Byty v současnosti kupují jen ti, kdo musí
Právo, 01.06.2010
Zájemci, které bytová situace "netlačí", vyčkávají a spekulují na další pokles cen a akce developerů
Navzdory ujišťování odborníků, že nejhorší fázi krize už má česká ekonomika za sebou, situace na realitním trhu moc důvodů k optimismu neposkytuje. Zhruba od poloviny roku 2008, kdy došlo k pádu cen většiny nemovitostí, se stav zakonzervoval a trh stagnuje; to znamená, kupují pouze ti, kdo musí, a zbytek zájemců o bydlení vyčkává. Ani renomované realitní firmy se neshodnou na tom, zda ceny bytů už dosáhly dna, anebo ještě budou dále padat a vydávají v tomto směru protichůdná prohlášení.
Tisíce neprodaných bytů
Obtížnost hodnověrných předpovědí podtrhuje i fakt, že v současnosti jen v Praze stojí zřejmě až čtyři tisíce volných bytů, které developeři nabízejí marně. "Bankovní financování a ceny stavebních prací u těchto bytů byly stanoveny ještě v době končícího hospodářského boomu. Pokles cen, který následoval, učinil z bytů postavených během roku 2009 neprodejné zboží," tvrdí Evžen Korec ze společnosti Ekospol a dodává: "Developeři si kvůli špatně nastavenému financování nemohou dovolit příliš zlevňovat. Ceny svých bytů upravili jen v řádu několika jednotek procent, což rozhodně nereflektuje aktuální tržní situaci."
Rozhoduje cena
Přitom právě Ekospol si na nepřízeň klientů nemůže stěžovat. Nové projekty společnosti, jejichž prodej byl zahájen v letošním prvním čtvrtletí, vykazují nebývale vysokou předprodanost. Z 64 bytů v projektu Nový Park Písnice je za tři měsíce prodáno již více než 73 % bytů, z 90 bytů v projektu Panorama Kyje přesahuje předprodej hranici 66 %. Ještě v letošním prvním pololetí firma doplní nabídku v obou projektech o další nové byty a zahájí prodej dalšího zbrusu nového projektu. A to vše v době, kdy klienti "papírovým" projektům příliš nevěří a dávají přednost už dokončenému bydlení s možností brzkého nastěhování. V čem tedy spočívá tajemství obchodního úspěchu Ekospolu? Jednoznačně v ceně. "Byty v těchto projektech jsou o statisíce levnější než ceny dokončených bytů a zájemci si dokážou spočítat, že se jim vyplatí počkat si na nové bydlení 1-2 roky," přiznává Evžen Korec.
Obdobný úspěch zaznamenává i společnost Bemett, která se rovněž zaměřuje na malometrážní byty v cenách v rozmezí 30 až 40 tisíc korun za metr čtvereční.
Zájem je o menší byty
"Z našeho pohledu a z průzkumů, které pro nás dělala společnost Hypoasistent, se nejlépe prodávají byty v cenové rovině 2-3 milióny korun, což jsou byty 2+kk, 3+kk od zhruba 45 do maximálně 75 metrů čtverečních," říká marketingový manažer společnosti Jan Koubík. Cílovou skupinu, jež toto bydlení hledá, tvoří mladí lidé věku 25- 35 let, kteří potřebují nemovitost pro start do života a kteří se rozhodují mezi nájmem a hypotékou, což jsou v pražské aglomeraci či v Brně srovnatelné položky. Přitom drtivá většina klientů, 80 až 85 %, si podle Koubíka pořizuje bydlení na hypotéku.
Přes zvýšenou citlivost na cenu, která je pro český realitní trh typická, je zhruba 60 % zájemců o nové bydlení ochotno připlatit si v rámci klientských změn za nadstandard. Ten se pohybuje od několika tisíc za lepší závěsný záchod či obklady a dlažbu do koupelny, po osmdesát až sto tisíc, když chtějí předělat již hotové instalace, ruší příčky a mění dispozici bytu. To ukazuje, že nejsme spořílkové za každou cenu, ale spíše vyznáváme princip cena-kvalita.
Na druhé straně i developeři se naučili kontrolovat své náklady a optimalizovat připravované projekty.
Stavební práce zlevnily
To spolu se zlevněním stavebních prací v loňském roce vedlo k výraznému poklesu celkových stavebních nákladů. Ty se podle Koubíka v současnosti pohybují v průměru o cca 20 až 30 % níže než v době před krizí.
"Každou věc, kterou optimalizujeme, a ušetříme na stavebních nákladech, na projekci, na nákupu pozemků, se snažíme maximálně promítnout do snížení ceny nemovitosti, takže dnes máme v okolí Prahy a Brna, kde stavíme, jedny z nejlevnějších projektů," říká Koubík. Konkrétní cena závisí podle něj na lokalitě, ale obecně platí, že přijatelná cena ve velké Praze je dnes 40-50 tisíc za metr čtvereční, na Praze západ či východ by se cena měla pohybovat od nějakých 30 do 38 tisíc za metr čtvereční - opět na základě lokality, občanské vybavenosti a dopravní dostupnosti, což je dnes pro klienty hodně důležité.
Nedostatek bytů nehrozí
Při srovnání současné situace na trhu nemovitostí s tzv. dobami hojnosti se odborníci napříč spektrem shodují v tom, že se trh pročistil. Spousta realitních společností nebo malých stavebních firem, které vycítily příležitost a postavily dva tři malé projekty o dvaceti třiceti bytových jednotkách, skončila. Trh pro ně není zajímavý, o zákazníka je třeba svádět daleko větší boj, takže na trhu zůstali velcí hráči a firmy, které chtějí v tomto odvětví podnikat dlouhodobě. To ovšem neznamená, že by vymizely i veškeré nečestné praktiky a snaha obalamutit zákazníka.
"Rozhodně nesdílím názory, že by nám hrozil nedostatek bytů nebo prudký růst jejich cen. Strašák kupte si bydlení nyní, nové byty nebudou a jejich cena půjde nahoru, má jediný cíl: přimět klienty k nákupu předražených "ležákových" bytů. Jediná cesta je podle mě jejich razantní zlevnění, tak aby se dostaly cenově na úroveň dnes vznikajících projektů. My zaznamenáváme v současnosti takový zájem o naše projekty, že některé musíme urychlovat a dáváme je do prodeje dřív, než jsme původně plánovali, abychom byli schopni uspokojit poptávku," zdůrazňuje Jan Koubík.