Byt jako investice: Volba strategie pro investování do nemovitostí
Investiční nákup bytu je asi nejlepší formou, jak s co nejmenším rizikem zhodnotit své peníze. Není proto divu, že stále více lidí nakupuje nemovitosti, aby je pak výhodně pronajímali dalším zájemcům o bydlení. Ještě před tím, než budeme investovat do konkrétní nemovitosti, je potřeba si stanovit strategii, s jakou do investice jdeme.
Zde jde především o stanovení investičního horizontu. Jedná se o dobu, po kterou budete nemovitost držet. Investiční horizont není nutně vázaný na dobu splatnosti hypotéky, kterou si případně na koupi dané nemovitosti budete brát. To je důležité hned na začátku vědět a myslet na to!
Pro investování do malých výnosových novostaveb vám můžeme doporučit dva typy investičního horizontu. Krátkodobý, v délce 5–10 let, a dlouhodobý, tedy 20 a více let. Podívejme se na ně nyní podrobněji.
Krátkodobý horizont 5–10 let
Pro rychlé a bezrizikové zhodnocování vaší investice a zajišťování se na stáří se nejvíce hodí investiční horizont 5–10 let. Proč? Důvodů je několik. První důvod je daňový. Všechny nemovitosti v osobním vlastnictví jsou po 5 letech osvobozeny od daně z příjmů v případě jejich prodeje. Prodávat byt po kratší době znamená zbytečně odvést státu 15 % z rozdílu kupní a prodejní ceny. A to určitě nechcete.
Druhý důvod je stárnutí a opotřebení nemovitosti. Novostavby mají tu výhodu, že v prvních letech po kolaudaci jsou poplatky spojené s vlastnictvím a užíváním bytové jednotky nejnižší. Mluvíme zejména o tvorbě tzv. fondu oprav, kdy se u novostaveb nejčastěji setkáte s částkou 5–10 korun za metr čtvereční.
Pro představu – fond oprav u třicetimetrové garsonky vás bude stát okolo 150–400 korun měsíčně, u pětačtyřicetimetrového bytu 2+kk to bude 200–500 korun. V prvních letech budete mít vše v záruce a náklady na údržbu a opravy bytového domu z rezerv společenství vlastníků budou takřka nulové.
Po celou tuto dobu se u novostavby neobjeví žádné větší nárazové výdaje, ve svých poplatcích budete pravděpodobně platit jen rutinní a finančně nenáročné položky jako výměnu spotřebního zboží a nutné revize (např. žárovky ve společných prostorách, hasicí přístroje, revize výtahu, servis a revize garážových vrat, případně výsadbu nové zeleně apod.). Všechny tyto náklady v pohodě utáhne společenství vlastníků z tvořeného fondu oprav a z pravidelných poplatků placených jednotlivými vlastníky.
Zároveň bude váš byt po dobu oněch 5–10 let na trhu zaujímat pozici „nové nemovitosti“, vybavení bytu, kuchyně, standard koupelny apod. budou stále v kategorii „nové a hezké“. Díky tomu byt pronajmete za nejvyšší možné nájemné.
Koupíte-li byt například v nově budovaném bytovém areálu s několika stovkami bytů, který vzniká tzv. na zelené louce, je pravděpodobné, že během prvních pěti let vzniknou v okolí bytového areálu nové služby a zlepší se zde dopravní infrastruktura. Oproti vaší pořizovací ceně se tak hodnota vašeho bytu automaticky zvýší a můžete si být jistí, že neklesne.
Po 5–10 letech bez nutnosti jakékoli větší investice byt se ziskem prodáte, a to klidně i se „zbytkovou“ hypotékou. Zisk nebudete muset danit a původní peníze můžete obratem investovat do dalšího bytu. Nebo si můžete nechat svou stávající hypotéku převést na nový byt (banky vám to rády za přibližně pětitisícový poplatek udělají) a ten starý prodat za plnou cenu až poté, již zbavený hypotéky. Peníze z rozdílu, které jsou vaším dodatečným ziskem, pak můžete buď utratit, nebo dále investovat.
Mějte na paměti, že horní hranice investičního horizontu 10 let není dogma, spíše orientační bod. Vždy záleží na kvalitě konkrétního bytového areálu a stavební firmy, která ho stavěla. Po Praze naleznete stovky příkladů, že i po 15 letech od kolaudace jsou byty i bytové domy ve vynikajícím stavu, stejně jako případy, kdy se nosné konstrukce bytových domů hroutí po pouhých 7 letech od kolaudace. Musíte prostě odhadnout okamžik, kdy ještě do bytu nemusíte vůbec nic investovat, a přitom ho stále ještě prodáte za víc, než za kolik jste ho kupovali.
Je to sice velmi oportunistické, ale bohužel je to tak. Pokud víte nebo předpokládáte, že budete chtít nemovitost za několik let „otočit“ a vydělat na tom, pak z ní vytáhněte maximum výnosů hned na začátku a prodejte ji ještě dříve, než se objeví první větší náklady. Nemovitosti mají tu obrovskou výhodu, že výnosy generují okamžitě, kdežto náklady přicházejí až s odstupem času. Ať tedy náklady na vaše výnosy platí až její další majitel!
Koupíte-li za dobrou cenu na začátku, pak kupce určitě vždy nějakého najdete, v tom je kouzlo tržní ekonomiky a atraktivity malých bytů. Dovedeme si přestavit, že si možná říkáte: „Co kdyby to takto dělal každý? Pak se budou byty množit geometrickou řadou a bude jich přebytek.“ Jistě, kdyby to takto dělal každý, tak ani migrace do měst za prací by nezabránila faktickému přebytku bytů. Jenže vtip je v tom, že to tak každý nikdy dělat nebude. Většina lidí zůstane v bytech, které jednou koupila, už navždy.
Dlouhodobý horizont 20 a více let
Pokud plánujete byt koupit například pro své děti, nebo si chcete vytvořit zázemí na stáří a nechcete s byty v pravidelných intervalech „kšeftovat“, je pro vás optimální investiční horizont 20 a více let. Během té doby vám nájemníci váš byt spolehlivě zaplatí a vy budete mít po zhruba 20 letech k dispozici nemovitost nezatíženou žádným dluhem.
Smiřte se ale s tím, že všeobecný standard bydlení do té doby výrazně pokročí a vy budete muset provést částečnou rekonstrukci vaší nemovitosti. Týká se to zejména kuchyně, podlah či koupelny přímo v bytě, ale i některých společných částí domu.
Během těch 20 let může také výraznějších změn doznat lokalita, v níž nemovitost koupíte, a stejně tak i skladba sousedů. Pokud koupíte byt v lokalitě, která se časem zhorší, velmi pravděpodobně se z ní slušní a bonitní lidé, kteří si byty koupili, odstěhují a byty buď pronajmou, nebo prodají.
Výběru lokality pro investici na 20 a více let proto věnujte zvýšenou péči.
Výběr vhodné lokality se skládá jednak z rozhodnutí o makrolokalitě a následně pak ve zvoleném místě z volby nejlepší mikrolokality. Podle čeho obojí vybírat si představíme v dalších článcích.
Podívejte se na aktuální nabídku
nových bytů od EKOSPOLU