V posledních týdnech jsme svědky prakticky v každém deníku velkých titulků:

Ceny porostou, kupte si byt! Poslední chvíle na nákup levných bytů. Hypotéky zdraží, kdo včas nekoupí, prohloupí!

Je tomu ale opravdu tak? V podstatě se dá říci, že ano. Možná s malým: ale…

Ti, kteří si před třemi až pěti lety koupili nové bydlení, dnes z oken svých bytů jásají. Aby ne, kdyby byt kupovali dnes, stál by je možná až dvojnásobek. Průměrné ceny se ještě před dvěma lety pohybovaly kolem 25.000,- Kč/m2. Tak toho už je opravdu konec. Ceny pod 40.000,-- Kč/m2 v nových  developerských projektech prakticky nenajdete.

Nicméně trh stále roste, byty se prodávají o stošest, a to přesto, že ceny jdou nahoru. Nebo možná právě proto. Je to taková jednoduchá školní rovnice. Zdražují vstupy, protože na trhu je velká poptávka. Lidé chtějí kupovat byty a tedy rostou ceny stavebního materiálu i stavebních prací, rostou ceny pozemků, kterých ubývá. K tomu nárůst DPH. A tak lidé kupují v obavě z růstu cen. A dělají dobře. Není totiž jediný důvod se domnívat, že tomu bude v nejbližších letech jinak, byť zhodnocení investice již třeba nebude na jásání, ale jen na pousmání.

Ostatně posuďte sami:

 

Důvodem zvyšování cen nemovitostí je také přibližování se cenové úrovni ostatních zemí Evropské unie. Nejrychleji rozvíjejícím trhem ve střední Evropě je polský trh a na něm samozřejmě Varšava. Tak například průměrná doba pro individuální prodej bytu klesla v roce 2006 na dva týdny. Pozemky ve Varšavě jsou velmi drahé díky jejich malému počtu uvolněnému  ke stavbě. Průměrná cena bytu se pohybuje podobně jako v Praze mezi 32 – 42 tis. Kč/m2. Specifikum Varšavy je skutečnost, že v ní žije pouze 5% obyvatel, přitom evropský průměr se pohybuje mezi 10 -15%. Však díky dříve silnému agrárnímu polskému venkovu dnes stále více obyvatel hledá příležitosti v hlavním městě, které se tak stalo jedním z nejrychleji se rozvíjejících v celé EU. Lze proto očekávat, že Varšavu čeká v nejbližším desetiletí boom, jehož součástí bude i razantní nárůst cen nemovitostí.

 

Takový růst sice nečeká Bratislavu, což vyplývá z mnohem menšího trhu i velikosti města a jeho absorpčních kapacit. Nicméně Bratislava v současnosti prožívá na slovenské poměry relativně velký nárůst. A to jednak uvolněním trhu, který dlouhá léta stagnoval, nízkou cenou pozemků, poměrně nekonkurenčním prostředím, a také jednotným DPH. Stejně tak specifikum panelových sídlišť (Petržalka je největším sídlištěm ve střední Evropě) přináší snahu části obyvatel přestěhovat se do nového bydlení. Svoji roli sehrává i silná regionální diferenciace Slovenska, kdy jsou západní regiony mnohem rozvinutější než regiony východní. Na východním a středním Slovensku je téměř životním stylem mladší generace odejít za prací do Anglie, Čech nebo také do Bratislavy. Tento příliv obyvatel má samozřejmě výrazný vliv na ceny tržních nájmů a ten zase na rostoucí poptávku po novém bydlení. Průměrná cena bytu v Bratislavě činí v současnosti cca 50.000,-- Sk/m2, což je přibližně 40 tis. Kč/m2.

 

V Mnichově trh spíše stagnuje, cena se zde pohybuje nad 2.000 Euro/m2, luxusní byt se v bavorské metropoli nicméně klidně vyšplhá až na 4,5 tis. Euro/m2. Situace v Mnichově je poznamenána dlouholetým kontinuálním vývojem, ve kterém chyběly zásadní otřesy typu komunistického znárodňování a následné restituce. Trh s nemovitostmi v Mnichově lze považovat za stabilní bez předpokladu razantního růstu nebo poklesu.

Samozřejmě u nás nemáme takové mzdy, avšak vývoj střední Evropy znamená přibližování se k EU nejen ve mzdách, ale i cenách nemovitostí a chování trhu. Vývoj v EU obecně znamená nárůst v trhu nemovitostí, my půjdeme pravděpodobně stejnou cestou.

  

 

V České republice lze pořídit nejlevnější hypotéku v Evropské unii. Kombinace rostoucích reálných mezd a nejlevnějších hypoték prostě nemůže dlouhodobě přinést nic jiného než růst trhu nemovitostí. Je to logický odraz ekonomického růstu a kupní síly obyvatelstva. Hypoteční banka očekává letos čtyřicetiprocentní růst trhu. Na příští rok odhaduje růst deset procent. Přeci jen se negativně projeví zdražení nové výstavby, silné sedmdesáté ročníky pomalu vystřílí svůj prach. Navíc se očekává zvyšování sazeb centrální banky, které následně přinese i další zdražování hypoték. Růst se tedy očekává nižší, pořád se však jedná o plusová znaménka. Ačkoliv úrokové sazby v hypotečních úvěrech rostou a doba extrémně levných hypoték je pryč, ekonomice se daří a jasným signálem je i trh s nemovitostmi.

Téma budoucí ceny pronájmů je snad na samostatný článek. Mírný pokles cen nájmů asi opravdu lze očekávat. Avšak koupě bytu jako investice do budoucnosti s tím, že takový byt bude pronajat, je typicky ekonomickým aktivem (na rozdíl od situace, kdy v bytě bydlím),

a to i v případě, že pronájem nezaplatí celou částku hypoteční splátky.

Koupit byt, abych ho za pár let prodal, zůstane pro nejbližších několik let stále výhodné, byť už nikoliv tak, jako dnešní prodej bytu, který jsem si pořídil před pěti lety. I v této oblasti se trh poměrně rychle vyvíjí. Investování do koupi nových bytů se stává pomalu fenoménem dnešní doby. Zajímavé je, že trh takto pravděpodobně reaguje na stále sílící poptávku po „rozumných“ nájmech. Například jako alternativa pro vysokoškoláky oproti nekvalitním kolejím, alternativa po skončení studií či zájem o nájmy ze strany slovenských sousedů.Tyto okolnosti spolu s poměrně silným růstem cen bytů a nízkými úrokovými sazbami znemožňujícími rozumně zhodnotit finance v bankách vytvářejí takřka učebnicový příklad růstu trhu s byty. Trh byl razantně nastartován nízkými sazbami hypoték a teď je živen poptávkou. Ta je tlačena dopředu zvyšující se životní úrovní, která se pro změnu zvyšuje díky rostoucí spotřebě a ta žene ekonomiku vpřed… A pak že ekonomice chybí poezie…

Rizikem se zdá být skutečnost, zda se podaří nastartovat skrytou poptávku. Ta nicméně není tvořena stabilní skupinou populace, je to dynamicky vyvíjející a měnící se fenomén, který absorbuje další a další potenciální klienty (kteří si nový byt zatím dovolit nemohou) a zároveň vyčleňuje ty, kterým se životní situace natolik zlepšila, že již na hypotéky dosáhnou. Kromě jistého „vnitřního koloběhu“ této skryté poptávky existují samozřejmě i externí vlivy, především rostoucí životní úroveň a nárůst mezd s nabídkou delších lhůt na splacení hypoték, které redukují skupinu zájemců o byty, která na ně nedosáhne a umožňují vznik skupiny tzv. „nízkoprahové poptávky“ tedy zájemců, jež na byty dosáhnou velmi těsně. Tato skupina poroste, i když zatím zdaleka nedosáhne „nízkoprahovosti“ vyskytující se na trhu s nemovitostmi v USA. Nakonec právě krize těchto sociálně přizpůsobených sub prime hypoték rezonovala tento rok na burzách celého světa.

Ale zpět domů. Je tedy pravděpodobné, že pro růst trhu v následujících letech bude nastartování takové skryté poptávky třeba. Zatím se to zdá být přinejmenším nejisté. Růst cen pozemků, stavebního materiálu, prací, hypotečních úroků i DPH rozevírá nůžky ve srovnání s růstem mezd. To je  moje ale …ze začátku článku.

 

Uvedené trendy jsou zřejmé a pokusil jsem se je nastínit. Lze i usuzovat, že každý, kdo dnes koupí nemovitost, vyhne se vyšším cenám zítra. Růst cen nebude pravděpodobně již tak dramatický, nicméně nastane.

Jednoduše řečeno – slovní spojení investice do vlastního bydlení – není pouze fráze. I pokud využíváme nový byt pouze pro bydlení, jeho hodnota prostě roste. Tedy na závěr, co s tím? Co takhle zvolat v souladu s posledními novinovými titulky:

 

 

Tomáš Kašpar

Ekospol a.s.