E15, 04.04.2011

Ekospol ztrácí monopol na informace o trhu pražských novostaveb

Evžen Korec je nejcitovanějším představitelem rezidenční developerské obce. Valnou měrou této své mediální oblíbenosti dosahuje tím, že svá úderná prohlášení opírá o statistiky, na což novináři milující čísla slyší. Podezírat šéfa čtvrté největší firmy podnikající s byty, že nechává své analytiky pracně sjíždět weby konkurence a vytvářet statistiky, aby se mohl blýsknout v novinách, by ale byla hloupost. Majitel Ekospolu jen umně využívá nedostatku oficiálních dat o trhu pražských novostaveb a sbírá body tam, kde ho to nic nestojí. Čísla, která publikuje, stejně potřebuje pro své podnikání. V poslední době mu ale vyrůstá konkurence. Statistiky vypouštějí do éteru další aktéři rezidenčního trhu v metropoli.

S analýzami se roztrhl pytel
Ekospol začal své výstupy medializovat před pěti lety. Dnes je pravidelně zveřejňuje každé čtvrtletí. Donedávna podrobná statistická data z pražského trhu s novostavbami nikdo jiný neprezentoval. Až v posledních třech měsících se s analýzami "roztrhl pytel". "Otázkou je, do jaké míry se za rostoucím počtem zveřejňovaných statistik skrývá snaha společností být vidět a do jaké míry jde o skutečně seriózní analytickou práci. To ukáže čas," reaguje Evžen Korec. Před koncem února si například společnost Finep (třetí největší rezidenční developer - pozn. red.) udělala průzkum a rozeslala tiskovou zprávu, že hotových bytů je sice dost, ale ne těch v cenách do padesáti tisíc korun za metr čtvereční.

Konkurence ovšem vyrůstá Ekospolu především ve společnosti Trigema. Také tato společnost si vytváří vlastní statistiky už řadu let. Na veřejnost s nimi vyrukovala až před koncem loňského roku, kdy avizovala, že analýzy a jejich zveřejňování budou mít jistou "štábní kulturu". Reporty plánuje firma vydávat každý druhý pátek v měsíci. Dva velmi podrobné statistické výstupy už firma publikovala na svém blogu. Statistiky občas zveřejní také společnosti, které se sběrem dat, konzultacemi a poradenstvím živí. O dění na trhu nepravidelně informuje realitní a poradenská kancelář Lexxus, která se zaměřuje na prodej developerských projektů a na poradenství s jejich přípravou. Každý rok předkládá report také poradenská společnost King Sturge, jež údaje sbírá od roku 2005, kdy v české pobočce firmy vzniklo rezidenční oddělení. Trh s novými bytovými projekty v hlavním městě začala společnost detailněji sledovat na začátku loňského roku na základě poptávky klientů.

Konec statistického monopolu
Ekospol mapuje všechny developerské projekty v katastrálním území hlavního města Prahy s 50 a více byty. Nezaměřuje se na projekty v regionech Praha-východ a Praha-západ, které nepovažuje za svou konkurenci. Média se z výstupů firmy dozvědí, jak to vypadá s byty prodanými, nabízenými i připravovanými či dokončenými neprodanými byty. Firma sděluje i prodeje jednotlivých developerů a jejich podíly na trhu, cenové úrovně nebo vývoje prodejnosti jednotlivých projektů.

"Výstupy z našeho monitoringu konkurence, které prezentujeme v médiích, jsou jen pomyslnou "špičkou ledovce". Pro interní potřeby zpracováváme mnohem více dat. Zkoumáme například formy financování a splátkové kalendáře, které používá konkurence. V důsledku všech těchto analýz pak získáváme jasný benchmark toho, čeho musíme dosáhnout, aby naše nabídka byla pro kupující objektivně nejvýhodnější," vysvětluje motivaci Korec.

Trigema se ve svých analýzách na rozdíl od Ekospolu zabývá i projekty do 50 jednotek, v nichž se nachází 22 procent bytů pražského trhu. Z velmi podrobných reportů firmy se zvídavý čtenář dozví, kolik bytů se v kterém týdnu prodalo, jak se vyvíjejí ceny, v jakém cenovém rozpětí se právě prodává kolik bytů a s kolika pokoji, ale i jak se mění cena bytu v závislosti na jeho stáří či kolik mají aktuálně developeři utopených peněz v hotových neprodaných bytech. "Snažíme se rozvést výsledky do co největšího počtu ukazatelů a parametrů tak, aby byl pohled na trh co nejkomplexnější. Samozřejmě velká množina dat je veřejně nepublikovatelná a je využívána výhradně naší společností jako jeden z významných zdrojů pro strategické rozhodování," podotýká specialista marketingu společnosti Trigema Michal Netolický.

Oba developeři vycházejí z veřejně dostupných informací, využívají především internetových stránek developerských projektů a jejich ceníky, média, realitní inzertní servery nebo databázi EIA. Nevýhodou těchto zdrojů je, že se v nich nepromítnou reálné ceny. Pokud se byt prodá za jinou cenu než ceníkovou, ve statistikách Ekospolu ani Trigemy se to neprojeví.

ČSÚ není on-line
Ekospol začal monitorovat konkurenci před deseti lety, když se přeorientoval z developera stavebních parcel na investora velkých bytových areálů. V té době potřeboval detailnější informace z trhu pro strategická rozhodnutí. Zjistil ovšem, že data, jako například kolik je na trhu bytů a za kolik se aktuálně prodávají, nikdo nemá. Začal si tedy kompletní analýzy trhu vytvářet "in-house".

Český statistický úřad zveřejňuje potřebné údaje se zpožděním, které je pro developera zásadní. Například prodané byty ČSÚ monitoruje až v momentě zapsání vlastníků do katastru nemovitostí, tedy v době, kdy byty již dávno stojí. "To ale není čas reálného prodeje bytů. Zhruba 70 procent všech nových bytů se prodá daleko dříve - v době probíhající výstavby, či dokonce ještě před jejím započetím. A tato data ČSÚ vůbec nezpracovává. My monitorujeme jako prodej bytu okamžik, kdy jej developer stáhne z nabídky," vysvětluje Korec.

Z údajů statistického úřadu také nedokáže odhadnout velikost trhu novostaveb. V reálném čase jsou pro developery využitelné jen statistiky o zahájených a dokončených bytech, počtu vydaných stavebních povolení a podobně. "Data ČSÚ jsou nejlepší nástroj pro kontrolu námi zjišťovaných údajů a vytvářených analýz. Bohužel nejsou dostačující, protože ČSÚ pracuje s daty dostupnými z registrů státní správy (katastr nemovitostí a podobně), kde se shromažďují informace s určitým zpožděním. V dnešní rychlé době potřebujeme aktuální téměř on-line data a to ČSÚ zatím neumí," potvrzuje Netolický.

Žádný pool asi nebude
Na březnové tiskové konferenci si Dušan Kunovský, šéf největší tuzemské developerské firmy Central Group, postěžoval, že na trhu chybí relevantní ověřitelné informace a bylo by dobré vytvořit jakousi centrální databázi. Spravovat by ji měla nějaká nezávislá instituce (například vysoká škola nebo Sociologický ústav ČR) či nově vzniklá asociace - například Asociace nového bydlení, navrhuje Kunovský. Developeři by vždy jednou za pololetí nahlásili, kolik prodali nemovitostí, kolik zahájili a dokončili staveb a kolik bytů v jakých lokalitách a za kolik mají v nabídce. Zdá se ale, že Kunovský u kolegů, kteří jsou na poli statistik kovaní, narazí.

"Data používáme pro vlastní strategická rozhodování, myšlenka na spolupráci s konkurencí při jejich tvorbě je bezpředmětná. Údaje o prodejích konkurenčních developerů si raději zjistíme sami. Pokud bychom je přebírali přímo od nich, pravděpodobně bychom je dostali dosti zkreslená. Stačí se podívat na výroky některých developerů v médiích o jejich vlastních prodejích, kdy si data v meziročním srovnání běžně protiřečí, případně jsou zaokrouhlována na padesátky či stovky bytů," argumentuje Evžen Korec. A navíc, proč by se dobrovolně vzdával zažité součásti marketingu firmy? K myšlence je skeptický i Jiří Pácal, ředitel Central Europe Holdingu a člen správní rady Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí. "Není zde žádný subjekt, který by mohl získávat ve statisticky významném rozsahu údaje z uskutečněných obchodů.

Navíc ten, kdo si pracně vytváří vlastní přehledy, které by mohly odrážet skutečný trh, taková čísla zveřejňovat nebude. Poměrně dobrou databázi mohou vytvořit hypoteční banky a stavební spořitelny," říká. Vznik databáze zrealizovaných prodejů a pronájmů by nicméně uvítal, musela by ji ale zřejmě provázet legislativní podpora.

Zpět na Ekospol v mediich