Evžen Korec: Byty stavíme pomaleji, ale nových projektů se nebojíme
E15, 09.09.2009
Evžen Korec: Byty stavíme pomaleji, ale nových projektů se nebojíme
Na trhu se po roce krize nabízí k prodeji množství pozemků a developerských projektů. Problém je, že naplánovaná skladba bytů a řešení jejich dispozic nejsou dobré. Předělání projektu bývá tak obtížné, že navzdory příznivé ceně do toho raději nejdeme, říká v rozhovoru pro deník E15 generální ředitel firmy Ekospol Evžen Korec.
* E15: Při našem minulém rozhovoru loni v květnu jste tvrdil, že Ekospol není vyloženě nejlevnější. Nyní máte marketingovou akci, ve které nabízíte záruku nejnižší ceny. Co se změnilo?
Naše strategie říká: Najděte levnější byt srovnatelné kvality a potom vám dáme stejnou cenu a doplatíme padesát tisíc korun. Samozřejmě, že lze najít levnější byt mimo Prahu nebo byt, který bude mít nižší kvalitativní parametry. 
* E15: Jak ale přesně definovat, co je srovnatelná kvalita?
Podmínky, které máme na internetu, jsou zcela přesné. Když některá firma přijde s marketingovou akcí, nabízející slevy o několik set tisíc korun, může tak učinit třeba poté, co předtím zvedla ceny, a ani ji to moc nestojí. Naše akce je právně vymahatelná, takže kdybychom se spletli a nestanovili ceny, které jsou v poměru ke kvalitě nejvýhodnější, tak by mohl přijít třeba konkurenční developer a vykoupit celý projekt.
* E15: Myslíte, že by dnes nějaký developer skoupil celý projekt, když má co dělat s prodejem svých bytů?
Má-li problém, tak asi ne.
* E15: Kolika klientům jste zatím padesátitisícovou prémii vyplatili?
Na výzvu zareagovala necelá stovka lidí. V pěti případech byli hodně blízko. Na padesátitisícovou slevu přímo nedosáhl nikdo, ale u těch pěti klientů jsme se nakonec dohodli na nějakém bonusu, jako je například venkovní parkovací stání zdarma.
* E15: Takže se povedlo přilákat nové klienty, aniž by vás to stálo nějaké peníze.
Přesně tak, ale podepisuju se pod to, že výzva je pravdivá. Například cena bytu se přepočítává na metr čtvereční, ale někteří developeři počítají do celkové plochy i příčky. Další klient srovnával byt, který byl kousek za Prahou, takže také úplně nesplňoval podmínky.
* E15: O kolik jste za uplynulých 12 měsíců snížili ceny?
O pět až sedm procent.
* E15: Podle nabídky slev na vašich webových stránkách se domnívám, že je to deset procent.
U konkrétních bytů to může být i víc. Ale pokud vezmeme celkovou cenu projektu, tak jde o slevu do deseti procent.
* E15: Jak dlouho budete záruku nejnižší ceny držet? Akce jiných velkých developerů bývají časově omezené.
Chtěli bychom ji držet trvale.
* E15: Touto akcí v podstatě kontrolujete cenovou hladinu na pražském trhu. Co na to říkají vaši hlavní konkurenti?
Reakce, že jsme hodně „oseklí“, už jsem měl. Zatím nijak nezareagovali. U většiny projektů by to znamenalo radikálně zlevnit. A my jsme na hranici minima ziskových marží.
* E15: Jak vysokou máte marži?
Řeknu to takhle: režie a zisk u našich projektů teď dohromady tvoří patnáct procent. Režie firmy našeho typu se pohybuje od sedmi do deseti procent. Pokud developerská firma pracuje se ziskovou marží sedm procent a financuje projekty z vlastních peněz, pohybuje se na hranici.
* E15: Ale zase poklesla cena stavebních prací.
Ano, ale představa, že by stavební firmy zlevnily o desítky procent, je mylná. Jsou to jednotky procent. Změnilo se to, že i velmi kvalitní vyšší dodavatelé se dnes perou o zakázky. Získat dodavatele, který by na stavbě prodělal ale není výhodné, protože buď zakázku přesune na nižší dodavatele, nebo ji ošidí.
* E15: V našem loňském rozhovoru jste říkal, že během roku pustíte na trh byty celkem za pět miliard korun. Jaká je realita?
Projekty jsme rozdělili na etapy, protože stavíme jen za předpokladu, že máme prodanou polovinu na rezervační smlouvy.
* E15: Je to v dnešní době vůbec reálné?
Je. Konkrétně u jednoho projektu, který brzy začneme stavět, nám k té půlce chybí deset bytů.
* E15: Vraťme se zpět, jaká je celková hodnota letos spuštěných projektů?
Když sečteme pět našich nových projektů, dostaneme se k částce 1,65 miliardy korun. Ještě do konce letošního roku chceme spustit prodej tří projektů. V krátké době bychom rádi získali územní rozhodnutí pro Nové Měcholupy II., což je projekt, který bude mít až tisíc bytů. Ještě záleží na definitivním naplánování, nicméně už dnes počítáme s 800 byty. Pro první etapu se držíme hodně při zdi, takže bude čítat zhruba stovku bytů v hodnotě 250 milionů korun. Chystáme další etapu v Kyjích. Třetím projektem je Nový Park Písnice, který bude mít v první fázi dvě etapy a následně další dvě.
* E15: Kupujete další pozemky a připravené projekty, kterých se teď na trhu nabízí celá řada?
Ano, máme zajištěné významné pozemky na předkupní smlouvě. Ale do doby, než transakci dokončíme, mohu jen říct, že jde o lokalitu v západní části Prahy. Dotáhli jsme nákup pozemku od soukromníka pro zmíněnou výstavbu v Dolních Měcholupech.
* E15: Zajímají vás i odprodeje developerských projektů?
Zatím máme všechny pozemky od soukromníků. Zvažovali jsme i koupi od developerů. V nabídce je teď množství projektů za docela slušné ceny. Zpravidla jde o developery, kteří koupili na úvěr pozemek a počítali s tím, že úvěrově udělají i celý projekt. Tak to fungovalo v době boomu, byť je otázka, zda je to úplně normální. Takové projekty dnes nikdo nefinancuje a z úvěrů na pozemky se musejí platit úroky. Proto se dnes prodávají za poměrně dobré ceny. Jednáme o několika obchodech. Problém je v tom, že máme nějaké know-how, jak má projekt vypadat, a je pro nás nejjednodušší koupit jen pozemek. Většina pozemků s hotovým projektem pro územní rozhodnutí a někdy už i pro stavební povolení totiž neodpovídá tomu, jak stavíme my. Předělání projektu bývá tak obtížné, že navzdory příznivé ceně do toho raději nejdeme.
* E15: O kolik ceny pozemků klesly?
Někde šly oproti původním požadavkům až na polovinu. Dnes však každý kupující posuzuje nejen lokalitu, ale každý detail bytu. U většiny nabízených projektů nevypadá dům špatně, ale skladba bytů a řešení jejich dispozic nejsou dobré. To je důvod, proč jsme dosud žádný z nabízených projektů nekoupili.
* E15: V Praze se připravuje zástavba velkých rozvojových území. Krize jen obnažila skutečnost, že tak obrovské investice bude muset realizovat víc developerů. Chtěl byste se na tom podílet?
Možná by takové projekty mohl realizovat jeden developer. Takový, který by měl dostatečné kapitálové síly, tady ale v současné době není. Jestliže má většina developerů tržby v řádech miliard korun, tak by si na investice v desítkách miliard musela půjčit, a do toho málokdo půjde. Takže v úvahu přichází nějaký developer, který na českém trhu v současné době není, anebo se musí fázovat či přizvat další developeři.
* E15: Co je pro vás území číslo jedna?
Speciálně Bubny považujeme za zajímavou lokalitu. Problém je, že v současné době tam neproběhla ani změna územního plánu, pozemky zatím nejsou primárně určeny k bydlení. Pokud bychom měli jasně definované podmínky a věděli, do čeho jdeme, tak bychom zájem pochopitelně měli. Ale případně jen o malou část, nejsme megalomani.
* E15: Máte v hledáčku ještě něco jiného?
Samozřejmě víme, jak vypadá Rohanský ostrov. Ale já se držím při zemi. Není naším cílem koupit úvěrově projekt za několik miliard a potom ho nechat deset let ležet. To položí firmu, tedy položilo by Ekospol, kdybychom šli tímto směrem.
* E15: O tom, kdy skončí krize, lze spekulovat. Zeptám se trochu jinak. Jaká bude celková hodnota bytů, které pustíte na trh v příštím roce?
V první polovině roku 2010 začneme stavět ve třech zmíněných lokalitách, které dáme koncem letošního roku do prodeje. Celkem jde o byty za přibližně 750 milionů korun. Pak se uvidí.
Evžen Korec (53)
Vystudoval biologii na Přírodovědecké fakultě UK. Od roku 1986 dlouhodobě pobýval v zahraničí. Z vědecké dráhy odbočil k byznysu. V Německu začal pracovat v realitních firmách. Po návratu do Čech založil v roce 1992 firmu Ekospol, která patří k největším rezidenčním developerům na českém trhu.