DPH z neprodaných bytů se po třech letech už neuplatňuje!
Deníky Bohemia, 07.06.2011
Hledat mezery v zákonech se vyplatí. Někdy mohou posloužit i dobré věci, nejenom podvodům. Ukázalo se, že daň z přidané hodnoty nemusí být vždy strašákem, který prodražuje nákup nemovitosti.
Dobrá zpráva pro zájemce o nové bydlení. Skokové zlevnění dlouho neprodaných ležáků, tedy předražených bytů v pražských novostavbách z období realitního boomu, kdy jejich ceny dosahovaly astronomických výšin, by podle aktuálně platných daňových zákonů mohlo přijít co nevidět. Zákon hovoří totiž jasně - developer odvádí daň z přidané hodnoty pouze z novostaveb, které prodá do tří let od kolaudace. Na tento fakt upozorňuje developerská společnost Ekospol.
Zlevnění na obzoru
V důsledku znění zákona by zlevnění mělo dosáhnout přibližně deset procent z prodejní ceny bytu. Přesná výše jednorázové slevy by měla být rovna rozdílu prodejní ceny bytu včetně daně z přidané hodnoty a bez ní. "Zákon přikazuje developerovi odvést daň v aktuální výši deseti procent pouze u novostavby, která se prodá do tří let po kolaudaci. V případě prodeje nového bytu později již developer tuto daň odvádět nemusí, a tyto peníze se stávají jeho dodatečným výnosem," vysvětluje Evžen Korec, generální ředitel společnosti.
V Praze je přitom podle detailního průzkumu developerské společnosti Ekospol více než dva tisíce neprodaných bytů. Přibližně deset procent z nich pak bylo zkolaudováno již v roce 2008 či dříve, tedy před více než třemi lety. Důvodem, proč jsou takové byty stále neprodejné, je jejich předkrizová cena. Díky poklesu cen stavebních prací jsou ceny bytů v nově připravovaných projektech v průměru o více než 30 procent nižší než ceny bytů dokončených v období realitního boomu.
"Kupujícím, kteří z jakéhokoli důvodu uvažují o koupi bytu v takovém dlouhodobě neprodejném dokončeném projektu, bych poradil pravidelně sledovat ceníky bytů. Pokud po třech letech nedojde k jeho zlevnění o částku odpovídající odvedené dani z přidané hodnoty, řekněte si o tuto slevu," říká Milan Janovský z marketingu společnosti Ekospol.
Jak v praxi? Otázkou je, do jaké míry je případné zlevnění dokončených ležáků pouze hrou teorie a do jaké míry se skutečně promítne do praxe. Právě u dlouhodobě neprodejných dokončených bytů se totiž nejlépe ukazuje rozdíl mezi developery, kteří své projekty financují výhradně z vlastních zdrojů a těmi, kteří využívají úvěrového financování. Byl-li daný projekt financován z úvěru, pak je nutné vzít v úvahu, že náklady na cizí kapitál, v tomto případě poskytnutý úvěr, činí minimálně sedm procent ročně. Za tři roky tedy činí přibližně 21 procent z celkového objemu úvěru.
V kalkulacích developerů se dále neobjevují náklady na provoz neprodaných bytů (například platby za správu nemovitosti a zálohy do fondu oprav), které činí u průměrného bytu přibližně 40 tisíc korun ročně.
Za tři roky jsou tedy dodatečné náklady na jeden neprodaný byt jen na poplatcích asi 120 tisíc korun. Dohromady jsou tedy všechny dodatečné náklady vyšší než případný výnos z nezaplacené daně z přidané hodnoty. Všechny výše popsané důvody tedy vedou k tomu, že řada developerů dlouhodobě dokončené byty ani zlevnit nemůže, pokud nechce utrpět ztrátu.