolia jsou někde jinde, než tvrdí. To by pohnulo s jejich vlastní hodnotou a spustil by se řetězec spolu souvisejících důsledků s mimořádně zhoubnými účinky. To banky jen tak neudělají," říká Arnošt Hejduk, expert na marketing realitního trhu a ředitel společnosti Rooney & Bennett.