Klesající poptávka může snížit ceny pozemků
Czech Business Weekly 17. 11. 2008
Autor: Sanja Kuprešak
Překlad: Ekospol a. s.
Článek v originálním znění najdete na:
Ceny pozemků v Praze neustále rostou. Nicméně lidé z oboru zastávají názor, že v současné ekonomické situaci není další růst udržitelný a některé ceny dokonce klesají. Nadcházející úprava zákona, která má cizincům usnadnit koupi rezidenční nemovitosti nemusí pomoci klesající poptávce, jak míní experti.
Jaromír Smetana, předseda představenstva konzultační společnosti DTZ Czech Republic, řekl CBW, že ceny pozemků reflektují obecnou ekonomickou situaci a developeři kalkulují cenu pozemků ze vstupních čísel, předpovídajíc všechny náklady a rozumný profit. Proto, pokud klesne poptávka po koncovém produktu, cena pozemku se bude snižovat.
Silná česká koruna ovlivňuje komerční developery, protože jejich příjmy jsou obvykle v eurech, přičemž stavební náklady jsou v korunách. „Až do doby, kdy začaly být úvěry méně dostupné, přinášela vysoká poptávka po investičních produktech více než zdravý zisk. To ovšem skončilo. V kombinaci s problémy při schvalování úvěrů lze předpokládat, že spekulativní development zpomalí“ řekl Smetana. Tento rok se ceny stavebních pozemků v Praze pohybují mezi 3.000 Kč až 12.000 Kč za metr čtvereční.
Někteří nemovitostní experti tvrdí, že už teď lze zaznamenat pád cen. Evžen Korec, předseda představenstva a generální ředitel developerské firmy Ekospol uvedl, že informace o vzrůstající ceně pozemků není tak docela správná. „ Ceny pozemků jdou výrazně dolů. Ale souhlasím, že po jistou dobu tomu bylo skutečně tak, že stoupaly, pak se ale rychle přizpůsobily cenám bytů. Vždycky je to tak, křivka ceny pozemků kopíruje křivku cen bytů. Jen s malým zpožděním“ řekl.
Ostatní souhlasí a navíc poukazují na ekonomické tlaky ovlivňující realitní sektor. Andrew Peirson, vedoucí oddělení kancelářských projektů v konzultantské firmě King Sturge, uvedl, že v minulosti nebyly ceny pozemků problém ačkoli jsme byli svědky výrazného růstu cen. Proto si mohli developeři dovolit zaplatit pozemek a tak či tak skončit se slušnou návratností investic. „Dnes jsme svědky období nejistoty na všech frontách a míra hodnoty pozemků už je prostě neudržitelná. V momentě, kdy je hlavním problémem financování nemůže cena pozemků dále růst, pokud má mít development budoucnosti vůbec nějaký smysl. Už teď vidíme pád cen pozemků a ten by měl pokračovat“ uvedl dále Peirson.
Jak tvrdí František Hanečák, výkonný ředitel realitní agentury Hanex Group, každý patnáctiprocentní nárůst ceny pozenků se objeví ve finální ceně a zpětně eliminuje cca 5 procent potenciálních kupujících. „Jen slabá nabídka může zvýšit ceny pozemků. Pokud má investor na pozemku svůj projekt, náklady jsou vysoké, pak každá neprodaná bytová jednotka ubírá na profitu. Proto, aby se minimalizovaly ztráty, cena bytových jednotek musí jít dolů. V minulosti jsme měli spoustu zákazníků ze západu. Silná česká koruna v kombinaci se slabou měnou spousty zemí nás o tyto zákazníky připravila“ dodal Hanečák.
Cizinci budou již brzy moci nakupovat nemovitosti
Již brzy bude cizincům legislativně umožněno kupovat některé typy pozemků, ale tato změna ve skutečnosti pouze redukuje byrokracii, jak tvrdí experti. Vláda schválila dodatek k devizovému zákonu předložený Ministerstvem financí (MFČR), který by umožnil cizincům kupovat nemovitosti k bydlení v České republice od května příštího roku. Radek Ležatka z tiskového odboru MFČR uvedl pro Czech Business Weekly, že důvodem k dodatku je, že České republice končí pětiletá výjimka od Evropské unie.
„Znamená to, že od května 2009 budou moci všichni cizinci nakupovat nemovitosti v ČR, s výjimkou zemědělských pozemků a lesní půdy. Znamená to, že nebude žádné omezení, každý bude mít stejné podmínky, jako český občan“ vysvětlil Ležatka. Cizinci budou moci nakupovat zemědělskou a lesní půdu až v květnu 2011, kdy skončí sedmiletá výjimka od EU.
Smetana z DTZ k tomu uvedl, že kvůli světové ekonomické krizi to bude mít stěží nějaký dopad na rezidenční trh. Peirson z King Sturge řekl, že si nemyslí, že by současná zákonná úprava nějak zvlášť znemožňovala cizincům nákup nemovitostí, protože se dá obejít založením firmy a nákupem nemovitostí přes ni. „Byla to ale zbytečná byrokracie a je čas na změnu“ dodal.
Poptávka po bytech stoupá
Zpráva DTZ ukazuje, že poptávka po rezidenčních nemovitostech v posledních letech stoupala velkou rychlostí, což mělo za následek silný nárůst cen. V roce 2007 ceny bydlení v Praze stouply v průměru o 15 procent, v některých městských částech dokonce o 30 procent. Lze předpokládat, že růst cen bude pokračovat i v roce 2008 i když v relativně pomalém tempu. Realitní makléři předpokládají pokračující poptávku po menších startovních bytech a také výstavbu rodinných domů obecně. Očekává se, že poptávka po větších luxusních bytech zůstane silná, zvláště pak v centru. Předpokládá se, že poptávka po vlastním bydlení bude obzvláště silná v těch regionech, kde je rozdíl mezi průměrnou měsíční splátkou hypotéky a nájmem nízký. To je případ Ústí nad Labem, Ostravy nebo Českých Budějovic. V Praze se předpokládá, že nájemní bydlení bude sílit, protože je tu průměrná měsíční splátka hypotéky asi dvakrát větší, než nájemné.
„Zatímco je jasné, že trh zpomaluje, stále bych netvrdil, že mají developeři problém s prodejem bytů“ řekl Peirson. „Trh je stále aktivní a nové projekty se prodávají dobře. Dobré projekty budou pokračovat a budou se vždycky dobře prodávat, pokud jsou dobře naceněny. Nicméně ceny nerostou do té míry, do jaké rostou ceny pozemků a tento rozdíl se musí smýt jestli má být development životaschopný“ dodal.
Zatímco ceny pozemků v Praze rostou, ceny bytů začínají stagnovat, někde dokonce padat. „Na současném trhu již teď vidíme změny cen, zvláště pak v některých panelových domech“ řekl Peirson.
Skalický z RSCS nicméně řekl, že ceny panelákových bytů byly a v mnoha případech stále jsou velmi vysoké. „Nemyslím si, že by došlo k nějakému výraznému pádu cen. Je to paradox. V době, kdy cena stavebních prací na nových projektech jde dolů, starší byty si drží svou cenu, nebo dokonce zdražují“ řekl Skalický.
Lidé, kteří se chystají ke koupi bytu jsou v současné době v nevýhodě, nejen ve smyslu vysokých úrokových sazeb, ale i relativně vysokou mírou záruk požadovaných věřitelem. Ty mohou být vysoké až do 25 procent, což znevýhodní především ty, kteří si byt kupují poprvé.
Stavebnictví roste
Cena stavebních prací v Česku roste každým rokem o 8 – 10 procent. „Rostoucí ceny stavebních prací logicky vedly ke zdražování bytů. Ale domnívám se, že i tomu je nyní konec“ řekl Korec.
Jak tvrdí Skalický, ceny některých projektů vykazují stagnaci, což je důsledek toho, že developeři se snaží optimalizovat svůj cash flow. „Nemá to co dělat se snižováním cen v Česku. Stejně tak to nedávám do souvislosti se současnými cenami prací a materiálu. Stavebních prací neubude. Opak je pravděpodobnější, i když cena stavebních prací je stále pod evropskou úrovní. Praze skutečně chybí kvalitní budovy ve smyslu technickém i architektonickém. A nevidím žádný rozdíl mezi kancelářskými, komerčními a rezidenčními projekty“ dodal Skalický.
Prognózy do budoucna
Nemovitostní sektor stále přitahuje nové hráče, ale někteří lidé z branže tvrdí, že nově příchozím do byznysu mohou v současné situaci nastat těžké časy. Century 21
Real Estate, franšízor největší světové realitní organizace se chystá vstoupit na český trh a plánuje učinit oficiální oznámení 18. listopadu. Century 21 má 9000 kanceláří v 65 zemích a zaměstnává 165000 makléřů. „Pokud vezmu v úvahu současnou situaci na českém trhu, nemyslím si, že je zde ještě místo pro další realitní kancelář. A to ani nezmiňuji fakt, že většina velkých developerů si své byty prodává sama a nevyužívá přitom služeb realitních agentur“ řekl Evžen Korec.
Smetana předpovídá, že všechny sektory realitního trhu zpomalí, ale ne tak dramaticky jako např. ve Velké Británii. Proto budou pro jejich byznys důležité především ty typy podnikání, které zajišťují stabilní cash flow, jako je např. oceňování nemovitostí, správa nemovitostí apod., které jsou v protikladu k transakčnímu byznysu.
Peirson říká, že developeři a investoři čelí dalšímu roku nejistoty. „Financování nových projektů a nákupu rezidenčních a komerčních projektů bude stále velmi složité. Nicméně stále panuje optimistická představa, že trh žije a že v první polovině roku 2009 budeme svědky zvýšení investičních aktivit. Bude méně developmentu, což ale jenom může zvýšit poptávku“ dodal Peirson.
Hanečák uvedl, že on sám již zažil několik výkyvů na realitním trhu a že když dojde ke zpomalení, je na trhu vždycky o něco větší vůle k vyjednávání o podmínkách pro všechny zainteresované strany, které mají zájem na „win- win“ výsledku. Když trh zpomalí, klienti se budou poohlížet po realitních makléřích. Kvalita jejich služeb se bude měnit v závislosti na vývoji trhu.“
Lidé, kteří budou zkoušet spekulovat s pozemky v nejbližší době mohou být překvapeni. „Předpokládám, že nákup realit bude stále, z dlouhodobé perspektivy, ziskový. Pouze pomyslné spekulantské žně jsou už u konce“ shrnuje Skalický.