Kde koupit byt? Začněte výběrem správné makrolokality – část 2
Při výběru toho správného bytu musí investor zvažovat řadu okolností. Mezi ty nejvýznamnější patří volba správné lokality.
V předchozím článku jsme představili, co to znamená makrolokalita. Nyní vám v pokračování článku poradíme, jak vybrat správné město pro váš investiční byt a na co si dávat při výběru lokace pozor.
Není město jako město…
Není náhodou, že v relacích malé České republiky plní úlohu dobré makrolokality jen a pouze velká města s alespoň 100 tisíci obyvateli, a to ještě ne všechna. Chcete příklady? Tak kromě již zmíněné Olomouce třeba Praha, Brno, Plzeň či Liberec. Jedná se o opravdová regionální centra a důležité články regionální i celostátní ekonomiky s diverzifikovanou nabídkou služeb, obchodů, výroby i logistiky a se strategickou polohou vzhledem k Německu či Rakousku, které jsou našimi hlavními obchodními partnery nebo odbytišti.
Ne tak ovšem srovnatelně velká města jako Ostrava nebo Ústí nad Labem. Ostrava je sice velkým městem a stále ještě regionální metropolí, ale jejím obrovským problémem do budoucna je závislost na těžkém průmyslu, těžbě a hutnictví, které jsou a i v budoucnu budou ve velkém útlumu. Ostrava tedy do budoucna bude trpět strukturálními výkyvy ekonomiky a odlivem obyvatel.
Protože i když se stále hovoří o rekonverzi bývalých průmyslových areálů, tak každému logicky uvažujícímu člověku již dnes dojde, že stovky tisíc pracovních míst, které kdysi vytvářely hutě a doly, těch několik moderních obchodních center nebo kanceláří ani náhodou nevytvoří. A protože Ostrava neleží ani na žádné významné dopravní tepně do Německa, je otázka jejího dalšího rozvoje velmi nejistá. Navíc je Ostrava plná tisíců levně skoupených hornických bytů, které představují pro vaše nájemní byty nezdravou konkurenci.
Podobně je to například v případě Ústí nad Labem, kde jsou hlavním problémem sociálně vyloučené lokality a nedostatek pracovních míst. Ani tam zatím není vidět jakákoli koncepce řešení nepříznivé situace v nejbližších 20 či 30 letech.
Pro vás jako investora to představuje riziko. A to byste rozhodně neměli podstupovat, bez ohledu na osobní sympatie či antipatie k dané oblasti.
Pravidlo jedné hodiny nebo 100 km
Klíčovou vlastností pro posouzení makrolokality je ještě její vzdálenost od vašeho bydliště nebo místa, kde se často zdržujete. Pronajímání bytů vlastními silami s sebou nese nutnost se občas v dané nemovitosti zastavit, ať už na prohlídky se zájemci, předání bytu a jeho převzetí zpět, kontrolu jeho řádného užívání nebo nutnost občas vyřešit nějaký problém osobně. Na jeden nájemní byt připadá ročně včetně prohlídek zhruba 4–6 osobních návštěv.
Vaše výnosová nemovitost by tedy měla být v dobrém dosahu, ideálně do hodiny autem, tedy zhruba do 100 kilometrů. Nemá smysl, abyste – pokud žijete například v Brně nebo ve Zlíně – investovali do výnosového bytu v Praze. Investujte v Brně. Naštěstí žijeme v poměrně malé zemi, takže netrefit se do akčního rádia 100 km je víceméně složité, neřkuli nemožné.
Problémem ještě může být dostatečně velký a široce fungující nájemní trh v daném městě. To si můžete ověřit tak, že na www.bezrealitky.cz zadáte bez jakýchkoli dalších kritérií jen název města a dáte vyhledat všechny volné byty k pronájmu. Objeví se vám mapa s výsledky, kterých by mělo být v jakémkoli okamžiku nejméně padesát. Pokud je na bezrealitky.cz v daném městě kdykoli k pronájmu alespoň 50 volných bytů, pravděpodobně tam funguje dostatečně široký a neregulovaný nájemní trh. Pokud je těch bytů v řádu stovek, pak už máte dokonce jistotu.
Obecně lze investorům z Čech doporučit investovat v Praze a investorům z Moravy především v Brně. Brno je v rámci Moravy jistota. Možná i Olomouc na Moravě nebo Plzeň v Čechách představují dostatečně bezrizikové příležitosti.
Hlavně žádnou exotiku
Nakonec bychom se rádi zmínili ještě o „exotičtějších“ makrolokalitách pro investici do bytů. Můžete se setkat s názory, že nejvýhodnějším místem pro investici jsou menší města okolo 50 tisíc obyvatel např. na severu Čech, kde jsou pořizovací ceny bytů extrémně nízké.
Jako příklad se často uvádějí třeba Teplice, případně Chomutov, kde lze údajně dosáhnout návratnosti investice za 4 nebo 5 let. Tedy, že se vám váš byt během pěti let sám kompletně splatí z nájmu a že hrubý roční výnos dosahuje 20–25 %.
Neříkáme, že to možné není, ale je třeba si uvědomit, že jde o lokality s relativně vysokým rizikem. Jedná se o trh velmi malý a zranitelný trh a je otázkou, jaká je vůbec v regionu poptávka po nájemním bydlení.
Kdykoli může přijít například spekulant, který se spokojí „jen“ s výnosem okolo 10 % a skoupit třeba 15 nájemních bytů. V tu chvíli se stane on tvůrcem trhu a vy budete muset s nájmem vaší nemovitosti také slevit na polovinu. Otázkou je, co na to řekne vaše hypotéka a zdali už ji pak náhodou nebudete dotovat.
O Chomutově, který také trápí vysoká nezaměstnanost a ještě k tomu i sociálně vyloučené lokality, se ani nemá cenu zmiňovat. Do takovýchto nemovitostí investujte snad jen v případě, že jste místní, lokalitu důvěrně znáte a víte, že takových výnosů skutečně dosáhnete. A zároveň, že máte dostatek financí, abyste v krajním případě mohli svou investici odepsat. Stát se to sice nemusí, ale také klidně může. Jedná se prostě o mnohem rizikovější investici, i když s potenciálně vyšším výnosem.
Podívejte se na aktuální nabídku
nových bytů od EKOSPOLU