Na slevy moc nesázejte!
Ekonom, 13.01.2011
PROGNÓZA NA ROK 2011
Developeři i realitní makléři soudí, že ceny bytů jsou na dně. Někde však mohou ještě klesat. Předpovědi realitních odborníků naznačují, že rezidenční trh v Praze bude letos v lepší kondici než loni, kdy byty poznamenal velký propad cen. »V roce 2010 jsme zaznamenali historicky největší rozdíl mezi nabídkovou inzerovanou a realizovanou prodejní cenou, kde byl rozdíl až 25 procent,« říká generální ředitel Českomoravské realitní Petr Vosmík. Podle něho tento propad postihl byty rovnoměrně bez ohledu na jejich velikost. »Vzhledem k tomu, že neočekáváme nárůst poptávky, budeme svědky ještě dalšího poklesu. Rozhodně se však teprve blížíme k očekávanému cenovému dnu, jehož dosažení nelze přesně předpovědět,« dodává.
Jiného názoru je ovšem Miroslav Jonáš, spolumajitel realitní kanceláře M&M Reality. »V metropoli byly loni příčinou poklesu cen vysoce předražené nemovitosti, které v minulosti zlevňovaly velmi pomalu. V tuto chvíli se ceny ustálily na možném dnu,« soudí. »Pro další pokles už není důvod. Na začátku roku očekáváme v průměru naopak mírný nárůst cen - v horizontu několika, maximálně však pěti procent. Důvod je zřejmý: dochází k zmírnění velmi přísné úvěrové politiky bankovních domů a ke stabilizaci na trhu práce,« vysvětluje Miroslav Jonáš.
Dopad levnějších prací
Obecně developerské firmy kvůli krizi a stagnaci výrazně nezlevnily. Raději vyčkávaly i v situaci, kdy jim zákazníci utíkali do levnějších starších bytů. Důkazem je společnost Ekospol, která drží ceny nového bydlení již rok. »Zlevnili jsme pouze jedinkrát - v druhé polovině roku 2009, a to navíc pouze byty, jejichž stavba byla zahájena v době realitního boomu a tou dobou již byly dokončené,« uvádí Evžen Korec, ředitel společnosti Ekospol.
Nové projekty, které společnost letos zahajuje, již reflektují nové tržní podmínky. Jejich ceny byly stanoveny už v době recese, díky níž výrazně klesly ceny stavebních prací. Proto jsou tyto byty o deset až patnáct procent levnější než srovnatelné byty z období realitního boomu. »Prodej nových bytů se nedá vysloveně "naplánovat", ale pro rok 2011 počítáme s ještě rychleji rostoucí poptávkou a tomu jsme přizpůsobili také naše plány,« říká ředitel Ekospolu. »Začneme stavět okolo 700 bytů v nejméně pěti rezidenčních projektech. Dva z nich - Nové Měcholupy II a Panorama Kyje II - se již prodávají a jejich předprodanost před začátkem výstavby přesahuje 60 procent,« doplňuje Evžen Korec.
Společnost prodala v roce 2009 celkem 346 nových bytů, v loňském roce počet stoupl na 380 nových bytů. I proto by podle Evžena Korce chtěla v roce 2011 pokračovat v růstu a prodat v rozmezí 450 až 500 nových bytů. »Zákazníky dnes zajímá především konečná cena a počet pokojů. Jejich psychologické hranice by se daly charakterizovat částkami do 1,8 milionu korun včetně DPH za 1+kk, do 2,6 milionu korun včetně DPH za 2+kk a do 3,5 milionu korun za 3+kk,« domnívá se ředitel firmy Ekospol.
Některé už neklesnou
Nicméně ceny nových bytů jsou oproti starší zástavbě stále vysoké. Snižující se ceny starší zástavby (za rok 2010 v průměru o 20 procent) stále tlačí podle Petra Vosmíka developery do různých slev. Paneláky již přitom nejsou považovány za tak špatnou kategorii bydlení, jako tomu bylo dříve. Jejich modernizace a často i výborná poloha v zabydlených částech města se zaběhnutou infrastrukturou a dopravní obslužností jim dává silnější konkurenční pozici.
Zlevňovat budou muset dokončené byty z období boomu, které mnoho měsíců i několik let po kolaudaci zejí prázdnotou. V Praze je okolo 2500 takových bytů. »Nyní je v Praze velké množství dokončených a neprodaných bytů. Je zřejmé, že se zde stále nepotkala představa kupujících s představou prodávajícího. Další slevy u těchto bytů dle mého názoru na sebe nenechají dlouho čekat,« vysvětluje Jan Koubík z developerské společnosti Bemett.
»V případě ostatních nově stavěných projektů je však situace diametrálně odlišná,« uzavírá Koubík a jeho slova potvrzuje i Peter Višňovský, obchodní ředitel společnosti Lexxus. »Ti, kteří nezlevnili a drží ceny z období boomu, prodávají jen málo anebo vůbec. Pokud nejsou pod finančním tlakem, mají například vlastní kapitál, splacený úvěr, často s prodejem ani nespěchají,« poznamenává Višňovský.
Pro tyto developery však není z dlouhodobého hlediska zajímavé vlastnit prázdné byty, už jen například kvůli vysokým měsíčním nákladům. Je možné očekávat, že se přidají k většině, která již zlevnila. U některých projektů nastala výrazná cenová korekce (deset až 20 procent) a prodej bytů to zvýšilo na dostatečnou úroveň. Avšak jsou případy, kdy ani takové slevy nemusejí stačit, protože ceníky jsou až příliš vzdálené realitě.
Podle Petera Višňovského se tedy zájemci o koupi bytu dočkají výhodnějších cen i v hlavním městě. »Další pokles očekávám u projektů nad 65 tisíc za m2 se špatným dispozičním řešením nebo ne zcela atraktivní lokalitou,« dodává Martin Louda, ředitel developerské společnosti Sidi Czech Republic.
Pokles však podle něho bude individuální, luxusní projekty stále drží téměř původní ceny. »Zároveň věřím, že v druhé polovině tohoto roku dojde k lehkému nárůstu cen u nejnižšího segmentu, tedy u bytů pod hranicí 40 tisíc korun za m2, a současně u nejatraktivnějších nemovitostí,« konstatuje.
Nevyplatí se čekat
Společnost Central Group k plošným úpravám cen v roce 2010 příliš nepřistupovala. Kromě speciálních poukázek na kuchyňskou linku nebo nadstandardní klientské úpravy během dnů otevřených dveří nevyužívala žádné větší slevové akce. Letos sází na takzvané zaváděcí slevy. Ty jsou vždy časově omezené a platí pouze u nemovitostí zařazených nově do prodeje. Společnost v letošním roce zařadí do prodeje stovky nových bytů, domů a parcel. Bude se jednat o projekty ve velmi žádaných lokalitách v Praze 4, 5, 6 a 10. Zlevňovat je však nebude. Slevy se podle Central Group budou týkat hlavně starších bytů nebo novostaveb nižší kategorie, které čelí velké konkurenci.
Podobné stanovisko má i Ilona Mančíková, obchodní ředitelka FIM Group. »Naše filozofie a náš produkt je odlišný, proto ani pro letošní rok nepočítáme s poskytováním slev. Pro příklad - minulý rok jsme začali s prodejem rezidenčního projektu Palác Dlouhá, kde už máme prodáno 20 procent bytů, přičemž samotná rekonstrukce začala jen před pár měsíci,« říká. »Na přelom jara a léta chystáme zahájení prodeje šesti exkluzivních bytů na Malé Straně a dále jedenácti bytů v projektu v Soukenické ulici. Už teď je o tyto byty zájem, ke slevám není důvod,« poznamenává.
Místo slev výhody
Naopak k originálnímu zvýhodnění přistoupil developer u bytového projektu Na Roháči v Jesenici u Prahy. Nabízí dva roky bydlení zdarma, tedy úhradu všech poplatků spojených s bydlením (vytápění, ohřev TUV, fond oprav atd.). »Naše byty jsou od počátku koncipovány jako nejlevnější v Praze a okolí, proto už nemáme prostor na snižování cen. Volíme tedy jiné řešení,« dodává Jan Koubík ze společnosti Bemett.
Zákazníci jsou podle něho na slevy zvyklí, a proto vyžadují bonus i u nejlevnějších bytů v Brně, které vznikají v městské části Slatina. Zde pro ně developer připravil parkovací stání zdarma při včasné rezervaci. Zákazník tak může ušetřit až 50 tisíc korun.
Pozor, změna DPH!
Rok 2011 bude ovlivněn i chystanou změnou DPH, která by se měla promítnout do cen novostaveb již v lednu 2012. Developeři soudí, že klienti, kteří uvažují o novém bydlení, se budou snažit pořídit si byt nebo dům ještě za stávajících cenových podmínek. »Předpokládáme, že před samotným zvýšením DPH se poptávka po novém bydlení výrazně zvýší. Poté však dojde pravděpodobně k stagnaci,« tvrdí Jiří Vajner, obchodní ředitel společnosti Central Group.
Dalším významným faktorem pro vývoj letošních cen bude zvýšená nabídka bytů z nucených prodejů. »V roce 2011 ovlivní trh s byty nárůst nabídky bytů z nesplácených hypoték, jejichž prodejní cena se stanovuje od dvou třetin jejich odhadní ceny,« říká Petr Vosmík z Českomoravské realitní.
Trh ovlivní i jiné faktory. »Do lepších bytů se letos podle mého názoru budou stěhovat lidé, kteří nakoupili byty v období boomu,« soudí Martin Louda ze Sidi Czech Republic. »Hodně bytů bylo totiž pořizováno pod vlivem jisté módy, obecného trendu, bez větší úvahy nad potřebami majitele (potenciální přírůstky v rodině, špatná dopravní dostupnost, nekvalitní stavební provedení, kdy kvalita mnohdy pokulhávala za kvantitou),« vysvětluje. »Dnes jsou lidé zkušenější, poučenější a na realitním trhu se lépe orientují,« dodává.
20 procent
Takový byl průměrný pokles cen bytů ve starší zástavbě.