Evžen Korec: Ceny bytů vzrostou až koncem roku
Hospodářské noviny, 4.1.2010
Loňský propad cen i poptávky po nových bytech vyřadil z českého trhu slabší hráče, aktivity silnějších utlumil, říká Evžen Korec, generální ředitel developerské společnosti Ekospol.
Ta ukončila loňský krizový rok s hrubým ziskem 223 milionů korun, což je druhý nejlepší výsledek firmy za posledních deset let. Výhled letošního roku je obdobný, Ekospol zahájil několik nových projektů. Řada jiných developerů ale své projekty kvůli krizi odsunula a Korec z tohoto důvodu očekává, že nových nepředražených bytů v dobrých lokalitách bude letos nedostatek.
HN: Jak se realitní krize projevila v českém bytovém developmentu?
Negativně pro developery poklesem poptávky, jejíž propad byl brzděn poklesem cen. Ten byl naopak pro klienty pozitivním faktorem, byty se zlevňovaly. A dalším pozitivním faktorem krize bylo pročištění trhu.
HN: Co myslíte pročištěním trhu?
Krize byla pro české developery zatěžkávací zkouškou. Ukázala společnostem, které prodávaly předražené byty či financovaly své projekty výhradně z cizího kapitálu, že pro ně na českém trhu není místo. Tito developeři si vzhledem k napjatému financování jednoduše nemohli dovolit zlevňovat, a tak kupující o jejich byty definitivně ztratili zájem. Na trhu se objevily desítky projektů, které jejich developeři nabízeli na prodej stabilním hráčům, kteří vyšli z nové situace ještě silnější.
HN: Kolik nabídek dostal Ekospol?
Zhruba třicet, nekoupili jsme ale ani jeden projekt.
HN: Proč, byly drahé?
Problémem nebyly ceny, ani dokumentace. Řada projektů měla dokonce i stavební povolení. Problémem byla buď špatná lokalita, nebo špatná skladba bytů v projektu či špatné dispozice jednotlivých bytů.
HN: Jak vypadá špatný projekt?
Šlo většinou o projekty, které nebyly řízené developerem. Investor předpokládal, že se všechno prodá jako v dobách boomu před dvěma lety a nechal architektovi volnou ruku. A tak například v nadprůměrné lokalitě bylo osmdesát procent velkých bytů. To je špatně, protože atraktivitě lokality odpovídají i ceny a tolik velkých bytů nelze prodat tak rychle, aby developer získal dostatek prostředků pro další projekt. Tam musí být nejméně polovina malých bytů. Nebo dispozice - já přece nemohu lidem jako kuchyň prodat nudli širokou jen dva a půl metru. Těžko budu prodávat dvě čtyřicetimetrové místnosti, lidé chtějí soukromí, na tak velkém prostoru požadují tři, čtyři pokoje. Developeři již loni začali své projekty přehodnocovat, krize je donutila naslouchat lidem a stavět byty, jaké chtějí klienti, ne architekti.
HN: Jaké byty staví Ekospol?
Naše projekty jsou většinou v době kolaudace vyprodané. Proto si myslím, že stavíme byty, jaké lidé chtějí. Optimalizujeme užitné a obytné plochy bytu, máme vlastní architekty a projektanty, každý projekt prochází vnitřní oponenturou.
HN: K žádným změnám u vás s ohledem na pokles poptávky nedošlo?
Všichni developeři se přizpůsobili, zmenšili plánované etapy nebo projekty rozdělili do více etap. Například v našem projektu Nové Měcholupy, kde plánujeme celkem sedm set bytů, jsme etapy snížili ze dvou set padesáti na sto bytů.
HN: Jak se budou vyvíjet ceny bytů v příštím roce?
Ceny i prodej se v Česku nejvíce propadly v prvním čtvrtletí roku 2009. Ve druhém čtvrtletí nízké ceny zůstaly, ale prodeje se zvedly, ve třetím čtvrtletí oproti druhému již o deset procent. Prodej byl povzbuzen jednak benefity, jednak změnou atmosféry ve společnosti. Na dně se trh ocitl v létě, do té doby spousta lidí čekala, jak se vyvine jejich finanční situace, zda budou byty dál zlevňovat. Nakonec zjistili, že krize se Česka dotýká méně, než hlásají média, a že ceny kvalitních bytů začínají někde i vzrůstat. Myslím, že do poloviny příštího roku budou ceny ještě stagnovat, ke konci ale vzrostou o tři až pět procent.
HN: Myslíte, že ceny porostou, když je nyní bytů nadbytek?
Myslím, že kvalitních bytů v dobrých lokalitách a za dobré ceny bude dokončeno jen málo. Poptávka po bytech 1+kk za 1,6 milionu, 2+kk za 2,2 milionu nebo třípokojovém za tři miliony převýší nabídku. Bude však dostatek bytů ve špatné kvalitě a s nadsazenými cenami.