Lidové noviny, 29.10.2009

"Na dno se trh dostal podle mého názoru v prvním čtvrtletí letošního roku," říká generální ředitel developerské firmy Ekospol Evžen Korec. Jeho společnost staví všechny projekty bez úvěrového financování.

LN: Někdy začátkem roku jste v jednom rozhovoru popsal situaci ve stavebnictví jako kritickou. Jak ji vidíte nyní?

Situaci ve stavebnictví poznáme částečně na tom, jaký je zájem o stavební zakázky. Musím říci, že nikdy nebyl takový zájem o výběrová řízení ze strany stavebních firem, byť jsme vypisovali zakázky za stovky milionů i v minulosti. Soutěžilo však jen do pěti, maximálně deset firem. V současné době se výběrových řízení účastní kolem 40 firem a o zakázky se doslova perou.

LN: Jak byste zhodnotil vám nejbližší, tedy developerský trh?

Došlo k obrovskému poklesu, to je bez jakýchkoli diskusí. Na největší dno se trh dostal, podle mého názoru, v prvním čtvrtletí letošního roku. Druhé čtvrtletí bylo již lepší a třetí ještě lepší než to druhé. Vyplývá to z reálných dat z našich prodejů. Já tedy zůstávám optimistou.

LN: Podle vašich vyjádření vmédiích jste jedním z mála optimistů na developerském trhu...

Ten pesimistický předpoklad, že se nebude prodávat vůbec nic, tak úplně pravdivý není. Největší propady totiž měly prodeje luxusních bytů. V té kategorii, kde se pohybujeme my, tedy v průměrné ceně od 45 do 47 tisíc korun za metr čtvereční, to tak dramatické nebylo. Tyto byty se prodávají pořád. Ekospol nezastavil jediný svůj projekt, který připravoval, jen jsme zmenšili etapy.

LN: Což je ale také znak toho, že se vám nedařilo...

Prodává se o něco méně. Ani naše byty neprodáváme tak, jak jsme je prodali před dvěma lety, to je pravda. Není to ale tak, že se byty neprodávají vůbec.

LN: Aby se však prodaly, museli jste jako řada jiných developerů zlevňovat. Nebo ne?

Ano, my jsme také zlevnili. Musím říci, že průměrné zlevnění Ekospolu činilo kolem sedmi až osmi procent. Byly byty, které jsme zlevnili podstatně víc, i o desítky procent. Mluvím v tomto případě o průměru.

LN: Jste už ve zlevňování na hranici? Nebo máte ještě prostor?

My jsme se u zlevňování dostali skutečně na hranici, na které jsme už několik měsíců. Nastavili jsme jednoduše ceny, které už víc zlevňovat nejde, a dál je snižovat nebudeme. Udělali jsme to však obráceně. Připravili jsme již před delší dobou výzvu, že každý, kdo najde na trhu byt za výhodnější cenu, než je naše, a přitom ten byt bude mít srovnatelné parametry, dostane daný byt za tuto cenu a padesátitisícovou slevu navíc. Nestanovujeme žádné složité podmínky, pouze požadujeme od klienta ceník a katalog od konkurenčního developera.

LN: Na ty podmínky jsem se dívala a přijde mi, že jsou splnitelné pouze za předpokladu, že někdo jiný postaví bytový dům hned vedle vašeho a bude ho stavět snad stejná stavební firma. Když jsem se na toto téma bavila s jedním odborníkem, říkal, že srovnatelné kvality, což je jedna z vašich podmínek, nelze dosáhnout nikdy. Vždy bude jiná konstrukce nebo materiál.

Bytové domy se principiálně staví ze dvou typů materiálů. Buď se postaví cihelné zdivo a tepelná izolace, nebo se postaví monolit a tepelná izolace. Obě tyto varianty jsou srovnatelné. Pokud to někdo postaví z atypických škvárových tvárnic, tak řekneme, že je to neporovnatelné. Pokud však půjde o typy, které jsem zmínil, to už nerozlišujeme. Srovnatelná jsou také okna nebo laminátové podlahy, ale to není nestandardní.

LN: Kolika lidem se tedy povedlo tuto slevu uplatnit?

Mnoho desítek s nabídkou od jiného developera přišlo. Někteří se hodně přiblížili. Podmínky však úplně nesplnil nikdo. V některých případech šlo o rozdíly 10 až 15 tisíc korun, což bylo celkem velké přiblížení. Takových zájemců bylo do deseti lidí. Těm jsme potom dávali určitý bonus.

LN: Jaký například?

Třeba jsme dali parkovací stání, které normálně prodáváme za zhruba 70 tisíc korun, zdarma.

LN: Před pár týdny přišla s podobnou kampaní konkurenční developerská společnost Central Group.

Porovnám-li, co má Central Group a co máme my, troufám si říci, že zkopíroval akci. Srovnání necháme na každém, kdo byty porovnává.

LN: Řešili jste to spolu?

Neřešili, protože co u toho řešit? Central Group asi věří tomu, že těžko někdo levnější srovnatelný byt s jejich podmínkami najde.

LN: Central Group a Ekospol má společné i to, že podle šéfa Central Group Dušana Kunovského i podle vás ceny bytů porostou...

My se totiž domníváme, že ceny bytů jsou v tomto okamžiku na dně. Firmy, které zlevnily, zlevnily na doraz. Propad se již zastavil. Mluvím zejména o nové bytové výstavbě s cenami od 43 do 55 tisíc korun za metr čtvereční.

LN: Nemohu se zbavit pocitu, že tvrzení "byty na dně a klesat již nebudou" je jen marketingový tah, jak momentálně zvýšit prodeje vašich bytů...

To se pozná za půl roku. Byt musím koupit v době, kdy ještě ne všichni kupují. V okamžiku, kdy se ten trend otočí, tak se ceny dostanou okamžitě nahoru. Ty ceny jsou nyní úplně dole, což trvá již od léta a potrvá to ještě do zimy. Ale příští rok už nebudou ceny na této úrovni, nemají kam dál klesat.

LN: Předpokládám, že jste museli snižovat i marže projektů...

Marže šly razantně dolů. Museli jsme tak učinit, abychom udrželi obraty. Žádný developer však nebude dělat svou činnost pod marži. I proto spousta nových bytů na trhu neustále ubývá. Řada developerů pozastavila své projekty, které jsou neufinancovatelné. Jednoduše počítali s bankovním financováním. Domnívám se, že během příštího roku bude reálné množství hotových bytů menší, než bude potlačená poptávka po nich.

LN: Jaký tedy očekáváte růst cen?

Nepředpokládám žádný horentní růst. Musíme navíc počítat také s tím, že se zvedne DPH o jedno procento, což je v tuto chvíli jasné. Řada developerů to procento v cenách promítne. Ono jedno procento ve skutečnosti není moc, ale například u bytů, které stojí 3,5 milionu, je to 35 tisíc. To není úplně nevýznamné pro naše klienty.

LN: Vy jim to do ceny promítnete?

U projektů, které máme podepsány, se ta část financí, jež nebyla zaplacena v době před zvýšením DPH, skutečně o tuto cenu v současnosti navyšuje. S řadou klientů nyní tedy jednáme o změně splátkového kalendáře.

LN: O kolik by se odhadem mohly zvýšit ceny zhruba do roka?

Berme nyní v úvahu dostavěné byty. Přepokládám, že reálně tyto byty mohou být v příštím roce oproti stavu, za který je lze pořídit dnes, zhruba o pět procent dražší. U hotových bytů nám trh jednoduše umožní zdražovat. Neříkám, že to bude v řádu desítek procent, ale v řádu jednotek procent zdražovat budeme, pokud nám to trh dovolí. Podle mě ten, kdo investuje do bytu za rozumnou cenu, neprodělá nikdy. Investice do bytu je jednou z nejlepších, které lze udělat.

LN: Ekospol je znám tím, že nevyužívá u svých projektů úvěrové financování. Nezačal jste o něm uvažovat ani ve zmiňovaném kritickém období prvního čtvrtletí letošního roku?

Ne. Nebudeme ho využívat. Pořád dosahujeme takové předprodanosti, i v době krize, že to nepotřebujeme. Konkrétně jde minimálně o dvacetiprocentní předprodanost před zahájením stavby.

LN: Které projekty máte nyní v prodeji a výstavbě?

Doprodáváme projekt Rezidence Strašnice, který má něco přes sto bytů. Pak je tu Panorama Kyje, kde bude celkem téměř tisíc bytů. Do prodeje jsme dali prvních 220 bytů. Tyto projekty byly nedávno dokončeny. Rezidenci Dalejské výhledy dokončíme v polovině příštího roku. Chystáme výstavbu Viladomy u Vinořského zámku, jehož predprodanost již nyní činí přes 20 procent. Na začátku příštího roku začneme stavět Viladomy Uhříněves. Tyto projekty se již prodávají. Projekt Nové Měcholupy II je pro změnu před zahájením prodeje. Jde o více než 700 bytů, přičemž v první etapě půjde do prodeje kolem sta jednotek. Následuje další etapa v Kyjích, kde půjde zhruba o 150 bytů. Nový park Písnice pošleme do prodeje koncem letošního roku.

LN: Jak vypadá váš typický den?

Patřím k těm generálním ředitelům, kteří nejsou pro okrasu, ale takzvaně tažní. Lze to srovnat tak, že jsou lidé zaměření na činnost a na osobnost. Hodně generálních ředitelů je zaměřeno na osobnost a stává se symbolem svých minulých úspěchů. Ale to já nechci. Můj pracovní den má minimálně dvanáct hodin. Koncepční věci dělám o víkendu, protože v týdnu to nelze kvůli jiným povinnostem stihnout.

LN: Podle různých informací z okolí rozhodujete o hodně věcech ve firmě sám. Zvládáte to bez delegace povinností?

Není to tak, já rozhoduju jen klíčové záležitosti. To znamená, kolik a kam budeme investovat, které lokality koupíme a podobně. Byl jsem vychován manažersky. Nemám zábrany i mladým lidem nechat velké pravomoci, ale zodpovídám za klíčovou kontrolu.
 

LN: Jak se dostal vystudovaný biolog a milovník fauny k realitám?

Vystudoval jsem Univerzitu Karlovu. Pracoval jsem také krátce v Akademii věd a jezdil jsem na různé stáže. V rámci dlouhodobých pobytů v Německu jsem se dostal i k developerské činnosti. To už byla menší souhra náhod. Začal jsem tam také pracovat v developerských firmách, takže to know-how jsem získal tam.

Zpět na Ekospol v mediich