Evžen Korec: Na realitním trhu postrádám férovost
Právo, 23.03.2010
GENERÁLNÍ ŘEDITEL DEVELOPERSKÉ SPOLEČNOSTI EKOSPOL EVŽEN KOREC PRÁVU ŘEKL:
Patříte mezi přední české developery, což je anglický termín, který sice dominuje českému realitnímu trhu, ale normálnímu člověku moc neříká. Čeština pro něj nemá adekvátní výraz a překládat ho slovníkově jako rozvojář nebo projektant moc nesedí. Charakter profese možná lépe vystihuje pojem stavitel ovšem ve svém prvorepublikovém významu. Cítíte se být spíše rozvojářem, nebo stavitelem?
Podstatou naší práce je rozvoj bytové výstavby a s ním i rozvoj nových území. Nejde totiž jen o samotné postavení bytů. Výstavba bytového domu znamená i vytvoření určitého okolí, které dotváří celkový dojem bytového areálu. Můžeme říci, že už odzvonilo satelitním městečkům postaveným v polích bez jakéhokoli zázemí a zákazníci stále více trvají na propojení s infrastrukturou služeb. Aby byl v současnosti byt dobře prodejný, musí mít občanskou vybavenost. Tím nemyslím řadu malých krámků v sousedství, protože lidé dnes převážně nakupují v supermarketech, ale podstatné je, aby v docházkové vzdálenosti anebo snadné dosažitelnosti veřejnou dopravou byly základní služby typu lékař, nákup, škola, školka. 
Jste vytrvalým a hlasitým kritikem předražených cen bytové výstavby v aglomeraci Prahy, stejně jako nekalých praktik na realitním trhu. Co vám nejvíce vadí?
Jsme firmou, která se dlouhodobě snaží nabízet co nejlepší kvalitu v poměru k ceně. Na realitním trhu podnikáme dlouhodobě, zhruba 18 let, takže máme poměrně slušnou zásobu pozemků, protože jsme veškeré zisky firmy vkládali do jejich nákupu. To je důležité. Celková cena bytu se totiž skládá z ceny pozemku, ceny kvalitní projektové dokumentace a z ceny stavebních prací, plus pochopitelně určité podnikatelské marže. Jednoznačně odmítáme, a tím odpovídám i na vaši otázku, co mi vadí, praktiky předražování bytů. Vyzvali jsme všechny zájemce o byt, aby si porovnali ceny našich bytů s jakoukoli jinou nabídkou buď v dané lokalitě, anebo v celé Praze, a pokud najdou byt srovnatelných parametrů a ve stejné kvalitě za levnější cenu, tak jim náš byt prodáme za tuto konkurenční cenu a ještě jim vyplatíme prémii 50 000 korun. Tato akce trvá zhruba rok a za tu dobu se na prémii kvalifikovalo pouze deset zájemců. To neříkám, abych se chlubil, ale abych ukázal, že férová cena je naší firemní strategií. Další věcí, která mi vadí, jsou metody práce některých realitních kanceláří. To, že realitní činnost může dělat kdokoli, vede k obecně velmi nízké profesionalitě realitních kanceláří. Pochopitelně, jsou i výjimky. My po negativních zkušenostech z minula přes realitky neprodáváme, pouze od nich čas od času kupujeme pozemky a přitom mnohdy zjišťujeme, že to, co nám vnucují, naprosto neodpovídá realitě. Nabízejí nám jako rezidenčnímu developerovi například pozemek k výstavbě, ale když se podíváme do územního plánu, zjistíme, že je sice určen k výstavbě, ale průmyslových hal. Já jsem se v zahraničí naučil, že podnikatel se na trhu může chovat tvrdě, ale měl by být férový. U nás se často setkávám s tvrdostí, ale co mnohdy chybí, je ta férovost.
Na nedávném Fóru stavebnictví zazněl i názor, že lidé dnes nevědí, jakou hodnotu byty mají. Máme to chápat tak, že zájemci o bydlení nedoceňují nabízenou kvalitu a chtěli by kupovat developerské perly lidově řečeno za babku?
Faktem je, že počet zájemců o byty reálně klesl. Řada lidí velice počítá, jestli si může nebo nemůže vzít hypotéku na nákup bytu. Na druhé straně z vlastní zkušenosti vidíme, že realizovaná poptávka je jen otázkou ceny. Když jsme v našem projektu v Kyjích, kde nám zůstalo neprodaných posledních 32 bytů 3+kk, výrazně zlevnili, tak byty doprodáme za 6 týdnů. Takže nejde o to, že by zájem o byty úplně zmizel. Řada kupujících prostě vyčkává na nejvhodnější okamžik a snaží se dosáhnout co nejvýhodnější ceny, což z pozice kupujícího plně chápu. Co se ovšem neprodává, jsou na současné poměry předražené projekty z období realitního boomu, kdy cena nebyla tím rozhodujícím kritériem. Já je tu nechci vyjmenovávat, bylo by to ode mne nekolegiální, ale stačí si běžně zmapovat trh a vidíme, které to jsou. My máme kritérium, že úspěšný projekt, a to funguje i v době krize, musí být v okamžiku dokončení hrubé stavby minimálně ze 75 % vyprodaný. Klíčem k prodeji je dobrý poměr cena - kvalita a dobrá lokalita.
Na už zmíněném Fóru stavebnictví jste prohlásil, že stát by hlavně neměl škodit. Máte pocit, že stát škodí, nebo že přinejmenším nepodporuje rozvoj bytové výstavby a bydlení vůbec, jak by měl?
Já nejsem příznivcem toho, aby stát intervenoval ve prospěch jakéhokoliv oboru, development nevyjímaje, ale měl by nastavit takové podmínky, které umožní úspěšným firmám podnikat. Zároveň by ale také neměl škodit například zvyšováním daní, zvyšováním sociálního a zdravotního pojištění, které ve svých důsledcích zvyšují cenu práce. Stejně tak zvyšování DPH v době krize považuji za zcela fatální. To vše vede k tomu, že se velké množství peněz přerozděluje přes státní rozpočet a tam platí přímá úměra: čím větší objem státního rozpočtu, tím větší přerozdělování a tím větší množství peněz se buď řízeně, nebo neřízeně rozkrade. Možná to zní tvrdě, ale je to tak. Necháli se větší část financí firmám, které je vytvořily, tak je budou znovu investovat a tím vytvoří nové pracovní příležitosti. Pokud by se například zvedlo DPH u výstavby bytů z dnešních 10 % na plánovaných 18 %, jak se o tom hovoří, promítlo by se to do prudkého zdražení bytů, protože žádný developer si dnes nemůže dovolit dát 8 % ze svého zisku. Navíc by to znamenalo smrtelnou ránu nejen pro ožívající realitní trh, ale i pro pozemní stavitelství, v němž výstavba bytů tvoří důležitou část zakázek.