HOSPODÁŘSKÉ NOVINY, 22.10. 2008

Autor: Vladimír Kaláb

Ačkoli podle statistik zájem o nové byty klesá a bankéři hovoří o realitní krizi, developerská společnost Ekospol včera otevřela další ze svých bytových projektů, areál Nové Měcholupy. Podle šéfa Ekospolu Evžena Korce krize neexistuje, nanejvýš dočasný útlum. Projekt, v němž bude optimálně vyvážena cena a kvalita bytu, si kupce najde i v nynější době, tvrdí Korec.

HN: V řadě letos dokončených projektů zůstávají desítky bytů volné. Kolik volných bytů je v Nových Měcholupech?
Žádné. Jde o jeden z nejrychleji vyprodaných projektů v Česku. Poslední byt jsme prodali rok před dokončením stavby. Všech 130 bytů a 56 garážových stání se prodalo za šest měsíců.

HN: Proč byl o Nové Měcholupy takový zájem?
Roli hrálo několik faktorů. Především jde o dobrou lokalitu a byty měly velmi dobrou cenu. Ekospol se snaží, aby optimalizoval poměr kvality a ceny. V Nových Měcholupech, při velmi vysokém standardním vybavení, se cena pohybovala v první fázi do 40 tisíc korun za čtvereční metr. Pak jsme cenu trochu zvýšili zhruba o deset procent, na konci prodeje byla průměrná cena kolem 45 tisíc korun za metr čtvereční.

HN: Měcholupy jsou periferií metropole a spousta Pražanů možná ani neví, kde leží. Proč si myslíte, že jsou dobrou lokalitou?
Areál Nové Měcholupy přímo navazuje na vilovou čtvrť. Výhled z oken domů v areálu je buď do zeleně na jedné straně, nebo na vily na straně druhé. Bydlení v centru nebo v širším centru Prahy je jen pro lidi s vyšším finančním zázemím. Právě v okrajových částech lze dosáhnout tak výhodných cen, jaké v centru nikdo nenajde. Ostatně, o tom, zda je lokalita atraktivní, či ne, rozhoduje zájem klientů. Ekospol se nesoustředí na výstavbu nejdražších rezidencí, ale na byty ve střední cenové relaci, o které je největší zájem. Dokumentuje to rychlost, s jakou se projekt vyprodal. Jen málo developerů všechno prodá rok před dokončením.

HN: Ideální bydlení neznamená jen byt na přespání, ale také pekárnu, řezníka nebo školku za rohem. Proč ve vašich projektech tato infrastruktura chybí?
Pro infrastrukturu musí existovat reálná konkurenceschopná nabídka. To platí nejen v Česku, ale i jinde v Evropě. Znám to dobře například z Hannoveru, kde v satelitních čtvrtích kolem města je pouze jedna samoobsluha, pekařství a kadeřnictví. Všichni jezdí na nákupy do supermarketu, který je vzdálen několik kilometrů. Velmi záleží na velikosti projektu. V Roztokách u Prahy, kde budeme stavět v mnoha etapách na 400 tisících metrech čtverečních pozemků největší developerský projekt v Česku a kde jsme dosud realizovali asi 300 bytů a 200 parcel pro rodinné domy, reálná poptávka existuje. Tady vznikl z naší iniciativy a na našich pozemcích supermarket Tesco.

HN: Banky zpřísnily podmínky úvěrování developerů. Omezíte proto jiné projekty?
Ekospol nepracuje s bankovními úvěry, výstavbu financujeme z vlastních peněz. Zpřísnění bankovního financování se nás proto netýká. V současné době realizujeme a prodáváme tři projekty. Jde o zhruba sto bytů projektu Rezidence Strašnice, kde je dnes 80 procent prodáno, velký projekt Panorama Kyje, kde je ze dvou set dvaceti bytů prodáno 75 procent a Rezidence Dalejské výhledy, které začneme stavět v lednu. Tam máme na předprodej už 40 procent obsazeno. Omezení našich projektů nepředpokládáme, ovšem budeme bedlivě sledovat trh. I my jsme zaznamenali v posledních dvou měsících pokles poptávky zhruba mezi 15 a 20 procenty oproti srovnatelnému období minulého roku.

HN: Vy tedy stavíte z peněz, které vám lidé zaplatí na zálohách?
Zálohy vybíráme minimální. Pozemek koupíme z vlastních peněz, z nich financujeme i výstavbu hrubé stavby, a teprve pak financujeme výstavbu z hypoték klientů.

HN: Je podle vašeho názoru příčinou poklesu zájmu o nové byty omezení hypoték?
Pokud vím, tak banky omezují poskytování stoprocentních hypoték, které jsou výjimečné. V našich projektech představují tak pět procent, nejběžnější jsou hypotéky na 75 až 85 procent hodnoty nemovitosti, kdy zbývající podíl dodají klienti z vlastních prostředků. To, co zájem ovlivní, je zpřísnění podmínek pro poskytování hypoték. Pokud poroste nezaměstnanost, pokud budou stagnovat platy, budou hypotéky hůře dosažitelné.

HN: Zájem o nové byty podle statistik klesá, růst cen se zpomaluje, letos se byty zdražily průměrně o necelých pět procent, náklady výstavby se přitom zvyšují. Kdy se podle vašeho názoru už nevyplatí nové byty stavět?
Developerům a bytové výstavbě se světová krize, která pravděpodobně skončí recesí, nevyhne. Otázka je, jak hlubokou a jak dlouhou recesí. Jak v Česku, tak v celé Evropě poptávka po bytech poklesne. Skončila doba, kdy každý developer prodal jakýkoli byt a kdy ceny bytů rostly ročně o dvacet procent. Ne proto, že by se prudce zvyšovaly zisky developerů, ale proto, že rostly ceny pozemků a stavebních prací, což bylo vyvolané vysokou poptávkou. Nyní ceny bytů budou stagnovat a porostou maximálně o inflaci. Nemyslím si, že se byty přestanou vůbec prodávat, jen klesne poptávka.

HN: Jak by měl vypadat bytový projekt, aby byl prodejný i za těchto podmínek?
Pokud jde o Prahu, měl by být v dobré lokalitě, s dobrým spojením do centra. Musí být v dobré mikrolokalitě, tedy ne tam, kde je velký spad popílku, velká hlučnost a podobně. Musí být za dobrou cenu, tedy kolem 55 tisíc korun za metr čtvereční při vysoké kvalitě ve standardu, čili že nebude vyžadovat dodatečné investice.

HN: Kolik takových projektů v Česku v současnosti existuje?
To nevím. Myslím, že tady nastane selekce mezi developery, při poklesu poptávky se byty s přemrštěnou cenou nebo ve špatné lokalitě neprodají. Velké riziko vidím i u firem, které budou předlužené. Velká expanze na trhu za cenu velkého úvěrového zatížení je za současného stavu hazardem.

HN: Pokud je v Česku realitní krize, kdy skončí?
Nenazval bych to krizí, ale myslím si, že v příštích letech lze čekat útlum poptávky. Ne všechny firmy jsou na něj připraveny. Trh ožije až skončí recese a přijde konjunktura. Kdy to bude, to se žádný ekonom neodváží předpovědět.

HN: Oživení trhu závisí jen na developerech nebo bankách, nebo v tom může něco udělat vláda, Evropská unie?
Pokud bude recese celosvětová, celoevropská, těžko s tím někdo něco nadělá. Měla by se přijmout taková opatření, aby recese v Česku byla co nejkratší a ekonomika se oživila rychle. Nevím, jestli je to v možnostech státu. Nedomnívám se, že velké zásahy státu do ekonomiky jsou užitečné.

Zpět na Ekospol v mediich