Evžen Korec: Do kolaudace má být prodáno devět z deseti bytů
Hospodářské noviny, 26.11.2010
Společnost Ekospol je mezi většími developery jediná, která má nyní prodané všechny dostavěné byty. Firma sleduje i vývoj prodejů konkurenčních projektů s více než padesáti byty. Zjistila, že na konci září nemělo majitele 2519 dokončených bytů v Praze. Šéf Ekospolu Evžen Korec tvrdí, že jde o předražené rezidence, které lze prodat jen s velkou slevou.
HN: Kolik korun je "umrtveno" v bytech, které developeři v Praze postavili, ale dosud stále neprodali?
V projektech se obecně rychleji prodávají menší či levnější byty, zbývají ty dražší. Proto odhaduji sumu umrtveného kapitálu, který leží v nových a neprodaných bytech v Praze, na deset až dvanáct miliard korun.
HN: Mohou tyto chybějící peníze působit developerům problémy?
Určitě ano, i když ne likvidační. Developeři mají většinou i jiné projekty, které jsou ziskové, takže zpoždění příjmů za neprodané byty je neohrožuje. Většinou si ale na výstavbu půjčují a při splácení úvěrů mohou mít problémy. Úvěry stavbu prodražují, úrok musí developer započítat do ceny. Za dobrou nabídku se například považuje osmiprocentní úrok u dvouletého úvěru.
HN: Jak je možné stavět bez úvěrů?
Neznám obecné rady, mohu mluvit jen o zkušenosti firmy Ekospol.Firma musí mít vlastní kapitál na nákup pozemku a na hrubou stavbu. To znamená, že většina minulých zisků musí jít do firmy a ne akcionářům. Projekt musí být tak zajímavý, aby byla většina bytů, ideálně 75 procent, prodána ještě v etapě hrubé stavby. Dokončující práce se pak hradí z peněz klientů. Úspěšný projekt by měl být v době kolaudace z devadesáti procent vyprodaný.
HN: V čem vidíte hlavní problémy neprodaných bytů?
Začíná to špatným výběrem lokality, pokračuje špatnou dispozicí bytu. Největším problémem jsou ale ceny. Neprodané byty jsou většinou v projektech, které se zahájily v období boomu, tedy před rokem 2007. Tehdy se kupovaly drahé pozemky, drahé byly i stavební práce, developeři si počítali i třicetiprocentní marže a banky ochotně poskytovaly i stoprocentní úvěry na tyto drahé projekty.
HN: Byty v dražších projektech jsou velké, komfortně vybavené, a hlavně jsou kvůli situaci na trhu hned k nastěhování...
V současnosti jsou ceny pozemků i stavebních prací průměrně o 15 procent nižší, marže developerů klesly na průměrných deset procent. Ceny nově zahajovaných bytů v dobrých lokalitách se pohybují kolem padesáti tisíc korun za čtvereční metr včetně DPH, to je podle mě férová cena. Klienti raději kupují tyto levnější byty, byť jsou zatím jen na papíře, než byty již postavené s cenami sedmdesát, osmdesát tisíc korun za čtvereční metr.
HN: Jak se tedy dají tyto dražší byty v již dokončených projektech prodat?
Myslím, že nejúčinnějším způsobem je snížení cen na současnou úroveň. Je to ale složité. Developeři by možná i rádi zlevnili, protože neprodané byty musí udržovat a to dále zatěžuje jejich finance. Překážkou jsou ale banky, které na projekt půjčily a nyní se snaží udržet ceny na původní výši co nejdéle, aby neprodělaly.