Po skončení výjimky, od ledna 2008, přejdou v Česku stavební práce do standardní sazby DPH. Na přibližně 70-80 % nové výstavby vsak bude možné použít výjimku, která se nachází v definici sociálního bydlení. Jde o velmi závažnou skutečnost, a proto jsme se obrátili s následujícími otázkami jednak na ministra Ministerstva pro místní rozvoj ČR, Mgr. Radka Martínka, tak i na představitele developera, generálního ředitele Ekospol, a.s., RNDr. Evžena Korce, CSc.

Jak se stavíte k tomuto řešení?

Radko Martínek:
„Vláda tuto problematiku projednala dne 15. února 2006 a přijata usnesení č. 170, v němž uložila ministru financí, ve spolupráci s ministrem pro místní rozvoj a místopředsedou vlády a ministrem práce a sociálních věcí, vypracovat do 30. srpna 2006 návrh definice „sociálního bydlení". Do 30. listopadu 2006 pak vláda uložila předložit návrh zákona, kterým se mění zákon č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty, ve znění pozdějších předpisů, jenž by umožnil aplikovat sníženou sazbu na tzv. sociální bydlení v širším kontextu a s využitím informací o situaci v jiných členských zemích Evropské unie.

Vláda o vymezení pojmu „sociálního bydlení" jednala na základě podkladů, které společně připravily pro vládu Ministerstvo pro místní rozvoj a Ministerstvo financí. Doplňující Směrnice č. 92/77/EHS ze dne 19. října 1992, která obsahuje výčet plnění, na něž lze uplatnit sníženou sazbu DPH, pod bodem č. 9 přílohy I-I Šesté směrnice uvádí, že sníženou sazbu je možno uplatnit u „dodání, výstavby, renovace a úprav bydlení poskytovaného v rámci sociální politiky" (supply, construction, renovation and alteration of housing provided as part of a social policy). Toto tzv. „sociální bydlení" nemá společnou definici vztahujíc se na celý region EU. Česká republika v současnosti tuto možnost uplatňuje v oblasti staveb pro sociální bydlení, kterými se rozumí domovy důchodců, dětské domovy, ústavy sociální péče apod., určené pro ubytování oprávněných osob.

V současné době využívá Česká republika uplatnění snížené sazby daně z přidané hodnoty v oblasti bydlení v případě výstavby, oprav, rekonstrukcí, modernizací a převodu veškerého bytového fondu, bez ohledu na typ investora nebo funkční zacílení bytového fondu. Tato možnost vyplývá z přístupové smlouvy a platí do konce roku 2007. Všechny možnosti využití snížené sazby DPH jsou obsaženy v zákoně č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty, ve znění pozdějších předpisů.

Z úkolů, které vláda uložila svým členům, tedy vyplývá, že jmenované resorty připraví a do konce srpna předloží návrh definice. Budou na tom spolupracovat a Ministerstvo pro místní rozvoj ČR navrhne, aby podklady pro jednání připravil i Český statistický úřad, který již má shromážděna data o bytové výstavbě a jejích, cenových i velikostních, parametrech. Ty budou jistě vzaty do úvahy při navrhování parametrů - např. podlahové plochy bytů."

Evžen Korec
Udržení snížené sazby DPH po 1. L 2008 u tzv. sociálních bytů představuje pouze náhradní řešení, které se zvažuje poté, co se České republice nepodařilo prosadit pří jednání s Evropskou unií prodloužení výjimky na plošné uplatňování snížené sazby DPH u bydlení. Dohodnutí prodloužení této výjimky minimálně o 5 let bylo jediným systémovým řešením. Očekával bych, že vláda otevřeně řekne, v čem spořívaly hlavní důvody toho, že Evropská unie tuto výjimku neprodloužila a hlavně jaké jsou další možností o této plošné výjimce dále jednat. Náhradní řešení spočívající v možnosti udržení snížené sazby DPH alespoň u některých bytů a rodinných domů je „trikem" umožňující řešení v nouzi. Vzhledem k tomu, že developerské projekty jsou připravovány s minimálním předstihem 2 let, je mimořádně nepříjemné, že dochází ke znejistění podmínek pro plánování těchto projektů. Byly sice navrženy podmínky pro sociální byty (výměra do 90m2) a rodinné domy (výměra do 150 m2), ale vůbec není jisté, zda tento návrh bude v příslušných budoucích novelách zákonů schválen. Tento fakt zásadním způsobem komplikuje developerským firmám plánování budoucích projektů. Vzhledem k tomu, že jediný byt větších rozměrů než bude schválen jako sociální, navýší DPH o 14 % u všech bytů v celém bytovém areálu, budou veškeré developerské firmy plánovat tak, aby se tomuto riziku vyhnuly. Vlastní schválení velikostí sociálního bytu a rodinného domu bude mimořádně významné vzhledem k tomu, že určí maximální limit rozhodující většiny bytů a rodinných domů, která se bude stavět. Větší byty nebo rodinné domy budou v zásadní konkurenční nevýhodě, vzhledem k tomu, že budou o 14% dražší.

Jaký bude mít toto řešení vliv na probíhající bytovou výstavbu?

Radko Martínek
„Dnes probíhající bytová výstavba bude patrně dokončena do konce roku 2007, protože v současné době se staví rychle - dlouho rozestavěná stavba se investorovi značně prodraží. V budoucnu zahájené stavby budou investorem připraveny, kromě jiného, patrně také v závislosti na konkrétních parametrech, které vymezí zákon o dani z přidané hodnoty a další daňové ii jiné zákony. V zásadě však bytová výstavba - jako investice - probíhá podle buď osobních či firemních preferencí, výsledků marketingu a zejména finančních možností stavebníka - ať již je jím fyzická osoba nebo developer „strefující" se do určitého tržního segmentu. Vstupní parametry, včetně daňových, jsou jen jednou stranou mince", a to na straně nabídky. Konečná realizovaná cena - prodejnost produktu na trhu -je pak výslednicí „průniku" poptávky s nabídkou. A ty se v čase trvale proměňují.

Ceny bytů jsou tudíž ovlivněny především koupěschopnou poptávkou v dané lokalitě. Té se obvykle přizpůsobuje developer se svými projekty a na ni dlí - buď úspěšně s vysokým ziskem nebo naopak, v krajním případě i se ztrátou – tak, jako v jiném podnikání."

Evžen Korec
Určení velikosti sociálního bytu a rodinného domu bude mít zcela zásadní vliv na plánované projekty. Velikost vymezená pojmem „sociální" bude totiž velikostí maximální. Byty nebo rodinné domy o velikostí větší než bude odpovídat kategorii „sociální" budou o 14 % dražší a budou se stavět jen minimálně. Pokud se velikost sociálního bytu stanoví' příliš malá, povede to k tomu, že se rozvíjející trend postupného zvyšování zájmu o větší byty zcela zastaví.

Jak bude vypadat situace a vývoj cen bytů, které do definice sociálního bydlení nespadnou?

Radko Martínek
„Znovu zdůrazňuji, že cena se tvoří na trhu a nemusí sledovat náklady. Pokud nabízející své zboží výrazně zdraží, klesne po něm poptávka - v případě bytů by třeba některé byty developer vůbec neprodal. Sociální bydlení je obvykle chápáno jako bydlení pro tu cílovou skupinu, která není schopna „obstát na volném trhu". Ten, kdo je schopen financovat plně své bydlení, se pak orientuje podle nabídky na trhu a podle ceny. Pokud nabízená cena neodpovídá nabízené kvalitě a poptávající má možnost „koupit jinde", tak zůstane produkt neprodán - a nebo sníží cenu. A tak tomu je a bude i s byty - bez ohledu na to, do kterého tržního segmentu taková nabídka míří."

Evžen Korec
Byty, které do definice sociálního bydlení nespadnou, zdraží' skokem o 10 -14 % a budou velmi obtížně prodejné. Velmi podstatný je navíc fakt, že jediný větší byt v celém velkém projektu o několika stech bytech by automaticky zvedl cenu všech bytů. Je zcela zřejmé že takové situaci se budou chtít všichni developeři vyhnout,a proto se větší byty budou stavět jen ojediněle.

Může zvýšené DPH znamenat konec menších developerských společností?

Radko Martínek
„Každé podnikání je rizikovou aktivitou, kde míra rizika je závislá na mnoha faktorech, Nedomnívám se, že samotná změna jedné z mnoha daní- navíc očekávaná předem - bude důvodem krachu některých firem. Nedošlo k tomu ani na Slovensku, kde se sazba zvýšila na jednotnou úroveň (Slovensko nemá sníženou sazbu DPH, jelikož má sazbu jen jednu)."

Evžen Korec
Malé developerské firmy se budou muset rizikům vyplývajících ze zvýšení DPH vyhnout tím, že budou stavět jen byty, které budou odpovídat kategorii sociální. Krachy menších developerských firem bude spíše působit neúměrně vysoká cena práce v ČR, daná neúměrně vysokými odvody do sociálního a zdravotního pojištění (dohromady 35 %). Odvody na sociální a zdravotní pojištění ve výši 35 % z hrubé mzdy navíc nejsou u zaměstnanců vůbec omezeny, což zásadním způsobem znevýhodňuje zaměstnance s vyššími příjmy, vzhledem k tomu, že státem vyplácené sociální a zdravotní dávky jsou od určité výše mzdy stejné.

Zpět na Ekospol v mediich